北京房價跌了:學區房跌回2016年底 新樓打折促銷

原標題:北京房價真跌了:學區房跌回2016年底,新樓打折促銷,住宅供應同比增六成

無論是穩定已久的一線城市,還是曾經火爆的二線城市,以及紅極一時的三線城市,都開始潮水褪去。

「雙11」臨近,北京的部分新樓盤也趁機開始打折促銷。中國證券報記者最近走訪北京地區多個樓盤髮現,面臨庫存壓力的北京樓市,進入10月後明顯加快了促銷力度:限時特價房、總價折扣、減配精裝修改毛坯、甚至買房贈送豪車等促銷手段層出不窮。此外,二手房市場降溫明顯,10 月以來成交均價出現實質性下跌。

二手房量價齊跌

西城核心區:10月只賣出三套

北京二手房市場降溫明顯。

11月9日,在西城月壇區域某鏈家門店,店裡冷冷清清,沒有一個客戶。房產經紀人李強向中國證券報記者介紹,目前月壇區域二手房均價在11.5萬-12萬元/平米,今年3-5月均價曾上漲到13萬元/平米左右,目前下降了約10%。

「公積金新政後,買房者觀望情緒比較嚴重。就像這邊剛成交的一套57平的兩居,7月掛牌價是750萬,720萬時房主沒賣,現在的成交價是670萬。」李強說,「我最近一個月的帶看量只有六七個,很多同事熬不住回老家了。」

李強提供的數據顯示,2018年6月開始,月壇商圈成交量逐月下降,9月成交了4套,而10月只成交了3套。

此外,中國證券報記者還走訪了位於天通苑、回龍觀等五環外的房屋中介。發現近期降價力度較大,且待出售二手房源十分充足。位於天通苑附近的某我愛我家店面工作人員向記者表示,「天通苑房源很多,基本都在5萬元/平以內,二居室在4萬元/平米左右。單價3萬元以下的大戶型源很多,面積都在150平米以上,只要能接受得了塔樓結構。」

「回龍觀、天通苑很多是經濟適用房性質,只有部分轉成了商品房。經濟適用房要多交三十幾萬的稅,除了報價,還要看房屋性質。」店面人員坦言,「最近賣的多,買的少。去年3.17調控前,二居室報價在6萬元以上,今年6月也得4.5萬元以上,現在算下來也就4.2萬元。」店面人員指著一套報價360萬元、86平米的兩居室極力推薦道。

圖片來源:諸葛找房圖片來源:諸葛找房

受新房市場限競房大量上市衝擊,10月以來北京二手房成交均價出現了實質性下跌。

貝殼研究院數據顯示,10月二手房銷量環比跌幅達四成,創今年2月以來近8個月銷量新低。10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米,環比下跌1.2%,連續兩個月環比下跌,在城四區占比回升的基礎上,北京均價的下跌是實質性松動。

此外,11月第1周,北京二手住宅鏈家成交均價5.97萬元/平米,環比跌幅達2.8%,是2018年以來剔除受節日、政策等因素影響之外的周度跌幅最大值。

直擊現場:新房花式促銷不斷

11月9日,中國證券報記者來到位於朝陽區肖莊附近的一處新樓盤,售樓處看房的人很少,樣板間裡的人也寥寥無幾。這個定位高端樓盤的項目,單價為7.9萬元/平米,戶型從86-160平米不等。該樓盤8月開盤,至今仍在大力度宣傳,並聲稱有9.9折—9.7折之間不等的折扣。

售樓處銷售人員表示,總價1000萬以上、137平米以上的戶型有折扣。一次性交全款有9.7折,15天內交齊。一次性交全款的40%,有9.9折優惠。「若不是樓市低迷,這種高端項目早就沒有房子了」。

售樓處門可羅雀

而被認為低於市場價的限競房,由於下半年大量入市,項目去化率不甚理想,也推出了9.9折等促銷活動。 

甚至還有房產機構推出「雙11光盤節」,包括萬科、保利、中糧、遠洋、招商在內的多家大型品牌房企的部分在京樓盤均有參與。截至目前,該活動已吸引到數百組意向客戶,150餘套優惠房源有部分已被認購。

中國證券報記者了解到,新樓盤別墅項目降價力度較大。主要由於總價較高,對開發商回款而言,更有優勢。

據專營高端別墅業務的豪宅網CEO劉軍介紹,雙十一期間,北京的高端別墅也是折扣驚人,以大量新盤聚集的昌平奧北別墅區為例,目前的促銷折扣力度從10%-37%不等。

劉軍認為,折扣力度主要與項目和開發商的需求有關,有的項目在順銷階段,借助「雙十一」促銷,一般折扣在10%左右。而有的項目臨近清盤或者年底回款任務較大,就會折扣力度巨大,給出20%以上的折扣。目前的新盤促銷很多是年底回款、年底沖業績的特殊需求導致。

供求關係逆轉

隨著今年大量限競房入市,北京市場供求關係正在發生逆轉。

供給方面,中原地產研究中心統計數據顯示,截至日前,北京年內商品房住宅供應套數已經達到了32635套,這也是最近3年第一次超過3萬套。而2017年同期住宅供應量只有20269套,年內供應量同比上漲幅度達到了61%。

諸葛找房首席分析師陳雷表示,近期新房供應加速,但市場觀望情緒較濃。9月公積金政策調整後,市場購買力尤其是首置剛需購買力被進一步削弱,市場遇冷較為明顯。 

中原地產首席分析師張大偉分析認為,隨著後續供應量的繼續上升,去化難度加大,區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。

一線城市房價全線下跌?

除北京外,上海、廣州、深圳等一線城市房價從8月開始也都出現了轉折。

據國家統計局發布的數據,8月,15個一線和熱點二線城市新房價格環比首次全面停漲,二三線城市新房價格環比漲幅均明顯回落。

易居研究院的數據顯示,今年10月,北京、深圳等10個城市二手房成交量為3.9萬套,刨除春節異動月份,創下48個月以來的新低。其中,北京與深圳的二手房成交套數分別環比下滑42%和24%。

「多個城市的房地產市場出現沖高回落,房價調整開始從點蔓延到區域,熱點城市房價逐漸下行,購買力很難再支撐市場繼續走高。 」中原地產分析師張大偉表示,熱點城市進入「賣不完」的時代,包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等城市,庫存均出現環比上升,除少數熱點剛需項目外,去化率快速下行。

針對後續走勢,陳雷預測,供求雙方一直在變化,部分一線城市新增住房供應大於當月成交,是由於近期限競房集中入市造成,部分需求萎縮是調控導致。未來趨勢為政策穩定市場,市場若發生變化,會有相應幅度的政策進行穩定和調控。