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近年，隨著中國經濟的飛速發展，酒店類物業項目尤其是星級酒店項目市場集中度不斷提升、經濟型連鎖酒店也迅速擴張。酒店行業的迅速擴張，帶來了更多的估價機會。本文對酒店類物業房地產涉及的評估內容做一討論分析。
一、酒店房地產概念、分類及特點
酒店概念：酒店（又稱為賓館、旅館、旅店、旅社、商旅、客店、客棧，台灣作飯店，港澳、馬來西亞、新加坡等作酒店）其基本定義是提供安全、舒適，令利用者得到短期的休息或睡眠的空間的商業機構。一般地說來就是給賓客提供歇宿和飲食的場所。具體地說飯店是以它的建築物為憑證，通過出售客房、餐飲及綜合服務設施向客人提供服務，從而獲得經濟收益的組織。酒店主要為遊客提供住宿服務、亦生活的服務及設施（寢前服務）、餐飲、遊戲、娛樂、購物、商務中心、宴會及會議等設施。屬於功能不可分隔的綜合房地產。
酒店分類：大陸酒店按照服務質量、管理水平、設施及功能的完善程度等分為星級酒店和非星級酒店，星級酒店主要是按照一星、二星、三星、四星、五星來劃分的，酒店的星級越高，對酒店軟件、硬件要求越高。近年來隨著酒店業的不斷發展，出現了不同概念的酒店，主要表現形式有產權式酒店、酒店式公寓、分時度假、經濟型酒店。
酒店房地產特點：酒店房地產轉讓少且一般為整體轉讓；酒店物業功能多樣，收益構成複雜；一次性投資長、投資回收期較長、經營風險較大；價值主要體現在接待客戶的類型及其能力，有別於一般的商業房地產。
二、影響酒店類物業房地產價格的主要因素
影響酒店類物業價格水平的主要因素有交通條件、周圍環境、設備設施和用具、經營管理等。
其中交通條件、周圍環境為影響酒店最重要的區位狀況，從區位條件上影響酒店的收益率，進而影響酒店的房地產價值。
設備設施和用具、經營管理影響酒店的級別，一般級別高的酒店，管理水平較高，同時設備設施更新速度快，此類型酒店一般經營情況較好，收益水平較高。
根據公開資料整理顯示，中高端酒店的RavPAR（每間可供租出客房產生的平均實際營業收入）是經濟型酒店的1.5-2倍。而從成本上看， 除了初始投資的裝修成本、客房面積不同、更新維護的裝修折舊帶來的租金差異、人房比外，與經濟型酒店在其他成本上差異不大。因此設備設施和用具、經營管理成為影響酒店的一個重要因素。
三、酒店類物業房地產評估的技術思路
(一）評估資料收集
根據酒店綜合服務設施的不同，收集具有針對性的資料。除常規資料外，酒店評估需要重點收集的資料有：酒店簡介、酒店功能布局圖、酒店客房種類及對應的客房數、入住率調查、酒店掛牌價門市價、酒店客房實收價、其他功能區範圍及價格、附屬服務類項目價格明細及使用概率、酒店裝修清單、酒店設備設施清單、財務報表等。
（二）實地查勘及調查
根據物業資料，對項目分功能部分進行實地查勘，判斷物業類型，通過物業類型，結合同區域內實地調研，判斷其酒店經營狀況、客房入住率、餐廳上座率、會議室使用率、酒店收益的分配等情況。例如一個旅遊型的集團管理式酒店，它的整體收益受旅遊季節（淡季、平季、旺季）的影響產生差異，且歸屬於權利人的酒店收益中應扣除支付給酒店管理公司的相關費用。
（三）酒店房地產價值評估方法的選取
基於對酒店房地產的認識，我們可採用比較法、成本法、收益法求取酒店房地產的價值，三大方法各有利弊，我們應根據估價對象的自身特點、所收集的資料及信息狀況選取評估方法。
1、比較法是選取區域內同類酒店銷售物業的成交價作為案例，通過對區位、實物、權益進行比較修正，求取酒店價格。此方法為假設酒店購買方只願意支付不多於近期同類酒店交易金額的價格。
此方法能夠反映真實市場狀況，但市場上整體轉讓成交的案例較少，可作為估價基準的交易更少。其次，即使有個別酒店的交易案例，由於酒店物業實體狀況差異性較大，估價機構也很難取得案例可靠的交易信息和交易條件。再者，不同酒店的規模、質量、市場定位和設施、管理等方面往往存在較大差異，難以直接比較。所以目前採用比較法來求取酒店價值很難做到。
2、成本法是建造具有同等設施水平的酒店所需耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息和平均利潤，並扣除相應的折舊來確定房地產價格的估價方法。
房地產價格＝土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發利潤
酒店的建築結構、設計風格、檔次使酒店開發成本及裝修成本與一般的民用建築差異較大，評估過程中，應要求酒店權利人提供決算書及相關工程合同、裝修合同作為參考依據。這種方法主要缺陷是對於收益較好的酒店不能夠客觀的反映酒店收益的價值。
需要注意的是，成本法中的開發利潤應是酒店類物業房地產的平均利潤扣除酒店行業的平均商業利潤。
成本法的難點是根據酒店建造標準確定合理的土建、裝修及安裝造價。酒店的用水量、電力及消防要求非常高，此項費用需要重點考慮。
3、收益法是在酒店持續經營前提下，收益法將酒店未來有效經營年期內各年的正常純收益，折算到估價時點上的現值，求其之和得出酒店價格。
酒店類物業房地產具有一次性投資大、經營風險相對較大及投資回收期較長的特點，其通用性、分割轉讓性較差，因此市場整體轉讓成交的案例較少。且酒店作為綜合經營性物業，由於酒店在建設投入運行後每年產生穩定的收益，所以收益法為酒店類物業評估最為常用的評估方法之一。故本次對其收益法進行詳細分析。其主要的工作為計算其經營淨收益、收益率和收益年限。
收益法評估酒店技術思路：
收益法，是運用適當的資本化率，將預期的估價對象未來各期的正常純收益折算到價值時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產價格的一種估價方法。收益法的基本原理，可用基本公式表示：
V＝a/r
式中：V－房地產價值
a－年純收益
r–資本化率
若房地產收益為有限年期時，且純收益按一定比率遞增或遞減時的價格計算公式則為:
計算公式：V=A/(Y-g)×[1-(1+g/1+Y)^n]
式中: v-房地產價值 A-年純收益 n-收益年期
Y-資本化率 g-遞增比率
首先測算各類型收益及經營費用，確定年總收入和年總經營支出。
酒店收益一般包括客房、餐飲、商場、商務、會議、康體娛樂等。在實地查勘及市場調查時，對估價對象及區域內物業各部分進行調查。
調查表格式：
其中客房收入為酒店的主要收入，實際酒店客房種類及對應的客房數、入住率調查、酒店掛牌價門市價、酒店客房實收價、其他功能區範圍及價格、附屬服務類項目價格明細及使用概率。
（1）酒店客房收入：根據不同類型客房數量乘以相應門市價格表，然後乘以門市價格折扣率、入住率。
其中：門市價格入住率應取區域同類酒店的平均入住率，並且結合中國產業研究院發布的北京市星級酒店經營數據分析中統計的估價對象所在區域的星級酒店的入住率確定。
即客房有效毛收入＝（高級客房數X每天高級客房報價X折扣率X入住率X365）＋（豪華客房數X每天高級客房報價X折扣率X入住率X365）＋（……）
餐廳收入：餐廳有效毛收入＝座位數X人均收費X上座率X（1+服務費率）
康體收入：康體有效毛收入＝各項目人均消費X人數
會議室收入：會議室有效毛收入＝間數X收費X平均使用率X（1+服務費率）
其他收入：其他配套設施的有償收入一般按照客房的一定比例求取。
最後將上述費用加總，求取年總收入。
（2）經營費用：經營成本、營業費用、管理費用及財務費用、有關稅費等。
根據酒店分類，營業成本包括：耗用食品、香煙、酒水等；材料的原材料、調料、配料成本；餐館等耗用的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。
營業費用包括：薪水、福利、燃料費、攤銷低值易耗品、服裝費、洗滌費、水電費、郵電費、保險費、包裝費、運雜費、保管費、展覽費、廣告宣傳費、差旅費、清潔衛生費、工作餐費、裝修折舊、其他等。
管理費用包括：公司經費、工會經費、培訓教育經費、勞力保險費、待業保險費、審計費、咨詢費、訴訟費、排污費、綠化費、開辦費、聘請會計、審計師費用、修理費、交際應酬費、壞帳損失、存貨盤虧、上級管理費、其他費用等。
財務費用包括：銀行手續費、信用卡手續費及其他。
一般經營成本、營業費用、管理費用及財務費用按照經營收入的百分比計算。
經營費用＝營業成本＋營業費用＋管理費用及財務費用＋有關稅費
需要注意的是：經營總收益和總費用要結合近三年審計的財務報表中總收入數值，對其歷史經營情況進行分析，有時為計算便捷，也可用客房收入的比例來計算出客房以外的其他收入。
（3）確定酒店行業利潤
根據市場調查所在地區酒店類物業行業的商業利潤率。
需要注意的是：有時商業利潤調查數據難以選取，故在實際測算過程中可適當增加經營費用來抵消商業利潤的影響。
（4）將總經營收入扣除年總經營支出和酒店行業利潤，得到年總淨收入。
房地產年淨收益＝酒店年總經營收入－酒店年總經營支出－酒店商業利潤。
（5）選取適當的報酬率，將未來預期各期的淨收入，折算到價值時點上的現值，求其之和得出剩餘年限的收益總值。
報酬率的確定：採取累加法確定報酬率，即房地產報酬率等於無風險報酬率加上風險報酬率。無風險報酬率取一定年期定期存款利率，風險報酬率是指承擔額外的風險所要求的補償，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率，具體是對酒店房地產自身及其所在的區域、行業、市場等所存在的風險的補償，公式為：
報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率——投資帶來的優惠
酒店淨收益增長率：根據市場酒店淨收益遞增情況，結合消費者物價指數以及通貨膨脹率，綜合確定淨收益遞增率。考慮到物業折舊，一般取前十年遞增，十年後不變。
（6）因未來酒店內部裝飾和功能上的折舊，考慮每隔幾年應該進行一次重新裝修。
設定酒店裝修單價，並將裝修總價折現到價值時點的現值。
（7）收益價值扣除裝修改造費用現值，即為酒店價值。
最後將成本法和收益法進行加權平均求取酒店房地產的總價值。
