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提到智慧城市，很多人腦中出現的是分層輕軌、無人駕駛。其實，智慧城市並不一定是科幻架式的。相反，一些更接地氣的便利與改善，才是智慧城市的努力方向。昨天，在中國發展高層論壇上，貝殼找房首席經濟學家楊現領提出能源結構與城市交通對平抑大城市房價、租金的效力。這也許是智慧城市給房地產帶來的新思路。究竟是怎麼一回事？還得從摩托車和共享單車說起。
1、房地產與城市
房地產是城市最重要的構成部分之一。從數據上看，2017年全國房地產交易額全口徑之和為20萬億，其中新房超過十萬億，二手房超過六萬億，租賃兩萬億，這個市場相當於美國的兩倍、日本的十倍。從房地產市場交易額來講，當今中國擁有全球最大的房地產市場。
在龐大的市場背後，中國的居住條件究竟如何？背後的核心推動力又是什麼？
房地產與城市的關聯，正面的是其對城市化的支持，但也常常給城市的居民出難題。其中一方面是房價的壓力，一方面是租房的壓力。這種壓力並不僅僅存在於北京、深圳、上海，實際上也是全球主要城市所面臨的挑戰。那麼，城市和房地產注定是一組高壓關係嗎？我們有沒有更智慧的手段去解決房價的壓力？
2、摩托車與房價：美國故事的啟發
我最近花了挺長時間閱讀美國120年的房地產歷史。有兩樣東西對美國的房地產行業、美國人民的居住產生了巨大影響：第一是出行方式的變革，第二是能源方式的變革。
1880年到1910年這三十年里，摩托車的普及重塑了人們出行能力，進而促進了美國城市化人口大規模集聚的住房條件。加上當時美國的金融條件，開發和貸款協會開始出現，通過存錢貸款形式在一定的地理、社區範圍內做到了住房大規模的開發。在整個美國房地產第一輪泡沫1925年破滅之前，美國經歷了一個很大的開發浪潮，這與交通結構、交通出行能力的普及著很大的關係。第二波是二戰之後，1945年美國軍隊回鄉，面臨住房短缺。在這種情況下汽車的普及，再加上交通基礎設施的改進，推動了美國郊區化浪潮，讓美國人從中心城市開始大量向郊區，向郊區轉型，人口做到了真正意義上的轉移。之後我們看到在郊區大規模的工業化住宅的開發，解決了戰後住房短缺問題，跟人的出行，基礎設施的完善有非常直接的關係。
另外一個是能源結構。早期農業社會的城市居住條件在很大程度上取決於水資源，近水資源的地方往往是早期貿易城市集中的地方。但有限的地理空間，無法容納更多的城市人口與居住，而規模最大的城市通常是帝國的首都，其人口容納率很難超過一百萬人。BCG 預測2030年人口超過千萬級別的城市會超過40個，那麼背後的根源便是工業、信息化。當我們的資源能源結構發生變化，整個生產結構也就發生了變化，繼而導致就業、居住結構的遷移。
當前中國一線城市北、上、廣、深房價最高的中間區域房價近10萬/平米，外圍近五到十公里，房價就會降低25%，再外圍房價就會進一步降低11%，依次下降。不同層次的房價背後反映的就是居住、就業之間的不平衡與土地結構的不平衡。而租金的不平衡與房價的不平衡同樣反映出我們在出行、居住、生產安排上出現的失調。高房價本質上是在能源錯配和出行錯配情況下產生的一種市場扭曲。
3、共享單車與租金：一個研究角度
貝殼研究院曾與新加坡國立大學合作，調研共享單車對租金的影響關係。
結果顯示，第一個紅色的點是9%，說明地鐵房租金比普通房租金高9%。而共享單車投入使用後，溢價降低了16%，但對房價沒影響。下一個你會發現當你研究滴滴專車的時候對房價有影響，對溢價降低程度是5%。換句話說，出行條件的改進、交通條件的改進，哪怕北京今天什麼都不做，讓出行效率變高，房價和租金都有一定程度成比例的下降，這就是智慧城市的價值。讓居住更美好，不僅僅是一個房地產問題，其本質離不開城市交通、能源結構等一系列更深層次的條件。大城市高企房價的也許可以站在智慧城市的角度，從能源錯配和出行錯配去思考破局之道。
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