房子蓋好了，人沒了

萬科一直有跨領域學習的傳統。鬱亮曾親率管理層浩浩蕩蕩地拜訪馬化騰、雷軍、張瑞敏、汪建等企業家，學習IT如何搭建生態系統，互聯網如何改造傳統行業，生物技術如何影響人類等等這些看似和地產不搭邊的知識。這也或多或少地反映了這家以克制著稱的地產企業的焦慮。

2014年2月，一位90後女孩受邀到萬科總部演講，她可不是什麼大廠廠長、科學怪咖，她的名字叫馬佳佳。如今，馬佳佳顯然已經是「過氣網紅」，甚至有人當眾把她當成了「神奇少女」王凱歆。經歷了一系列創業失敗後，在區塊鏈喧囂的2018年，她又重新回到了人們的視野，宣布進軍區塊鏈，這可能是受了孫宇晨的影響。不過按照現在的行情，項目結果可想而知。

在萬科演講的五年前，馬佳佳可正處在人生巔峰。憑借著「有緣千里來交配」的口號，馬佳佳和她的情趣用品店「泡否」成為了90後不受傳統羈絆的象徵。她也順理成章地成為了90後創業的代表人物，投資、邀約、廣告不斷。

在萬科的演講，馬佳佳當然不是教高管們如何「交配」，而是從心理特徵、危機、機遇和需求等方面全面剖析90後。不過，講了那麼多，都不如她的一句「90後不買房」讓在場的萬科人乃至整個地產圈虎軀一震。

她從鄉土情結、婚戀模式以及投資等幾個需求角度分析了90後不買房的原因，並且總結租房是新銳消費能力、話語權強的90後的最終選擇。演講隨即引發了關於90後買不買房，房價會不會跌的大討論。

歷史上的大討論勝負，最終都會交給時間去驗證。此後的房價如你我所知，扶搖而上，從碧桂園、恒大、融創到略保守的萬科都在忙著數錢。90後也已經接棒80後，成為了房貸的主力。

未來投資屬性下降，而租賃、公寓、社區等新興居住選擇增多，馬佳佳舉的例子都挺對。但這個當時24歲的姑娘還是太年輕，綜合起來就會發現，她的立足點都是一個大城市剛畢業的小網紅。拋開過度自我行銷「博眼球」的因素外，最重要的是她忽略了當時的寬鬆金融環境。

不過，如果把眼光放長遠些、群體放大些，馬佳佳告訴萬科們的結果，也許並不遙遠。因為房子蓋好了，人沒了。

一

2018年3月，國務院機構改革決定取消「國家衛生與計劃生育委員會」，組建國家衛生健康委員會。這可是自1981年國家計劃生育委員會組建以來，「計劃生育」四個字第一次從國務院組成部門中消失。名稱變更的背後，是中國無法回避的人口問題。

2016年，大陸開始放開全面二孩，出生人口升至1786萬。就在大家都以為新生兒將繼續攀升時，2018年初，國家統計局今年初公布，2017年中國大陸全年出生人口1723萬，比上一年減少了63萬。2018年的數據還沒有公布，但從各地衛計委披露的信息中可以發現：2018年上半年的新生兒人數同比下降了約15%-20%[1]。按照這個比例計算，2018年全年的新生兒數量將驟降至1378.4-1464.55萬，不足1500萬人。

其實早在2010年，人口問題就早已顯現。由於嚴格的計劃生育，預期中2010年的第四輪嬰兒潮並沒有到來。2014年，一眾頂級人口專家在各類預測中直接表示，如果全面放開二孩，每年的出生人口將高達4000萬以上，於是僅施行了「單獨二孩」。結果2015年，出生人口1687萬、僅比2013年增加不到50萬。於是，全面二孩放開。

專家的樂觀與生俱來，在2015年，衛計委主編的《實施全面兩孩政策人口變動測算研究》預測，2016年實行全面二孩政策後，2016年、2017年、2018年的出生人數分別為1767萬、2110萬、2189萬。冰冷的數字打起臉來，火辣辣地疼。

出生率為什麼下降？從人力就生產力的農耕時代，到養兒防老的過去，再到住房、教育、醫療三座大山重壓下的現在，人們其實總是從經濟效益來考慮是不是要生、多生。而如今，每天看著朋友圈里別人家可愛的碎鈔機和自己帳戶里的存款，很多人就已經天然避孕了。

因此，2018年上半年的新生兒統計數據到了下半年，只會更難看。原因是上半年生的孩子都是在2017年懷上的。而在人們的印象里，2017還是友好的一年，沒有那麼多經濟相關的哀嘆。真正的數據考驗是2019年或者更遠的未來。

出生率的連年降低，最直接的影響就是人口結構變化。2018年10月，國家發改委社會司司長歐曉理指出，中國與世界在2000年同步進入老齡化社會。2017年中國60歲以上老年人口已超過2.4億，占總人口比例達到17.3%，其中65 周歲及以上老年人口1.58億，占總人口的11.4%。而這一數字，在2000年，僅為7%，速度之快，超過了世界上任何一個國家。

歷次人口普查年齡結構圖（來源：國家統計局）

從這份來自官方的統計變化可以看到，人口由以前年輕人居多的標準金字塔逐漸演變到了2010年的紡錘形，到了現在，重心只會越來越上移，也越來越不穩定。按照任澤平的預測，預計到2050年65歲及以上人口比重達約30%，屆時每3.3個中國人中將有1個65歲以上的老人。其中，80歲以上的老人將高達1.4億，占比10.7%[2]。

計劃生育時代的80後、90後獨生子女，將面臨巨大的供養問題。

二

養老問題，其實不用等到2050年，它比以往的預期來的早一些。2018年7月，哈爾濱市推遲發放養老金，而且不僅發生在哈爾濱一地，情況涉及整個黑龍江。對於習慣在月底固定時間取用養老錢的退休老人來說，是件新鮮事，但卻折射出老齡化帶來的窘境。

黑龍江是國家老齡化最嚴重的省份。2016年撫養為1.3:1，這意味著平均不到一個半在職職工需要供養一個退休職工的養老金。而在十年前，這個數字是2.44:1。更為嚴重的是，黑龍江的養老金2013年起就開始持續入不敷出。到了2016年，結餘直接轉負，為-232億元，成為了第一個沒有養老金累積的省份。

據《財經》的報導，國家發改委振興司對東北的養老金問題曾表示，「國家肯定不會不管東北。」事實上國家需要管的不僅是一個黑龍江。2016年，除了黑龍江，遼寧、河北、吉林、內蒙古、湖北、青海等6個省的養老金開始當期收不抵支，缺口進一步擴大。

國家財政的管法就是每年向養老金進行大規模補貼，而且上升速度隨著老齡化程度進一步加深而不斷加快。著名養老金問題磚家Mr.Fachai把近十年人社部全國城鎮職工基本養老保險基金收支做了一張表，以說明情況。

2008-2018上半年全國城鎮職工基本養老保險基金收支情況（數據來源：人社部網站）

由表中可以清晰地看到，雖然每年的結餘都在不斷增長，但是財政補貼也在逐年加大，2018全年將會超過萬億。如果將財政補貼扣除，則從2015年開始，國家當年的基本養老金結餘轉負，開始入不敷出，而且缺口越來越大。

基本養老保險基金的來源，主要是各類征繳收入、財政補貼、增值收入和滯納金之類的其他收入。從2017年的收入構成上來看，征繳收入占比77.1%，財政補貼占比18.5%，這兩種就占據了收入的95.6%，是基本養老金收入的主體。

開源節流，是經營永恒的主題。2018年開始，養老金的增值收入開始被重視起來。2018年的最後一個工作日即12月28日，第三批養老目標基金集體喜獲「準生證」，有資格投資我大A股了。（關於財政開源，已經在《當靴子悄悄落下》中做了闡述）

此前，在2018年10月31日的第三季度發布會上，人社部公布，截至9月底，共15個省市政府與社保基金理事會簽署委托投資合同，合同總金額7150億元，其中4166.5億元資金已到帳並開始投資，這可是真金白銀。

第三批養老目標基金獲批數量多達14只，分屬13家不同基金公司，加上從去年3月份證監會發布《養老目標證券投資基金指引（試行）》後，獲批的第一、第二批養老目標基金，去年獲批的養老目標基金已經達到40只。

人社部公布三季度投資金額的前一天，證監會盤中發布聲明，著重提到「發揮保險、社保、各類證券投資基金和資管產品等機構投資者的作用，引導更多增量中長期資金進入市場」。每逢有類似養老金入市的消息，股民就會莫名的亢奮。因為誰都知道，以現在的狀態，股市太需要補充流動性了。

不巧的是，如今養老金也缺錢，還巴望著入市給全國人民掙養老錢呢。

三

2017年9月，還沒拿到1500萬年薪的任澤平在培訓會上問台下在座的：「什麼決定房價？」隨後，他自問自答道：「我研究了10年房地產，把它總結為一句話，‘長期看人口、中期看土地、短期看金融’，大家記住這句話就行了。」

15-64勞力年齡人口比例（數據來源：國家統計局）

道理誰都懂，就是誰也不能像任澤平那樣總結的言簡意賅、朗朗上口。2010年，不僅前文所述的嬰兒潮沒有到來，15-64勞力年齡人口比例也達到峰值，自此開始調頭向下。有趣的是，Mr.Fachai發現這一年也是歷史上房地產投資增速和近年來GDP增速的頂點。

房地產投資增速變化

這意味著中國高速發展依賴的人口紅利開始衰退，人力成本、養老、消費水平等等因素開始負向疊加，經濟活力也開始跟著老化，進而影響到全產業，包括房地產。

頂點的重合其實是綜合作用的結果，而需要面對的現實是，人口帶來的問題會有遲滯效應。也就是說，那些老化作用，其實在2010年還沒有那麼明顯。

馬佳佳當年的需求分析可以說敗給了短期的金融。這也怨不得誰，玩「短平快」慣了，長期問題都會被扔進歷史的長河。只是時鐘似乎也被無形的手撥快，一切問題都在加快顯現。

時間不等人，該來的總會來。

參考資料：

[1] 張曄、劉志彪, 《提高生育率：新時代中國人口發展的新任務》，南京大學長江產業經濟研究院，2018。

[2] 任澤平，《中國生育報告2019》，澤平宏觀，2019。

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