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本報告通過解析長三角地區酒店市場投資環境、酒店市場發展現狀以及重點城市酒店布局，分析疫後長三角地區酒店整體市場走向和發展趨勢。
2019年在經濟下行、不穩定因素增多的大背景下，長三角地區三省一市仍實現國內生產總值237253億元，同比增長7.24%，實現國內旅遊收入37709億元，占比全國56.88%。另外，中共中央、國務院發布《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，政策利好，為長三角文化旅遊酒店發展迎來新契機。
作為我國經濟發展水平最發達、中國城市化、工業化發展水平最高的地區，長三角地區初步形成發達的旅遊交通網路和比較完備的城市規模體系，聚集眾多文旅項目，也是中國旅遊產業最發達、最聚集，商務活動最活躍的地區。酒店市場中，中高端酒店規模龐大，高端酒店分布密集，品牌多元化發展，本土品牌與國際品牌百花齊放；同時，酒店結構加速轉型，中檔酒店占比不斷提升。
本報告中，邁點研究院選取江浙滬皖三省一市作為長三角地區宏觀分析範圍，同時基於中高端酒店輿情指數監測，選取上海、杭州、南京、蘇州、寧波、無錫、合肥等七大中心城市作為重點城市分析。通過解析長三角地區酒店市場投資環境、酒店市場發展現狀以及重點城市酒店布局，分析疫後長三角地區酒店整體市場走向和發展趨勢。
第一章 中高端酒店投資環境分析
1.1 總體經濟環境
長三角地區作為中國城市分布密度最大、地區範圍最廣、經濟水平發展最高的城市綿延區，在中國具有舉足輕重的經濟地位。從2011-2019年長三角GDP綜合數據中可以看出，地區經濟持續增長，國內生產總值名義增幅6.98%-17.48%之間，GDP從2011年115925.46億元增加到2019年的237252.56億元，國內生產總值占全國生產總值比重穩定在23%-24%之間，始終位於全國前列。2019年江蘇省GDP達到99631.52億元，位居全國第二；浙江實現國內生產總值62351.74億元，位列全國第四；安徽實現國內生產總值37113.98億元，名義增速9.12%；上海GDP達到38155.32億元，位列四個直轄市之首。
數據來源：國家統計局&邁點研究院
伴隨著經濟發展與產業功能轉型，長三角地區三省一市服務業占比呈現逐年增長態勢。從2011-2019年產業結構變化來看，第一產業占比一直處於較低水平，比重不斷下降，從2011年的5.86%下降到2019年的3.97%；第二產業比重同樣不斷下降，從2011年的50.03%下降到2019年的40.66%，降幅約為10%；第三產業比重逐年上升，由2011年的44.12%提升到2019年的55.37%。第三產業內部結構演變來看，傳統服務業對經濟成長的貢獻有一定程度的下降，但仍是第三產業發展的主要動力，新型現代服務業加快發展，成為推進第三產業的發展新動力。
數據來源：國家統計局&邁點研究院
1.2 市場政策解讀
2019年11月，國家發展改革委發布《長三角生態綠色一體化發展示范區總體方案》，提出推進一體化示范區建設，推進高質量發展的政策制度與方式創新，率先將生態優勢轉化為經濟社會發展優勢，構建更大範圍區域一體的產業創新鏈，加強探索從區域項目協同走向區域一體化制度創新，實現共商、共建、共管、共享、共贏。
2019年12月，中共中央、國務院發布《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，提出長三角要深化旅遊合作，統籌利用旅遊資源，推進旅遊市場和服務一體化發展。依托特色資源，共同打造一批具有高品質的休閒度假旅遊區和世界聞名的東方度假勝地；聯合開展旅遊主題推廣活動，推出杭黃國際黃金旅遊線等精品線路和特色產品；依托高鐵網路和站點，推出「高鐵+景區門票」、「高鐵+酒店」等快捷旅遊線路和產品等。
長三角地區政策利好不斷，區域分工合作、各有側重。發揮上海龍頭帶動作用，蘇浙皖各揚所長，提升區域發展整體水平和效率，構建區域聯動協作、優勢充分發揮的協調發展新格局，長三角文旅發展迎來新契機。
資料來源：邁點研究院整理
1.3 旅遊市場分析
長三角地區旅遊資源豐富，資源互補性強， 擁有5A級景區56家，4A級景區635家，4A級及以上景區數量占全國比重20%。同時聚集眾多文旅項目，是中國旅遊產業最發達、最聚集的地區。目前長三角地區已初步形成發達的旅遊交通網路和比較完備的城市規模體系。2019年，長三角地區三省一市文化和旅遊部門簽署《長三角文化和旅遊高質量發展戰略合作框架協議》，進一步深化長三角文化和旅遊合作與協同發展。
從旅遊收入表現來看，近五年，長三角地區旅遊收入逐年上升，國內旅遊市場不斷擴大，2015-2019年國內旅遊收入年均復合增長率達到13.44%，其中2019年全年實現國內旅遊收入37709億元、同比增長10.28%、占全國旅遊總收入的56.88%。
數據來源：國家文化和旅遊部&邁點研究院
從長三角區域內部旅遊市場來看，2019年江蘇省、浙江省、安徽市、上海市分別實現旅遊總收入14321.6億元、10911億元、8525.6億元和5367.4億元；其中，江蘇省旅遊總收入表現最為突出、位列全國第二，浙江省增長速度最快。在遊客接待量方面，2019年三省一市共接待281090萬人次，占全國旅遊總人次45.48%；安徽省依托交通布局加密，遊客接待量增速最快。整體來看，長三角地區旅遊吸引力強勁，依托於區域獨特的人文生態資源及長三角地區的高消費能力，其旅遊發展在全國占主導地位。
數據來源：各省市統計局&邁點研究院
第二章 中高端酒店市場發展總況
2.1 市場發展規模
數據顯示，長三角地區限額以上住宿企業發展規模穩定增長。其中， 2018年限額以上住宿企業達到3793個，占全國住宿企業的18.4%，上海、江蘇、浙江、安徽各擁有762個、1075個、1394個、562個。
數據來源：國家統計局&邁點研究院
從總資產來看，長三角地區限額以上住宿企業保持穩定增長，住宿總資產全國占比始終超過20%，從2010年的1931億元增加到2018年的2953.9億元。其中，2018年上海、江蘇、浙江、安徽限額以上固定資產分別為899.7億元、816.2億元、976.2億元、261.8億元，安徽與上海、浙江、江蘇有較大差距。目前，合肥對周邊城市影響力不及南京、杭州、上海，未來隨著當地高鐵路布局網路完善以及資訊技術產業的發展，可能將成為一個極具潛力的商務酒店開發市場。
數據來源：國家統計局&邁點研究院
長三角地區中高端酒店規模龐大、分布密集。據國家和文化旅遊部統計，2019年長三角地區三省一市共有三星級酒店493家，全國占比13.83%；四星級酒店456家，全國占比21.54%，五星級酒店242家，全國占比32.75%。
數據來源：國家文化和旅遊部&邁點研究院
2.2 市場發展特征
從酒店結構來看，長三角地區隨著居民收入水平提升、消費水平升級，中高端酒店需求愈發旺盛，住宿結構發生變化、向中檔酒店趨勢發展。數據顯示，2019年長三角地區經濟型酒店、中檔酒店、高端酒店占比分別為59.82%、16.06%、24.12%；相對2018年而言，高級酒店、經濟型酒店占比下降、中檔酒店占比上升。在文旅融合以及長三角一體化的大背景下，長三角地區住宿結構加速轉型，從低端向中高端升級。
數據來源：邁點研究院
從住宿總資產以及營業收入來看，住宿行業投資市場整體活躍，總資產從2014年2647.1億元增長到2018年2953.9億元，營業收入從2014年814.4億元增長到2018年961.4億元。一定程度上，其總資產及營業務收入呈現增長趨勢，同比增長率咬合情況可反映供需對接程度。近年來，伴隨長三角區域一體化加強，住宿業供需差距縮小，供需結構越趨平衡；在經濟增速放緩、地產格局變化等背景下，酒店投資更加呈現回歸商業本源與科學理性決策的趨勢。
數據來源：國家統計局&邁點研究院
2.3 市場經營狀況
2019年，受外部因素影響，長三角地區整體發展較為緩慢，酒店收入有所下滑，平均房價和平均出租率小幅下滑。目前，休閒旅遊散客和商務散客仍是推進酒店市場發展的核心，大中型會議和小眾團隊遊是推進酒店市場發展中間力量和主要動力。整體來看，長三角地區酒店在以市場為導向的結構性調整中，客源結構逐漸趨於健康均衡，平均出租率高出全國平均水平14%，營業收入全國占比達到38.90%。
數據來源：國家文化和旅遊部，邁點研究院整理
第三章 中高端酒店重點城市分析
本章將基於中高端酒店區域輿情指數監測，選取上海、杭州、南京、蘇州、寧波、無錫、合肥七大核心城市進行重點分析。據不完全數據統計，截止2019年底，七大核心城市共有56945家酒店提供住宿，其中中高端酒店（四、五星級酒店及四、五星級標準酒店）共計2618家、占比4.60%，邁點研究院監測中高端酒店共計2456家。
在酒店總量方面，上海、杭州酒店數量超過萬家，分別為14392、12873家， 蘇州、南京、寧波、無錫、合肥分別達到8422家、8081家、4626家、4139家和4412家；在中高端酒店方面，上海、杭州數量均超過500家，分別為688家、648家。從占比情況來看，寧波中高端酒店雖只有284家、在七大城市中排列第五，但其區域內中高端酒店占比最高、為6.14%。
目前蘇州、南京、合肥中高端酒店體量占比處在較低水平。但是，南京科教資源豐富、底蘊深厚、江北新和河西新區的推進將為其迎來更多度假市場機會；合肥基於高鐵以及軌道布局加密，交通優勢突顯；蘇州與上海同城化發展、與周邊城市商務往來密切，中高端商務市場仍有很大空間。
數據來源：邁點研究院
七大城市共有2456家中高端酒店，其中品牌酒店1154家，占監測樣本數的46.99%，品牌化程度較高。在品牌酒店體量分布上，上海市場內中高端品牌酒店數量最多、占監測品牌酒店總量的35.62%，無錫占比最少、為6.07%。
從中高端酒店品牌化程度來看，上海、南京、合肥三市本地品牌滲透率較高，市場品牌化程度占比分別為59.74%、58.27%、51.01%。其中，合肥以進駐的品牌酒店為主，同時基於當地中高端單店數量有限，使其當地中高端酒店品牌化程度較高，僅次於上海。
數據來源：邁點研究院
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第四章 中高端酒店發展趨勢展望
4.1酒店投資趨勢
作為近年消費體驗升級的代表區域，長三角地區旅遊市場增長迅速，帶動大量高端消費流出。但受限於整體投資環境不穩定以及經濟下行因素，長三角地區高端酒店投資增速放緩。據邁點研究院不完全統計，2019年長三角三省一市新開業高端酒店36家，全國占比30.77%，其中浙江保持高速增長，安徽江蘇投資市場較為穩定。在新開業高端酒店中，仍主要是國際酒店集團以及國內頭部酒店品牌布局，以爭奪休閒度假人群為主。
數據來源：邁點研究院
4.2酒店產品服務
在國民消費升級大背景下，依托獨特的人文生態資源，長三角地區旅遊發展強勢，尤其是度假需求的產品迭代，住宿需求從基本需要進階到享受型消費。除基本住宿功能，消費者更關註多層次的住宿體驗，追求身體和心靈的放松。在客群消費趨勢轉變下，多元化消費分級維度和模式產生，這也不斷倒逼住宿產品和服務細分。
在產品打造上，長三角多地仍保有較多的古鎮、老街、古村等文化歷史遺存，亦不乏山、林、湖等自然資源，投資者可通過借助旅遊資源，將酒店與當地風情融合，打造特色項目、挖掘區位價值。2020年，疫情催生更多短途遊、周末遊、本地遊需求，消費者對酒店產品安全意識增強。未來，「酒店+文化+互聯網」模式的文化智慧型酒店將是產品開發重點。
4.3酒店運營管理
在長三角地區酒店市場中，無論是本土品牌還是國際品牌、大眾品牌還是精品品牌，均呈現出百花齊放的態勢。多樣化的市場形成了更為激烈的競爭環境，選擇一個有影響力的品牌極為重要。從輿情指數表現來看，長三角地區七大中心城市品牌酒店普遍高於單體酒店，城市經濟發展越強勁、酒店體量越大、酒店的品牌效應愈加明顯。此次疫情催化下，品牌酒店優勢更加凸顯，無論是在用戶來源、管理效率，還是成本控制、口碑輸出方面，都比單體酒店更具有競爭力。未來，在酒店運營管理中，內容輸出仍是酒店發展核心，品牌連鎖化則是重要發展趨勢。
數據來源：邁點研究院
附：完整白皮書目錄
報告數據說明
文中涉及市場規模、各大酒店運營狀況等數據，均來源於國家統計局、當地統計局、當地旅遊局、網路公開數據以及相幹調研考察，由邁點研究院整理統計完成。
關於各品類釋義
（1）報告中涉及的四、五星級酒店指根據《旅遊涉外飯店星級標準的劃分》分別達到300分（四星）和330分（五星），由當地星級評定機構評定的酒店。
（2）報告中涉及的四、五星級標準酒店指酒店本身未參與評星， 但自評達到四、五星級酒店標準的酒店。
（3）報告中涉及的中高端酒店指邁點區域酒店輿情指數MCI監測的所有線上酒店供應商可提供的預訂酒店（含部分精品民宿、獨棟別墅等）。
（4）報告中涉及的酒店運營情況及點評情況是指邁點區域酒店輿情指數MCI監測的各酒店在公開網路平臺上的數據表現，如微信、微博以及在線旅遊網站公開的顧客評價等。
邁點區域酒店輿情指數MCI說明
邁點區域酒店輿情指數MCI是由邁點研究院獨家發布，用以反映一段時期內區域酒店在互聯網和移動互聯網的用戶輿情數據，可為企業及行業相幹人士進行輿情監測提供參考。
其基於邁點研究院自主開發的「邁點區域酒店指數監測系統」Meadin Regional Hotel Comment Index Monitoring System（MRHCIMS），提供的是一項免費數據分析服務，旨在通過監測某一特定地區在一定時間段頂用戶對該區域入住酒店的輿情情況，得出某區域最受用戶喜愛的酒店榜單。
邁點區域酒店輿情指數MCI監測範圍涵蓋該地區所有的酒店類型，包括酒店集團品牌旗下單個酒店，也包含獨立品牌酒店。
監測渠道包括攜程網、同程旅行、去哪兒網、藝龍網、貓途鷹、美團網、大眾點評網等主流點評網站，也包括新浪微博、騰訊微信等在內的自運營渠道，同時還涵蓋大眾媒體、行業媒體和區域媒體等主流媒體資訊數據。
計算公式：MCI=a*PI+b*OI+c*MI
註：MCI，指某酒店的邁點區域酒店輿情指數數據;a、b，c指系統中的加權系數；PI（Public Sentiment Index）指點評指數；OI（Operation Index）指運營指數；MI（Medium Index）指媒體指數。
點評指數（PI）：一段時期內，用戶對於酒店的點評累計情況和平均好評率。
運營指數（OI）：一段時期內，用戶在酒店微博、微信中的活躍情況。
媒體指數（MI）：一段時期內，酒店在大眾媒體、行業媒體和區域媒體報導中與品牌關鍵字相幹的正面新聞數量累計情況。
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