經濟觀察網 陳月芹/文 一年一度的萬科媒體交流會還是如期舉行。和萬科倡導的「一根筋」口號一致，萬科沒有放棄延續了11年的「線下」交流形式，從5月開始制定方案，原計劃於7月落地，但太多變數迫使他們一再調整時間地點；還有一個方案是延遲到11月份，管理層搖搖頭說「夜長夢多」，最後拍板定在了9月上旬，和8月31日的業績會連軸轉。
上半年，萬科實現營收2069.億元，同比增長24%；歸母淨利潤122億元，同比增長10.6%，把萬科和同行放到同一個坐標軸去，才能看到這些盈利數據的成色。一份券商研報指出，上半年，百強上市房企營收同比減少15%；有超75%的上市房企歸母淨利潤同比下降，降幅約67%，行業歸母淨利增速迎來近10年最大下行；此外還有55家房企上半年出現虧損。
與此同時，有10餘家出險房企尚未公布2021年財報和2022年中報，超37家房企正式爆雷，在債務重組邊緣掙紮。
寒意之下的第12次年度交流會，現場螢幕僅打出了「朋友」二字，幾乎看不到萬科集團的logo。萬科董事會主席鬱亮此前曾解釋過，在2018年9月，萬科一次內部會議裡寫著「活下去」的紅底白字背景照片流出，彼時引起了行業一陣軒然大波，盡管此後開始一輪深刻調整，同行也逐漸認識到這一哨聲並非空穴來風，但從那以後，萬科有意識地加強了對外輸出的管理。
誠然，交流會的變化也不少。3個小時中，開發經營本部首席合夥人兼CEO張海，北京、上海、南方區域BG首席合夥人，以及物流、商業、長租BU負責人等分別用20分鐘介紹了自己區域或業務板塊的亮點。
其中，張海主要介紹了萬科在北上廣深開發的第一個項目，以及這些年對「共築城市」理念的認真執行和探索。萬科南方區域BG首席合夥人孫嘉主講了萬科在廣州、深圳、福州所做的城市更新，萬科上海區域BG首席合夥人吳鏑主要講了七寶萬科城市花園、中興路一號中萬科對產品的打造；萬科北京區域BG首席合夥人盧冰則主要介紹了北京成壽寺、高立莊等長租公寓項目。
算下來，談地產主業的篇幅較短，三個BG首席合夥人都「默契」地不講地產銷售和市場情況，而城市更新、長租公寓則被多個BG和BU合夥人提及。
半小時的媒體提問環節中，鬱亮所有發言都圍繞著「尊重常識、敬畏市場」展開，表示萬科要當好農民種好地，千萬不要讓任何天氣變化影響種好地這件事。
鬱亮說，沒有一個單邊上揚或持續下跌、深不見底的市場，因此萬科要有敬畏之心，不貪婪，也不恐懼；安全比增長更重要，能力比規模更重要。這和去年「尊重常識，回歸常態，陣痛之後仍有機會」16字如出一轍。
今年以來，三四線城市樓市降溫，碧桂園、龍湖、融創等開發商都在收縮戰線，回歸核心城市和地段。同行狹路相逢，是否會挑戰到多年堅持布局一二線的萬科的優勢地位？鬱亮對此進行反駁，稱行業即使縮表出清，也依然是10萬億級別的市場，蛋糕很大，大家各做各的。
鬱亮透露，萬科的其中一項投資標準，是看一個城市考公務員的人多，還是創業者多，如果多數年輕人選擇考公務員，這部分人不敢或比較少消費，城市容易缺少活力。
這一次交流會，也少了往年用東北口音講業主故事信手拈來的朱保全的身影。9月1日，萬物雲已通過港交所聆訊，萬物雲赴港上市的鐘聲更進一步。鬱亮笑稱，朱保全也很想來（交流會），但現在是靜默期，不能來，也不方便說。
萬物雲的上市被認為是萬科業務開枝散葉的第一個重大成果，被問及接下來哪些業務會是「下一個」時，鬱亮對經濟觀察網表示，「孩子大了，哪一個先成熟就獨立出去，我不會管」。
有人長大離家，也還有更多業務被期待，諸如物流、長租、商業、養老和教育等等，但今日橫向再看開發商序列，砍掉枝葉生火取暖、賣子救父的戲碼持續在上演。
從一個更長時間軸看「朋友」交流會，萬科在行業不同階段都有不同的發聲：
2016年，王石出席交流會，談萬科的文化、全球氣候大會、南玻A被舉牌事件以及萬科轉型等問題 ；
2018年，鬱亮談事業合夥人制度、組織架構重建，還聊到大陸企業面臨的倫理問題；
2019年，鬱亮重申萬科轉型，是地產行業在尋找第二增長曲線，同時回應了「賣房的比不上賣醬油」的調侃聲；
2020年，鬱亮稱萬科要正式面對95後，同時評價彼時剛出臺的「三道紅線」的影響力不亞於2002年土地招拍掛制度改革，認為這是房地產「最大的兩件事」。
2021年10月，行業深刻調整已拉開序幕。鬱亮直言，縮表是大趨勢，金融部門縮表，要減少金融資源在房地產行業的占比；開發商縮表是要減少債務、控杠桿、去金融化。這一年，鬱亮開始頻繁強調「常識」，經歷陣痛期後，地產行業會迎來一個不一樣的春天。
到了2022年，鬱亮、張海和各BG、BU合夥人拿過話筒，不再討論宏大敘事，隻談產品交付和對城市貢獻。
值得注意的一個細節是，作為接棒張海、首次以上海區域BG首席合夥人身份亮相年度交流會的吳鏑，在講述中興路一號的客研數據時透露，購買該項目的客戶，星座排名前三的分別是巨蟹座、天秤座和雙子座，和項目產品設計等因素息息相關。
吳鏑還透露，萬科的設計崗位中，雙子座、水瓶座員工居多；而管理者多是土象星座，例如摩羯座、處女座，近期萬科新上任的幾個城市總或區域總也多屬於摩羯等土象星座，這類人務實穩重、忍耐力強，比較適合做項目和管理。不過，在萬科待久了，很多人都會「上升」處女座，吳鏑說。
時間維度上看，萬科集團成立於1984年5月30日，屬於雙子座。綜合多個平臺的描述，雙子座多有這些特點：喜愛變化，對包羅萬象的事物有永無停止的好奇心，是機敏又不安的星座。
鬱亮此前就曾說過，萬科是一家用危機感來驅動的公司。
（記者丁文婷對本文亦有貢獻）
