房子蓋好了,人沒了

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房子蓋好瞭,人沒瞭

萬科一直有跨領域學習的傳統。鬱亮曾親率管理層浩浩蕩蕩地拜訪馬化騰、雷軍、張瑞敏、汪建等企業家,學習IT如何搭建生態系統,互聯網如何改造傳統行業,生物技術如何影響人類等等這些看似和地產不搭邊的知識。這也或多或少地反映了這家以克制著稱的地產企業的焦慮。

2014年2月,一位90後女孩受邀到萬科總部演講,她可不是什麼大廠廠長、科學怪咖,她的名字叫馬佳佳。如今,馬佳佳顯然已經是「過氣網紅」,甚至有人當眾把她當成了「神奇少女」王凱歆。經歷了一系列創業失敗後,在區塊鏈喧囂的2018年,她又重新回到了人們的視野,宣布進軍區塊鏈,這可能是受了孫宇晨的影響。不過按照現在的行情,項目結果可想而知。

在萬科演講的五年前,馬佳佳可正處在人生巔峰。憑借著「有緣千里來交配」的口號,馬佳佳和她的情趣用品店「泡否」成為了90後不受傳統羈絆的象徵。她也順理成章地成為了90後創業的代表人物,投資、邀約、廣告不斷。

在萬科的演講,馬佳佳當然不是教高管們如何「交配」,而是從心理特徵、危機、機遇和需求等方面全面剖析90後。不過,講了那麼多,都不如她的一句「90後不買房」讓在場的萬科人乃至整個地產圈虎軀一震。

她從鄉土情結、婚戀模式以及投資等幾個需求角度分析了90後不買房的原因,並且總結租房是新銳消費能力、話語權強的90後的最終選擇。演講隨即引發了關於90後買不買房,房價會不會跌的大討論。

歷史上的大討論勝負,最終都會交給時間去驗證。此後的房價如你我所知,扶搖而上,從碧桂園、恒大、融創到略保守的萬科都在忙著數錢。90後也已經接棒80後,成為了房貸的主力。

未來投資屬性下降,而租賃、公寓、社區等新興居住選擇增多,馬佳佳舉的例子都挺對。但這個當時24歲的姑娘還是太年輕,綜合起來就會發現,她的立足點都是一個大城市剛畢業的小網紅。拋開過度自我行銷「博眼球」的因素外,最重要的是她忽略了當時的寬鬆金融環境。

不過,如果把眼光放長遠些、群體放大些,馬佳佳告訴萬科們的結果,也許並不遙遠。因為房子蓋好了,人沒了。

2018年3月,國務院機構改革決定取消「國家衛生與計劃生育委員會」,組建國家衛生健康委員會。這可是自1981年國家計劃生育委員會組建以來,「計劃生育」四個字第一次從國務院組成部門中消失。名稱變更的背後,是中國無法回避的人口問題。

2016年,大陸開始放開全面二孩,出生人口升至1786萬。就在大家都以為新生兒將繼續攀升時,2018年初,國家統計局今年初公布,2017年中國大陸全年出生人口1723萬,比上一年減少了63萬。2018年的數據還沒有公布,但從各地衛計委披露的信息中可以發現:2018年上半年的新生兒人數同比下降了約15%-20%[1]。按照這個比例計算,2018年全年的新生兒數量將驟降至1378.4-1464.55萬,不足1500萬人。

其實早在2010年,人口問題就早已顯現。由於嚴格的計劃生育,預期中2010年的第四輪嬰兒潮並沒有到來。2014年,一眾頂級人口專家在各類預測中直接表示,如果全面放開二孩,每年的出生人口將高達4000萬以上,於是僅施行了「單獨二孩」。結果2015年,出生人口1687萬、僅比2013年增加不到50萬。於是,全面二孩放開。

專家的樂觀與生俱來,在2015年,衛計委主編的《實施全面兩孩政策人口變動測算研究》預測,2016年實行全面二孩政策後,2016年、2017年、2018年的出生人數分別為1767萬、2110萬、2189萬。冰冷的數字打起臉來,火辣辣地疼。

出生率為什麼下降?從人力就生產力的農耕時代,到養兒防老的過去,再到住房、教育、醫療三座大山重壓下的現在,人們其實總是從經濟效益來考慮是不是要生、多生。而如今,每天看著朋友圈里別人家可愛的碎鈔機和自己帳戶里的存款,很多人就已經天然避孕了。

因此,2018年上半年的新生兒統計數據到了下半年,只會更難看。原因是上半年生的孩子都是在2017年懷上的。而在人們的印象里,2017還是友好的一年,沒有那麼多經濟相關的哀嘆。真正的數據考驗是2019年或者更遠的未來。

出生率的連年降低,最直接的影響就是人口結構變化。2018年10月,國家發改委社會司司長歐曉理指出,中國與世界在2000年同步進入老齡化社會。2017年中國60歲以上老年人口已超過2.4億,占總人口比例達到17.3%,其中65 周歲及以上老年人口1.58億,占總人口的11.4%。而這一數字,在2000年,僅為7%,速度之快,超過了世界上任何一個國家。

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歷次人口普查年齡結構圖(來源:國家統計局)

從這份來自官方的統計變化可以看到,人口由以前年輕人居多的標準金字塔逐漸演變到了2010年的紡錘形,到了現在,重心只會越來越上移,也越來越不穩定。按照任澤平的預測,預計到2050年65歲及以上人口比重達約30%,屆時每3.3個中國人中將有1個65歲以上的老人。其中,80歲以上的老人將高達1.4億,占比10.7%[2]。

計劃生育時代的80後、90後獨生子女,將面臨巨大的供養問題。

養老問題,其實不用等到2050年,它比以往的預期來的早一些。2018年7月,哈爾濱市推遲發放養老金,而且不僅發生在哈爾濱一地,情況涉及整個黑龍江。對於習慣在月底固定時間取用養老錢的退休老人來說,是件新鮮事,但卻折射出老齡化帶來的窘境。

黑龍江是國家老齡化最嚴重的省份。2016年撫養為1.3:1,這意味著平均不到一個半在職職工需要供養一個退休職工的養老金。而在十年前,這個數字是2.44:1。更為嚴重的是,黑龍江的養老金2013年起就開始持續入不敷出。到了2016年,結餘直接轉負,為-232億元,成為了第一個沒有養老金累積的省份。

據《財經》的報導,國家發改委振興司對東北的養老金問題曾表示,「國家肯定不會不管東北。」事實上國家需要管的不僅是一個黑龍江。2016年,除了黑龍江,遼寧、河北、吉林、內蒙古、湖北、青海等6個省的養老金開始當期收不抵支,缺口進一步擴大。

國家財政的管法就是每年向養老金進行大規模補貼,而且上升速度隨著老齡化程度進一步加深而不斷加快。著名養老金問題磚家Mr.Fachai把近十年人社部全國城鎮職工基本養老保險基金收支做了一張表,以說明情況。

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2008-2018上半年全國城鎮職工基本養老保險基金收支情況(數據來源:人社部網站)

由表中可以清晰地看到,雖然每年的結餘都在不斷增長,但是財政補貼也在逐年加大,2018全年將會超過萬億。如果將財政補貼扣除,則從2015年開始,國家當年的基本養老金結餘轉負,開始入不敷出,而且缺口越來越大。

基本養老保險基金的來源,主要是各類征繳收入、財政補貼、增值收入和滯納金之類的其他收入。從2017年的收入構成上來看,征繳收入占比77.1%,財政補貼占比18.5%,這兩種就占據了收入的95.6%,是基本養老金收入的主體。

開源節流,是經營永恒的主題。2018年開始,養老金的增值收入開始被重視起來。2018年的最後一個工作日即12月28日,第三批養老目標基金集體喜獲「準生證」,有資格投資我大A股了。(關於財政開源,已經在《當靴子悄悄落下》中做了闡述)

此前,在2018年10月31日的第三季度發布會上,人社部公布,截至9月底,共15個省市政府與社保基金理事會簽署委托投資合同,合同總金額7150億元,其中4166.5億元資金已到帳並開始投資,這可是真金白銀。

第三批養老目標基金獲批數量多達14只,分屬13家不同基金公司,加上從去年3月份證監會發布《養老目標證券投資基金指引(試行)》後,獲批的第一、第二批養老目標基金,去年獲批的養老目標基金已經達到40只。

人社部公布三季度投資金額的前一天,證監會盤中發布聲明,著重提到「發揮保險、社保、各類證券投資基金和資管產品等機構投資者的作用,引導更多增量中長期資金進入市場」。每逢有類似養老金入市的消息,股民就會莫名的亢奮。因為誰都知道,以現在的狀態,股市太需要補充流動性了。

不巧的是,如今養老金也缺錢,還巴望著入市給全國人民掙養老錢呢。

2017年9月,還沒拿到1500萬年薪的任澤平在培訓會上問台下在座的:「什麼決定房價?」隨後,他自問自答道:「我研究了10年房地產,把它總結為一句話,‘長期看人口、中期看土地、短期看金融’,大家記住這句話就行了。」

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15-64勞力年齡人口比例(數據來源:國家統計局)

道理誰都懂,就是誰也不能像任澤平那樣總結的言簡意賅、朗朗上口。2010年,不僅前文所述的嬰兒潮沒有到來,15-64勞力年齡人口比例也達到峰值,自此開始調頭向下。有趣的是,Mr.Fachai發現這一年也是歷史上房地產投資增速和近年來GDP增速的頂點。

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房地產投資增速變化

這意味著中國高速發展依賴的人口紅利開始衰退,人力成本、養老、消費水平等等因素開始負向疊加,經濟活力也開始跟著老化,進而影響到全產業,包括房地產。

頂點的重合其實是綜合作用的結果,而需要面對的現實是,人口帶來的問題會有遲滯效應。也就是說,那些老化作用,其實在2010年還沒有那麼明顯。

馬佳佳當年的需求分析可以說敗給了短期的金融。這也怨不得誰,玩「短平快」慣了,長期問題都會被扔進歷史的長河。只是時鐘似乎也被無形的手撥快,一切問題都在加快顯現。

時間不等人,該來的總會來。

參考資料:

[1] 張曄、劉志彪, 《提高生育率:新時代中國人口發展的新任務》,南京大學長江產業經濟研究院,2018。

[2] 任澤平,《中國生育報告2019》,澤平宏觀,2019。

全文完,感謝您的耐心閱讀。如果覺得有意思就點個讚吧:)

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