深圳樓市變局:量價齊跌進入下行週期

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(原標題:深圳樓市變局: 量價齊跌進入下行周期)

本報記者 張曉玲 實 習 生 林詩苑 深圳、廣州報導

在「7·31新政」實施三個月後,深圳樓市出現了實質性的量價齊跌。

剛剛過去的10月,深圳新房、二手房量價全面「失守」。值得關注的是,回望2016年的9·30新政,將近三年過去,深圳樓市終於出現實質性的下跌,不僅表現在統計數據上,更因在真實市場中,出現了新房的降價打折,以及二手房業主的降價「拋售」。

市場轉冷、開發商打折、購房者觀望,深圳樓市的預期已開始逆轉,供求關係也發生了實質性變化,一邊是需求端的觀望,一邊是供給端的擴大,徹底進入了買方市場。

10月,深圳開發商紛紛推貨。據美聯物業全國研究中心統計,截至10月底,深圳住宅產品的備案量達5263套,較9月增加46%,創下今年單月新高。

多位業內人士認為,在供需關係變化加劇下,深圳房價可能將進一步下跌。美聯物業深惠總經理江少傑認為,「這種情況只是一個開始,明年不會有太大改變。」

一二手市場之變

2018年的秋天,深圳最資深的房地產從業者,也感受到了市場的寒意。

受新房限價影響,深圳新房均價近兩年保持小幅下跌態勢,10月全市一手住宅成交均價為54071元/平方米,環比下降0.02%、9元/平方米。若除去7月小幅上漲0.09%外,新房成交均價已累計做到24連微跌。

但在限價之下,這種均價存在失真。真實的市場中,已出現了降價。如位於深圳龍崗區的遠洋新天地二期推出了特價房;坪山區的泰富華悅都會,也在國慶期間推出了60套房源清盤,部分低於3萬元/平方米。

一位新房代理機構的負責人表示,近期龍崗一些住宅、公寓、商鋪出現特價,普遍的理由是「工程抵款」。就是之前給施工方房屋來沖抵工程款,現在施工方拿著這些房子來銷售,這在以前的市場中極為罕見。

即使如此,開發商的新盤去化率也不理想。機構人士表示,近期開盤的除了綠景紅樹灣1號、碧桂園鳳凰公館的去化率能到70%,其它大部分在20%左右,好一些的30%-40%,還有的去化率為個位數。

作為更能反映真實市場的二手房,則出現了多例業主降價,這在過去三年的深圳樓市幾乎沒有出現過。

據深圳中原研究院數據,10月二手住宅價格為52481元/平方米,環比下滑0.73%,且下滑幅度較上月提升0.57個百分點,做到三月連跌。

具體來看,全市各區二手住宅成交均價皆出現下跌。其中,寶安和福田下滑幅度最大,據深圳中原研究院數據,寶安均價下滑1.1%,福田下滑1.0%;而羅湖下降幅度最小,環比下滑0.4%,均價57553元/平方米。

業內人士表示,如果新盤去化率低,意味著開發商手里的存貨會越積越多。也意味著,如果接下來外部條件沒有轉暖,價格只能繼續下探。

二手房業主心態也開始悲觀。據深圳中原研究院數據,近期銀湖豪宅片區、葵湧片區二手房,業主報價下調幅度分別為13.0%、12.8%。僑城東、新洲、橫崗荷坳、大鵬、後海灣、南山中心、龍華民治、布吉南嶺片區報價下調幅度均在6%以上。

貝殼研究院預測,從二手房的潛在需求和三季度的低位趨穩形勢來看,在諸多不確定性的影響下,「預計四季度及明年市場難有起色。」

房價真的要降了

一位大型開發商人士指出,在市場轉冷背後,深圳樓市的預期已經改變,供需雙方關係逆轉。

與其他城市不同,深圳樓市在過去幾年又湧入了大量的投資客,高峰期占比曾高達40%以上,而今,投資客已大部分退出市場;剛需客則抱著「再等一等」的心態觀望。

需求的萎縮反映到市場中,就是成交的急劇下降。代理機構人士表示,10月份新房的訪客量有所提高,但是成交轉化率並不高。

深圳中原研究中心統計,10月22日至10月28日期間,深圳有四個住宅項目入市,一手住宅整體開盤去化僅約兩成。

深圳市規土委數據顯示,10月,深圳新房成交量僅為1835套,環比下降18.37%。從7·31新政後短短三個月內累計下降49.07%,創近半年新低;二手房住宅過戶3787套,環比下跌23.53%,創下近20個月(今年2月份除外)以來的最低值。

供給端方面,推盤量卻還將進一步加大。中原地產表示,年底將近,開發商群體為了完成業績目標,也為了回籠更多的資金來應對不確定性,在短期會選擇密集、折價出貨,這會造成市場短期內供應大增,價格競爭出現。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為,目前仍然處於7·31政策的消化期,疊加前期出台的政策影響力,成交量下滑是大概率事件。不過,隨著政策的威力消退,部分買家已重新開始看房。

對於深圳樓市未來走勢,何倩茹認為,特價房或其他促銷手段在第四季度出現,預計11月和12月的新房成交量有望回升。

「目前,二手市場也多了客戶看房,而且也出現了議價空間。」何倩茹稱,自10月中旬以來,深圳二手住宅的每日備案量已逐漸升至200套以上,二手住宅市場的交易量有回升的苗頭,預計11月全市二手住宅的備案量亦將上升。

深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓則持不同看法,她指出,收入上漲預期不穩定,以及匯率衝擊導致資產價格調整,再加上各類利空調控政策,加速收入與房價的脫節,2018至2019年,深圳二手住宅將會是量價齊跌的走勢。

「近期的樓市可以用急轉直下來形容,各行業都出現了資金趨緊」。美聯物業深惠總經理江少傑也認為,如今全球房價都在下跌,香港也是跌勢明顯,主要是外部環境影響,預計深圳房價也會跌20%左右,在以往的波動中,香蜜湖、後海、華僑城等核心區域一直堅挺,但這次不會幸免,核心區域房價會跌10%-15%不等,偏遠區域可能會跌破20%。