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一年半內，萬科新增項目中合作開發已升至九成權重，而在將品牌輸出做到輕資產經營同時，負面效應正慢慢顯現
無論是2017年轟轟烈烈的股權爭奪戰，還是2018年明星獨董劉姝威與重要股東寶能之間的相互發難，萬科集團（000002.SZ），這個曾經低調沉穩的國內房企龍頭，已事實成為一個「網紅」。而最近陸續爆發的房屋質量問題投訴，又讓其注定迎來一個不平靜的2019年。
是的，那個一向以品質著稱的城市配套服務商，正頻頻因業主投訴房屋質量而登上頭條。1月8日，杭州良渚文化村書吧的業主張艷華，以公開信的方式披露了其持有的萬科樓盤出現大面積漏水的情況。
而最新的投訴則來自萬科世紀之光的業主，其對萬科已交付的房屋裝修質量極為不滿，並曝光已裝修的門和地板是紙做的，表示將聯合其他業主通過法律方式維權。
《投資時報》記者了解到，此次遭到投訴的萬科世紀之光樓盤開發商為杭州萬科大家房地產開發有限公司。不過，雖然以「萬科」命名，但該樓盤並非萬科主導開發。
工商信息顯示，股權穿透後萬科僅通過杭州東學投資管理有限公司持有該項目0.55%的權益。追根溯源，杭州萬科大家房地產開發有限公司兩個更重要的股東，反而是杭州市城建開發集團有限公司和重慶龍湖企業拓展有限公司，所占股權分別為32.5%及10%。此外，萬向系旗下順發恒業（000631.SZ）亦持有25%股權。
以不足1%的持股比卻需承擔100%的名譽損失，萬科好像得不償失。
與此同時，萬科集團方面對《投資時報》記者表示，所謂的「紙板門」實際上是一種環保材料，在室內裝修中被廣泛採用，符合行業標準。
頻頻曝光的「質量門」僅僅是孤立事件巧合撞車？素來看重自身形象的萬科果真願以「蠅頭權益」面對品牌受污？這中間到底又發生了什麼？
萬科式品牌輸出
對於萬科世紀之光樓盤的股權追蹤，有其代表性。實際上，不少正處於風口浪尖上的萬科樓盤，主要的操盤方並非萬科集團。
比如同樣遭到質量問題投訴的萬科北宸之光樓盤，宣傳資料顯示，該樓盤的開發商為杭州萬泓置業有限公司。而工商信息表明，除了萬科集團外，金地集團股份有限公司（600383.SH）同樣為其重要股東。
萬科集團方面對《投資時報》記者表示，聯合開發模式在房地產領域並不新鮮。不僅是萬科集團，包括碧桂園（2007.HK）、中國恒大（3333.HK）等房地產企業都會引入其他股東聯合進行土地開發。
只是簡單地隨大流選擇？萬科集團2018年半年報顯示，去年上半年該公司共新獲取項目117個，其中90.8%的新增項目為合作開發。但是在2017年和2016年，新增項目合作開發的比例分別為72.3%和59.5%。也就是說，僅僅一年半時間，以「合作開發」名義亮相的萬科新項目的比重，上升了31個百分點。
「從2018年公布的拿地情況來看，萬科集團現在更願意以聯營或者合營的方式參與土地開發，鬱亮所謂的‘去地產化’，或許是不願意重資產經營，而更傾向於輸出萬科的品牌。」有專業人士分析稱。
隨著聯營或者合營模式的不斷擴大，萬科集團長期股權投資規模也在日益壯大。根據2018年三季報，該公司長期股權投資已經從2015年的335.03億元急漲至1190.13億元，上升幅度高達355%。
問題是，隨之而來的「紙板門」「漏水門」質量糾紛頻頻曝光，以品牌折現完成的高杠桿經營正帶來越來越大的不確定性。
實際上，鬱亮時代的萬科一直在尋求「去地產化」的轉變，包括向商業地產、物流、養老、長租公寓領域多元化經營，甚至在鬱亮授意下去掉了此前公司名中的「房地產」一詞。
但效果並不明顯。一方面，萬科集團多年來依靠的房地產開發主業，已被競爭對手一一趕上，而其對於多種創新業務的探索，例如「萬村計劃」，先後宣告擱淺。
2018年萬科全年完成銷售回款6069.5億元，鬱亮在公開場合表示這個成績已是不易。不過僅僅兩個月前，鬱氏仍堅稱全年6300億元的回款「一定能夠完成」。而根據中指數據同步顯示，碧桂園2018年銷售額達到7146億元。事實上，早在2016年和2017年，萬科穩坐多年的年銷售額冠軍已分別被中國恒大和碧桂園掠走。
2018年三季報顯示，該公司經營性現金流淨流出257.31億元，為三年來首次淨流出。此外，萬科集團還在2018年發行了八期超短期融資券，額度達140億元。在2019年1月26日和27日，將陸續有60億元的超短期融資債到期。
萬科集團方面對《投資時報》記者表示，截至2018年三季末，公司持有的貨幣資金為1327.7億元，資金狀況穩健。至於淨現金流出的情況，則與去年公司多起並購案有關。
持股1%的少數股東
《投資時報》記者了解到，在萬科集團與其他房地產公司聯合開發的項目中，還有一些持股比例僅在1%左右的小型股權機構頗值得關注。
浙江萬科南都房地產有限公司是萬科集團全資控股的一個重要子公司，目前其對外擁有110家項目投資公司。但《投資時報》記者發現，在前者出面的不少項目中，杭州盈昊投資合夥企業（下稱盈昊投資）總是以1%左右的比例少量參股。
通過股權穿透，這家殼公司的最終受益人為朱向華、路讚以及丁盛。相關信息顯示，朱系杭州萬科地產總經理，而丁則為杭州萬科商業與配套管理部總經理。
盈昊投資很可能是萬科集團的一個員工持股平台，而這樣的持股平台數量眾多。例如深圳市萬合創富投資有限公司、珠海盈晟房地產信息咨詢有限公司等等。這些機構有一個共同特質，即註冊資本並不多，最終受益人均指向個人。
這些持股平台往往小比例參股到萬科集團的房地產項目中，從而分享萬科品牌溢價下部分房地產項目的收益。對於這些持股平台，萬科集團在2017年年報中曾解釋為跟投制，即將項目經營成果與員工利害直接掛鉤。截至2017年末，萬科集團有502個項目引入跟投制，跟投認購金額達106.4億元，占萬科權益資金峰值的5.59%。
萬科集團曾在年報中解釋，所謂跟投制引進自2014年。據《投資時報》記者統計，2014年至2017年間，萬科集團累計新增項目為535個，相當於萬科集團的員工跟投計劃參與了萬科2014年以後幾乎全部新增的房地產項目的建設。
隨著中國房地產市場在過去幾年的激進發展，這些共享著萬科集團大量優質房地產項目的「1%股東」們，回報不菲。2017年年報顯示，萬科集團前三季度少數股東收益就達到了91.57億元。
參股資金從哪里來？持股收益又到哪里去？萬科集團並未對此更多披露。不過，這個不透明的員工持股平台，早已是萬科集團一個「公開的秘密」。而來自於員工持股平台的資金組成的金鵬資管計劃和德贏資管計劃，一度也卷入兩年前「寶萬股權之爭」的輿論漩渦。
截至目前，深鐵持股萬科29.38%，寶能占股萬科8.39%，安邦持股萬科3.21%，萬科管理層通過金鵬和德贏資管計劃合計持股7.12%。
值得注意的是，1月16日，肖民辭去了萬科集團董事一職。有消息稱，肖還離開了其深圳地鐵集團有限公司總經理和黨委副書記的崗位。根據統計，此次因深鐵方面原因直接導致萬科上市公司層面有兩個非獨立董事和一個監事位置出缺。
來自第一大股東的重要人事變動會對萬科集團的未來產生何種影響？寶能方面會否因此得到渴望甚久的董事、監事席位？隨著這些更迭又會對那些「1%內部小股東」產生何種波及？
