世紀啟示錄：香港百年樓市史

文章綜合自：樓市團長、《香港房地產業百年》、《亞洲教父》

1999年，TVB樓市題材電視劇《創世紀》開播。

一時間全港萬人空巷追劇集，這部耗資1.5億港元的港劇與它的名字一樣氣勢恢宏，迄今為止仍是TVB成本最高的一部劇之一。

劇中主角許文彪有一句話道出了當時所有香港人的心聲：

「我不是沒有嘗試過，我嘗試安分守己，拼命幹活！掙那麼一點點錢！我試過！但是外面那些人，外面那些人！他們只是拿一點點錢出來，花一點點時間，把房價炒高不斷地賺大錢！這叫作公平嗎？」

更為戲劇的是，該劇著名編劇司徒錦源，當時他已經45歲了，依然沒有錢買房。

那部劇開播十幾年之後，香港人買房還是那麼難，置業難度冠絕全球。

2018年更爆出一則成交信息，香港何文田的一個車位以600萬成交，大概只有4個平方，中環31平小戶型賣到1500萬，單價接近50萬每平。

為此，香港政府提出首次置業支持政策：從沒買過樓的香港永久性居民，個人月收入不到3.4萬或家庭月收入不到6.8萬，就有資格申請首置盤，低價買樓。

據統計，家庭月收入4萬以上的，已經是香港前32.8%的人群了。

天吶！即使月收入6.8萬，都得靠政府幫忙才買得了房，可見香港樓價的慘烈程度！

那麼香港高樓價的真正歷史原因是什麼？它過去一百年又是如何演變成今天這樣的？對我們又有什麼啟示？

1

運香之港

在明朝時，廣東一帶盛產莞香，此香香味奇特，頗受人們的喜愛，故而遠銷全國，飲譽世界。

由於當時販香商人們一般都是在港島北岸石排灣港將莞香裝船運往外地，所以人們將這個港口稱為香港，意為販香運香之港，將港口旁邊的村莊，稱為香港村。

1841年英國侵略軍在港島南部赤柱登陸後，由一名叫陳群的當地居民帶路，英軍詢問該處地名，陳群用當地土話答稱”香港”,英軍即以陳群的地方口音HongKong記之,並用以稱呼全島。

在1842年簽訂的《南京條約》中,香港作為全島的名稱被正式確定下來。

《南京條約之後》，香港被英國殖民者占領，其基本的城市建設也由此展開，通水、通電、修築馬路等，逐步由一個漁村轉變為小型城市。這個期間，大量外國資本進入，興辦銀行、航運、貿易、加工企業等，香港進入數十年的穩定發展時期。

2

亂世夢想

由於香港擁有便利的地理條件和殖民地的蔭蔽，使其成為遠東地區經濟和政治人物活動的跳板，辛亥革命前夕，孫文、黃興等人多次前往香港，躲避晚清追殺和募集革命經費，華僑也多聚集於此，興辦民族工業。

1911年後的國民黨執政初期，香港並非當時的大城市。

但1937年遠東第一大城市上海淪陷之後，大量高官富賈攜帶巨額財富逃往香港，為香港帶來大量的人口和財富，以致一到「飲茶時間」，香港酒樓食肆就人滿為患。

1941年太平洋戰爭爆發，香港被日本占領長達三年時間，百業蕭條，人口由戰前150萬銳減至1945年的50萬，樓市也出現下跌。

（日軍轟炸香港，房屋大量倒塌，留下一片廢墟）

但1945國共內戰，蔣介石敗退台灣又使香港迎來了新一輪的人口湧入狂潮，香港人口從1945年50萬人一下子膨脹到1950年的200萬人。

據統計，這次人口狂潮至少給香港帶來了超過5億美金的資金以及100多萬廉價勞工。

而1950年爆發的朝鮮戰爭，使香港再次獲得從東南亞流入的1億美元資金！這是一個多大的數字呢？

大概十年後，香港全年GDP也不過10億美元。

朝鮮戰爭期間香港是戰略物資貿易中轉站，大量物資從這里源源不斷轉運至朝鮮戰場，使得香港貿易額不斷攀升。

依靠大陸的資金和戰爭貿易，到朝鮮戰爭結束時，香港已經擁有了大量的港口碼頭、船舶、貿易公司以及勞工人才。這些為後來60-70年代香港本土製造業出口產品，搶占國際市場提供了強大的支持。

自此以後，香港這座城市形成了自我造血能力，工業化進程加快，經濟騰飛，為樓市其後數十年的增長提供了源源不斷的經濟支撐。

1950年，香港製造業產值僅占GDP9%，1955年升至21.8%，到1970年更是高達31%，可見期間工業製造的突飛猛進。

戰後香港以服裝、塑膠花等勞力密集型產業和航運為主，蓬勃發展的經濟，使無數小人物做到了人生逆襲，香港居民儲蓄存款連年上漲。

在香港置業安居成為那一批外逃至香港的人們最大夢想！

俗稱「逃難香港，個個都希望發達，最終有瓦遮頭」。

3

大展拳腳

工業化總是伴隨著城市化，而城市化使房地產業逐漸成為香港的經濟支柱。

那時候每到周末，很多香港家庭幾乎全家出動去參觀新樓盤示範單位，俗稱「唔買都去看下」。

這種全民買樓的社會大環境，隱隱中預示著香港社會即將迎來史無前例的財富機會，而霍英東、李嘉誠、李兆基、鄭裕彤等人就是敏銳地捕捉到這個大機遇的人。

霍英東原始資本，來源於倒賣戰後日本遺留下來的機器設備。

這些機器價錢便宜，買來之後稍加修理就可以用，投入資金少，轉手快。雖然利潤不算太大，且不能長久，但卻為霍英東積累了日後大展拳腳的原始資本。

朝鮮戰爭結束後，霍英東預料到香港因為長年不凍，航運貿易事業必定繁榮，從而帶來城市化的發展，而這將促進商業及住宅樓的開發。

於是他搶先把經營重點轉向了房地產。

1954年12月，霍英東拿出自己的120萬港元，再向銀行貸款160萬港元，在香港銅鑼灣買下了他的第一幢大廈，並創辦了”立信建築置業有限公司”，從此一發不可收拾。

開始，他也和別人一樣，自己花錢買舊樓，拆了後建成新樓逐層出售。這樣當然可以穩妥地賺錢，可是由於資金少，周轉慢，一棟樓要賣很久，所以剛開始他的房產公司並無多大起色。

後來霍英東與律師行及公司職員開會討論，有沒有更快的辦法賣房回籠資金。

最後，他想到完全可以採取房產預售的方法，利用想購房者的定金來蓋新房！然後把騰出的資金再去拿地，拿了地之後再收一筆定金，然後再去拿地…

這個辦法不但能為他快速籌集資金，更重要的是還能提前鎖定客戶，化被動為主動，因為收了定金，將來哪怕賣得比市價稍高，樓盤也能一搶而空。

後來大陸盛行一時的認籌金就是脫胎於這種由霍英東首創的「樓花銷售」方法。

例如2005年廣州某開發商，5000萬買下土地之後，立即對外宣傳：先交2萬認籌金，一年後開盤時打9折，如果沒有選上房子全款退還。

一下子，近2000人認籌，開發商迅速籌集到4000萬。

關鍵是這筆錢屬於「無息貸款」，因為一年後選不上房，開發商只需要全款退回，並沒有利息，白白使用4000萬一年，肯定比找銀行借貸划算。

但這種銷售方式對於當時香港的購房者來講，也是有利的。

先付一小筆錢，就可以取得所有權，待到樓房建成時，很可能地價、房價都已上漲，而已付定金的買方只要把房產購買資格賣掉，轉手就有可能賺一大筆錢！

因此，香港市民紛紛入市，「炒樓花」在50年代中期開始盛行全港。

霍英東這邊幹得如火如荼，而那時候的李嘉誠還在為自己的塑膠花製造四處尋找興建工廠的土地。

他卻發現每次他看上的土地，不是被人加價搶走，就是短短幾個月價格大漲或者業主不賣。李嘉誠意識到房地產行業即將爆發。於是他毅然決定進入房地產行業，但他並不完全採用當時香港流行的「賣樓花」經營做法。

之前霍英東發明了賣樓花的銷售方式，也就是拿著圖紙就開始賣房，然後用買家的錢去蓋樓。這可以極大彌補資金不足，還降低了風險。

但其實購房款，只有一成首付是買房人出的，剩下的九成貸款全部是銀行的，開發商們等於把風險都甩給了銀行。

一生謹慎保守李嘉誠認為這種做法如果銀行大面積地停止貸款或者發生擠兌風潮。企業就會陷入困境，加上香港的土地非常稀缺，賣掉一個樓盤就少一個樓盤，所以他採取了只租不售的做法，長期持有土地和大量房產。

1959年到1980年，香港的工業用地，商業寫字樓和住宅，分別漲了280倍，73.5倍和82倍，他就這麼不斷地攢房子，只出租不出售。

李嘉誠反而成為最賺錢的地產商，而那些以賣樓為目的的地產商，反而業績跑不過他。

賣樓花的開發商，相當於不斷地做短差，看似短期利潤驚人，但是長期一看，跟李嘉誠的市值比，差距甚大。

投資也是同理，短炒獲利不大，長期持有的才是真正贏家。

無論是茅台、騰訊的股票還是北京、上海的房產，優質資產天然具有長期的增長性。

香港的土地越賣越少，開發商最後的庫存賣完之後，幾乎很難再拿地，所以當年很多靠賣樓花急速崛起的開發商很快就銷聲匿跡。

反觀李嘉誠，他長期持有，極少出售，除了住宅，他很多的工業地產和商業地產的租金現在已經變成了強大的現金奶牛。

2013年我在中環曾經請教過香港的朋友：為什麼李嘉誠涉足眾多行業，但一生幾無大敗，始終保持華人企業家的領先地位？

那位90年代初就跟隨四叔在股市共進退的朋友說：

因為他每次都虧得起，無論任何時候，李嘉誠都讓自己生意出現虧損的時候，還有其他的業務和現金流來維持，假設他一個生意虧掉一兩千萬，但他地產租金、港口碼頭的收入都不止這個數，他的經營始終沒有突破安全邊際，所以企業從未出現過系統性的崩盤風險。

果然，愈演愈烈的炒樓花，使得香港1961爆發樓花擠兌風潮，潮汕籍銀行家廖寶珊在這次擠兌中，腦溢血死亡，引發香港的樓市震動，政府出手整治樓花銷售，樓市陷入低谷，一大批開發商倒閉。

但該次擠兌風潮並未阻止人們投資樓市的步伐，第二年樓市又開始火爆。

當時正值華資銀行與英資銀行白熱化競爭階段，華資銀行為了承攬更多貸款業務，紛紛開出一成首付，甚至零首付的按揭貸款，無論市民是否收入充足一律批貸。

終於，1965年初再次爆發更大規模的銀行擠兌風潮。

多米諾骨牌由一家叫明德銀號的小型銀行引起。

原本該銀行倒閉並非什麼大事，但是倒閉的消息一經登報，媒體的渲染迅速點燃人們的恐慌情緒。

他們擔心其他華資銀行也會倒閉，無法取回自己多年積蓄的存款。於是爭相前往各個華資銀行取回自己的存款。

此時華資銀行再多存款準備金也經不起突然的擠兌，頭寸調不過來，紛紛被擠爆，被人為逼到破產。當時最大的華資銀行恒生銀行，一天被提走8000萬存款，眼看再繼續擠兌，自己就沒錢可支只得宣告破產了，緊急之中，恒生賣身求命，將51%股權賤價出售給英資匯豐銀行。

自此以後，香港大型的華資銀行悉數被英資控制，這些股份之後再也沒有回到華資手中，而僥幸活下來的小銀行不久後也退出市場，華資銀行全行業從此一蹶不振。

1965年連續爆發的樓價大跌，銀行擠兌風潮事件導致香港恒生指數股票大跌四分之一，香港各行業遭受沉重打擊，經濟再次陷入低迷。

踏入1972年，美國總統尼克松訪華，隨後九龍和香港島之間的紅磡過海隧道正式通車，政治氣候變化和交通規劃使香港樓市又重新進入平穩上漲期。

1970年代香港華人企業也逐漸作為新參與者跟外資企業競爭。

華人家族幾乎全部涉足房地產業務，在高地價策略下這些華人家族獲利頗豐，逐漸超越當時最大的英資企業。

4

免稅天堂

1982年9月，剛剛從馬島戰爭抽身出來的撒切爾夫人訪華，與總設計師就香港的前途問題展開談判。

為了防止港英政府在回歸之前，搶先賣掉香港大部分的優質土地套現走人，中國限制香港回歸之前每年出讓土地不得多於50公頃。

港英政府也樂意接受，因為當時六百多萬人僅僅居住在香港總面積18%的土地上，這就令政府既節約了基建開支，又享受饑渴式賣地的高額回報。雖然賣地總面積限定在50公頃，但是價格並沒有被限定，所以雖然地賣得少，但賣地價卻越賣越高，政府收入反而大幅增加。

（每年賣地平均價格示意圖）

最高峰時，土地收入占當年香港政府總收入的40%。

幾乎香港的財政支出一半來源賣地收入，如果再算上二手交易帶來的稅收以及政府持有的租賃物業收入。

可以說，房地產行業如果長期下滑，整個香港將陷入財政困境，政府、學校、醫院、警局、文化、養老機構等將面臨大面積欠薪，停工，社會將陷入一片混亂。

為此，香港在尋找到新的財政來源之前，不得不持續高價賣地，以維持整個政府系統運轉。

經濟學所謂租稅同源指的是稅負低的地方，一般地租都奇高；而稅負高的地方，地租一般比較低。

香港自由港，免稅天堂的美譽是以高昂的地租作為支撐的。

既然市場免稅了，政府本身不是企業，並不生產財富，沒有收入來源，那龐大的組織系統和公共支出靠什麼來維持呢？只能靠地租。

高額賣地收入和房地產稅負，是香港能夠實行低稅制的原因之一。

而市民一旦成為有房階級，高樓價便會令有房階級感到富足，相關的財富效應令人產生巨大的購房欲望。

整個社會就會形成「有樓萬事足，買房必致富」的想法，在「減量化」供地政策之下，香港樓價在80年代進入加速上漲周期。

5

暴跌前夜

進入90年代，香港樓市依然火爆，猶如脫韁野馬，一路奔騰，在1991年至1996年之間，香港樓價指數上升了4倍。

五年之內，上漲4倍，這是大陸樓市都從未有過的，放眼世界，也只有崩盤前的日本可比。猛烈的漲幅，刺激著每一個香港市民，所有人都不相信樓價會下跌。

真正高潮在1996年，當年一年，香港房價再上漲30%！

其時英國為了延遲香港回歸，不斷鼓動國際輿論，傳播中國沒有治理先進城市的經驗，香港一旦回歸就會陷入混亂的論調，但總設計師高瞻遠矚，一錘定音，決意收回香港，並且承諾保證香港現行制度50年不變，繼續繁榮。

繼續繁榮意味著什麼？

意味著樓價繼續上漲。

據此香港人認為內地不會讓香港出現樓價下跌，英資撤走，紅籌一定接盤。只有保持平穩過渡，香港繼續繁榮才能證明「一國兩制」的正確性。

回歸之前，怡和、置地、嘉道理等英資家族企業開始大規模拋售手中核心資產，樓市指數形成一個向下缺口（如圖）

後來內地紅籌果然大肆托市接盤，搶先接了英國人不少工商鋪大廈，給市場留下深深的「土豪掃貨」印象。

紅籌接盤傳言得到確證之後，香港地產商與市民一道，競相入市，囤積居奇，多股力量一起搶貨的絞殺之下，樓市進入最後的瘋狂。

當時沿街商鋪、住宅、甚至過道、閣樓都被市民搶購一空，大量的公司職員、清潔阿姨、家庭主婦加入投資行列。

豪宅行情最先啟動，平均升幅達到了三到四成，緊接著中小型住宅樓宇、學區房價格攀升20%到25%。

1997年初，尖沙咀豪宅嘉文花園發售，當天一個4號籌以203萬元轉手，樓花價格居然約占了總樓價的兩成！也就是這個人什麼都沒幹，光是轉手這個1000萬豪宅的購買資格，他就賺了203萬！

市場火爆，銀行按揭部門、律師行和地產代理也忙得不可開交，加班加點，賺得盆滿缽滿。

1996年美聯物業的金牌經紀人廖玉娟，全年收入超過400萬元，幹一年立即在香港買樓，轟動全港，成為令人艷羨的「打工皇帝」。

一片樓市火爆之下，香港人均供樓負債率已經逐漸向更危險的高點逼近。

在1994年，香港人均供樓負債水平為90%，1995年遭遇政府打擊，跌到70%，但在1996年又迅速回到90%以上。

為了平復市民對高樓價的抨擊，也體現香港回歸之後重視民生工程，1997年10月，首任特首董建華發布施政報告《共創香港新紀元》，推出「八萬五」的房屋政策：每年興建的公營和私營房屋單位不少85000套，10年內解決全港7成家庭居住問題，將輪候租住公屋的平均時間縮短至3年。

董建華的初衷是好的，但突如其來的金融危機迅速刺穿樓市泡沫，港府的「八萬五」政策事與願違，加速了樓價下跌。原本希望加大供應使樓市「軟著陸」的計劃變成了「硬著陸」。

剛開始下跌時，有些人認為樓價很快就會回升，抄底時機來了，再次沖進樓市搶貨。

但是這次下跌不同於之前，它是系統性的崩盤，跌完再跌，絲毫沒有止住的跡象，底部似乎看不到頭。

由於暴跌之前，大量的香港人都是以一成首付買房，當樓價跌去10%的時候就開始資不抵債了。銀行要求購房者補足資本金以彌補虧損部分，否則封屋拍賣。

然而在金融危機、樓價暴跌的時候，很多企業都是收縮戰線，裁員求生的，這就導致了社會大量的人員失業。

這批失業的人，更加無力補足資本金，保住自己的房子不被銀行收走。

為了保住自己房產不被銀行收走，近十萬民眾走上街頭，抗議「八萬五」計劃，要求停止供應，久經考驗的董建華望著街頭洶湧的人群，臉色蒼白，「八萬五」計劃是他施政報告的核心決議，如今面臨流產，對本屆政府以及後人對他身後的評價意味著什麼他內心非常清楚。

其實金融危機爆發之前，為了去杠桿，港元的利率已經由當年的8.5厘升至10.25厘。

政府升高利率之後，供樓壓力大增，很多工薪階層已經岌岌可危，金融危機重重一擊之後，不得不棄供。很多人變成「負資產」，一時間市場上出現大量的「銀主盤」（業主棄供，銀行封屋拍賣）。

但是房屋掛出來拍賣也無人問津，銀行也開始崩了。

6

持續下跌

從1998年初開始，香港樓市以三級跳的形式每一兩年下跌30%，最低價時僅高峰期價格的33%左右。

1998年7月到1999年3月這九個月中，政府在民眾壓力下，暫停賣地；開發商、銀行、建築行業也一片哀鴻，社會陷入混亂。

到了2002年，香港的樓市已經在蹉跎中跌去六成，政府為了鼓勵剛需接盤，房貸利率已經回落，低至2.5%，首付一成即可置業，但是很多人覺得樓價還會繼續下跌，還沒從97年的陰影走出來。

那時候香港經濟出現了通縮，經濟徘徊不前，加上美國發生了911恐怖襲擊事件，因為聯繫匯率導致港元也受到影響，更多香港人民都在擔心以後能不能保住工作。

萬一沒了工作，利息再低，還不起房貸也是白搭。況且看到開發商手上還有那麼多樓可以買，大家自然不心急入市。

時間來到2002年11月時，即香港樓市低迷的第五年，政府終於忍不住了，公布大力刺激樓市的措施。

只是2003年，香港又遭受沙士病毒襲擊，全城恐慌，使得樓價再次下挫一成。

較1997年高位已經跌去七成，當年500萬的房產，2003年僅值150萬。

7

觸底反彈

其實2003年是香港樓市下跌之後的底部，自2004年重回上升通道之後，香港樓價就再沒回過頭了。那個時候買房的人，簡直抄了一個世紀大底。跌無可跌的時候，就是大漲的時候。

香港樓市得以重回上升通道，得益於2003年香港與內地簽署的CEPA文件，正是該文件促進了香港與內地的交流，使經濟走出通縮陰影，整個社會重現生機。

CEPA全稱《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排》，其核心的內容之一是推進「個人自由行」，允許境內居民個人赴港旅遊。

據香港特區政府統計，CEPA在2004～2006年為香港創造了3.6萬個新職位，累計「個人遊」旅客達2000萬人次，按人均消費5000港幣計算，為香港帶來1000億港元的收入。

此後，隨著內地個人自由行開放的城市越來越多，香港旅遊業、零售業急速繁榮。

彼時商務部副部長廖曉淇也在接受採訪時表示：「簽署CEPA」以後，（香港）酒店、零售、餐飲、運輸等相關行業的景氣回升，拉動了房地產市場回穩。

2004之後，香港樓價跌跌撞撞穩步上漲來到了2008年。

當年爆發全球金融海嘯，樓市急凍，但是在強大消費能力的支撐下樓市並未再次出現2003年沙士病毒那樣的跳水情況。

到2009年年初，美國政府出手救市，推出量化寬鬆政策，引發全球通脹。

香港因為採取聯繫匯率制度同樣爆發通脹，樓價也重回升軌，自2009年至今已上升1.63倍，較之2003年低位更升達4倍。

樓價下跌時民怨沸騰，現在回漲了，沒房的民眾又不樂意了，無論漲跌政府都備受壓力，可以說，痛罵樓價是香港的社會宣泄方式。

香港政府為了穩定樓市，平息民怨便開始從需求端干預香港房地產市場，宣布自2010年11月開始征收的特別印花稅。俗稱「辣招遏制樓價」。

結果大家後來也知道了，辣招非但未能遏制樓價上升，還令問題更加嚴重，因為一旦交易，政府就要收重稅，於是大量業主由出售改為出租，同時提高租金，打算與政府長期抗衡。

眾多業主紛紛改售為租之後，市面上在賣住宅就更少了，樓價升得更快，這一輪市民獲勝。

既然二手市場轉售為租，導致在售房源減少，那麼政府就打算推地供應新盤來應對。

財政司司長2011年2月答記者會上，承諾推出更多土地，加大供應，但市民並不相信政府有足夠的力量加大供應，從而衝擊樓價，仍然繼續買買買。

樓價繼續攀升，最終金管局出手，銀行開始收緊樓宇按揭，買家購買力不足，在與政府對抗之中最終敗下陣來，被迫延緩入市，樓價趨穩。

2012年，梁振英就任新一屆行政長官。

2013年，新一屆政府在土地市場仍然無任何突破，土地出讓寥寥，因此只能進一步出台辣招管理需求端，遏制樓價。

其後，香港樓市在辣招消化期過去之後，又穩步上漲，但行情並不算特別好。

2015年，大陸開始轟轟烈烈的去庫存，大量城市的樓價翻倍，於是京滬深廣等城市的高淨值人士紛紛賣掉一部分房產，赴港搶購物業，規避風險。

香港樓價於2016年第四季度再次大幅攀升，並很快創出新高，直至今天。

8

香港樓市給我們的啟示

1、任何一個大規模工業化的國家都伴隨著急速城市化，無論是之前的英國、美國，還是韓國以及台灣、香港都經歷過這個階段。

農業是分散生產的，而工業是大規模協作生產的，既然要聚到一起才能生產，必然產生集中、爆發性的居住需求。可以說，城市化是工業化的產物，任何一個政府都無法阻擋房價上漲，所有調控只是干擾了房產的價格信號而已，並沒有摧毀房產的價值，更無法消滅大量存在的居住需求。城市化進程不可逆轉，上漲的力量一直存在，不是人為可以改變的。

2、一座城市的房價總是伴隨著這座城市的興起、發展、衰落漲漲跌跌。城市發展前景好，樓價一定堅挺。

3、一座城市真正的競爭優勢不是擁有多少基建路橋、體育館、醫院學校。而是長期、穩定的法治。

如果不能保證資本安全，這座城市是沒有未來的，人們會紛紛外逃他處。香港在過去百年，每當大陸出現動亂，總是能夠吸大量的人口和資金，是因為地理、法治等條件提供的安全、穩定環境。

3、香港以數百萬人口的規模，房地產自1953年至今上漲了65年，幾乎跨越人的一生。大陸人口高達13億，每年GDP增長還有6.5%左右，自1998年房改開始計算，寬幅震蕩漲到2050年完全沒問題。

大陸樓市上漲完整路徑：1998-2014全國普漲—— 2014年-2020一線及省會漲——2020-2050一線城市漲。馬太效應越來越明顯，頭部城市上漲的周期最長，適合長期持有。

4、高房價的根源，不是炒房客，也不是開發商，而是土地財政。

5、房住不炒！房住不炒！

6、樓價短期急升容易逼空下跌，暴發金融風險，跟隨經濟發展溫和上漲才是對社會有利的。如果樓價五年急升4倍，必跌，因為沒有經濟面支撐，購買力還沒趕上來。

7、如果你所在城市當年樓價急升，盡量不要追高買入，否則你可能買在了類似1997年的歷史高點。

8、買房前一定要認真跑盤，利用框架思維找到筍盤。筍盤不怕跌，筍值越高，房產安全邊際越高。

9、香港樓價大跌時，高大上的CEO盤、哄搶抬價的學位房首先暴跌。這類房產平時不會跌，一旦它們跌了，就是樓市價格下行的信號。因為需求受價格變化曲線影響，以奢侈包包和油鹽為例，當收入下降時，人們可以不買奢侈包包，但是油鹽還是要買的。所以樓價下降，先跌的都是高溢價的CEO盤、學位房，其次是改善住房，最後才是剛需住房。不到萬不得已，人們是不會輕易拋售自己僅以棲身的剛需住房的，它相當於油鹽。

10、寧願買沒什麼概念的成熟地段，也不要買便宜的偏遠郊區或者有高大上規劃、人煙稀少的新區。上漲時，這些地區的二手房難以賣出套現；而當樓價下跌的時候卻是跌得最快的，風險很高，如果下跌，大量的投資需求會一夜消失，全部回歸生活。偏遠郊區和新區，暫時不宜居住，是最多人拋售，價格跌得最快的。

11、樓價如果突然下跌，一般很快就會企穩，接著橫盤一兩年，然後再等待新一輪的漲跌信號，另外樓價下跌，對所有人都是不利的，無論你有房無房，都會受到衝擊。

樓價跌，銀行壞帳虧損，無論該職員是否有房都會被裁掉。職員被裁，家庭收入減少，消費疲軟，零售業開始萎縮，無論該零售員是否有房都會被裁。

零售業下滑，工業製造廠商就會出現問題，工商業出現問題就沒錢還銀行貸款，銀行沒錢就會…

隨著更多人被裁，整個社會就會減少消費，勒緊褲腰帶過日子，陷入1998年至2002年香港那樣的通貨緊縮，GDP低位徘徊不前的困境。

END

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