職業退房師和他的客戶們:降薪碼農、婚騙受害者、盲人業主和失戀未婚夫 | 城中人

職業退房師和他的客戶們:降薪碼農、婚騙受害者、盲人業主和失戀未婚夫 | 城中人 愛情運勢 第1張

  魔鬼代言人 The Devil’s Advocate (1997)

  

  世上本沒有城,相聚的人多了,才築起了城。

  本文是36氪「未來可棲」公眾號「城中人」欄目的第二篇人物特寫。

  文中所有用@標記的人物都能在對應的社交網路平臺上搜索到。

  「酒店試睡員」、「螺螄粉聞臭師」、「小三勸退師」……這些小眾職業已不夠新鮮。抖音@鵬哥說房產的主理人劉朋鵬目前是一名「職業退房師」,致力於提供購房糾紛解決方案。

  過去十年,中國大城市房價節節攀升,購房不僅僅是居住型消費,也被作為普通家庭最重要的資產配置及財富積累方式。互聯網上也湧現出一批購房咨詢師、置業規劃師。

  2021年8月之前,劉朋鵬在深圳的主要工作是指導客戶買房升值。那個時候,其自媒體帳號@鵬哥說房產的個性簽名是「房產置業咨詢專家,指導學員買房普遍漲幅50-200萬」。

  隨著2021年下半年樓市進入下行周期,劉朋鵬把帳號簡介改為「團隊退房成功率為70%」。他對36氪作者表示,「近期購房咨詢比較少了,但房產維權市場大有可為。」

  購房咨詢師、退房師的日常都和樓盤密切相幹,但是接觸的客戶、處理的業務恰相反。一紙購房合同書可能是一些人邁上人生新臺階的第一步,一張退房申請背後則是夢想幻滅甚至被欺騙的心路歷程。

  無論最終以什麼理由解決糾紛,相當一部分申請退房的業主,根源上是因為房價表現不及預期。找退房師提供專業指導服務,可能是炒房客們在房價信仰坍塌前最後的「倔強」。

  退房申請

  專註做退房業務之後,劉朋鵬遇到過因為退不成房患上憂鬱症的客戶——短短不到半年,一個25歲的年輕人先是經歷買上第一套房的喜悅,然後是母親罹患重病、急需交涉退房取現的窘迫;也遇到過因為看不見購房合同被中介欺騙的盲人;還曾成功地在恒大債務危機之前幫普通工薪族退了房。

  劉朋鵬團隊的退房業務聚焦房地產定金以及預售糾紛的非訴領域,即不通過司法門路解決糾紛。接觸的客戶裡,退房的核心原因大致可以歸結為兩類:

  一類是買方的不理性消費。有的客戶在售樓處「激情下單」,交了定金、冷靜思考之後,評估收入難以承擔月供,決定放棄買房;

  一類賣方的違規或違約甚至訛詐。比如上了中介、開發商的當,交了喝茶費、團購費但沒有實際享受到優惠或優先選房,或是房子逾期交付、質量沒達到合同標準等。

  房產交易的各個流程都有可能催生違規行為,劉朋鵬對作者表示,從交定金或首付,到萌生退房的想法,中間的時間越長,處理的難度就越高。

  劉朋鵬的合夥人阿耀(化名)對36氪作者表示,「近期接觸的退房人群,比較多是因為高估了自己的還款能力, 由於疫情等種種原因,當事業或生意受打擊的時候,擔負不起房貸支出,只能放棄房子。 」

  該團隊最近幫助了一個在廣州工作的IT行業工程師退房,因為交了首付後幾個月,這位客戶突然遭遇部門戰略調整而被降薪,年薪被砍了三分之一,想到2萬多的月供高於收入,壓力太大,疊加項目開發商出現債務危機,就找到劉朋鵬,提出退掉200萬元首付的想法。

  巧合的是,這位IT工程師正是通過劉朋鵬的買房咨詢課程決定買房,「我們在做購房咨詢的時候肯定無法預知企業的爆雷,就算是他仍舊信任我,找到我們,我依然不建議退房,因為項目未發生實質停工,最後還是經濟壓力堅定了他退房想法。」劉朋鵬對36氪表示。

  「做購房咨詢師是指導他人購買資產實現增值,還是有主動營銷的成分,需要銷售我的個人課程;而幫助他人處理房產糾紛、退房,一種被需要的感覺更強烈了,需要一直在線。」劉朋鵬對36氪作者表達了轉型之後不同的個人體會,他的日常是用4部手機,輪流用於直播和與客戶溝通,其他團隊成員也會被分配一部工作手機,專門用於和客戶溝通。

  愛恨糾葛

  劉朋鵬團隊自從批量接觸退房客戶後,遇到不少由房子引發起的愛恨糾葛,劇情比電視劇更豐滿。合夥人阿耀曾做過「小三勸退師」,可以敏銳地洞察男女關係裡的矛盾,專註房產糾紛業務之後,之前的工作經驗也有用武之地。

  最令他們印象深刻的委托人是一位在東南亞生活的中國籍父親,獨自帶著剛出生3個月的女兒。 「他告訴我們,遭遇了婚騙,幾乎身無分文,甚至連市價30萬元的手錶,都被老婆拿走賣掉了」。

  據這位委托人描述,其妻子生下孩子後,稱單獨回中國探親,在男方不知情下,在上海購置了一套總價380萬元的公寓,掌握了男方各個金融平臺的支付密碼,延續幾夜轉走了接近2千萬的積蓄。

  同期,這位委托人在東南亞雇傭的律師調查出,女方在當地參加過「PUA培訓」,之前也不止生下一個孩子,和兩位前任分手的時候,同樣也轉走了對方的大部分財產。委托劉朋鵬團隊退掉的房子,是男人能追回的為數不多的資產。

  在阿耀看來,委托退房案例裡的愛恨糾葛,潛藏著感情、人性,大都經不起金錢的考驗。

  阿耀的另一位委托人在和未婚妻分手後通過視訊平臺找過來,訴求是退掉自己出資大部分首付、但購房合同隻寫著女方名字的期房。阿耀表示,難度在於需要先勸退前他的女友放棄這套房,再和開發商談判。在和委托人了解雙方情況後,阿耀抓住了女方未來需要獨自還款的壓力與糾結,成功說服女方同意退房。處理過程中,阿耀不僅僅是一位退房師,還承擔了破裂情感糾紛調解的責任,雙方最終和平分手、一別兩寬。

  商業模式

  在抖音、小紅書、知乎等各大社交平臺,有些成功退房的人把每一步流程分享出來,失敗的人在評論區尋求幫助,抱團式地交流各種經驗。大家普遍都會感嘆一句,「買房是大爺,退房是孫子」,與經驗豐富的開發商交涉讓他們心力交瘁,這些需求也逐漸催生了退房生意。

  去年8月,劉朋鵬一條主題為「如何4招成功實現退房退定金」的視訊發出來後,評論和私信一天內就征集到超過100條咨詢退房的線索,劉朋鵬仿佛發現了「新大陸」。

  與業內普遍理解的「拉橫幅式」退房不同,劉朋鵬幫助客戶退房的方法不是「一哭二鬧三上吊」。他經常在視訊節目裡提到,退房需要的是贏家思維,是一個博弈的過程。前提是購房者得有充分的退房需求和理由,需要對抗申請退房時的畏懼情緒,核心邏輯是找到開發商和相幹責任人的漏洞。

  根據住建部規定 ,開發商出現比較嚴重的違規問題是發布虛假違法房地產廣告、挪用交易監管資金,協助套取經營貸、消費貸等非個人住房貸款用於購房;其次,收取「茶水費」、團購費,捆綁車位與精裝修變相抬高房價也屬於違規。 劉朋鵬提出,這些都屬於老生常談的問題,但只要是官方明令禁止的行為還存在,維權就不會停止。

  根據既有經驗,劉朋鵬認為,央企、國企開發商項目的退房需求很難處理,理由是銷售環節、合同條款做得都比較規范,但這並不代表購房者滿意交付質量。

  劉朋鵬團隊也曾有過失敗案例。由央企保利發展開發的成都愛尚裡公寓項目銷售過程中,除了預售商品房買賣合同,購房者還簽署了一份《委托改造裝修協議》。交房時,約定的3.9米層高變成了3.7米,躍層的空間只有1.3米,人無法直立站立。但就是因為簽署了具備合法效力的改造協議,購房者的維權訴求基本無望。

  圍繞買房,不論是窮人還是富人,都有可能因為各種認知偏差被收割。劉朋鵬團隊成功退房的案例中,總價最高的房產是一套價值8000萬、位於福田區的公寓,讓他比較意外的是,委托人是做晶片的高淨值資產人群,但在買房時也會踩坑。客戶是久居海外的華裔,不太懂中文,在看房過程中,銷售並沒有講明房子的產權是50年公寓。在劉朋鵬協助客戶進行實地探訪售樓處並調查取證後,開發商同意退定金。

  他對36氪作者透露,團隊評估案例處理難度之後,如果是退定金訴求,會依據定金額度收取30%-50%不等的服務費,定金越高,服務費點數越低;如果是退首付訴求,會根據難易程度收取2%-10%的服務費,公寓類住房項目的傭金點數會高一些。如果已經入住並開始還貸,一般不會受理,理由是作為資產房子已經抵押,作為商品業主已經有了實質性消費。

  現實中也存在買家獨立申請退房的成功案例。因為延期交房,阿強(化名)在協商退房未果後決定起訴開發商,他在知乎上分享憑一己之力省下4萬元的律師訴訟費的過程。阿強先讓女朋友成為自己的訴訟代理人,隨後開始搜集證據、撰寫庭上答辯狀,最終歷時10個月時間,成功拿到退房款。

  與自己起訴、寫答辯狀退房的阿強不同,劉朋鵬這一類「專業退房人士」主做非訴業務,可以縮短拿到房款的時間。他對36氪作者表示,從介入到客戶拿到錢的整個周期大約是3個月左右。

  房價信仰

  不論最終以什麼理由申請退房,根源上,有相當一部分業主是對房子作為資產的保值增值表現不滿意,即房價表現不及預期。

  多位退房師對36氪作者表示,「惠州是退房案例多發城市,原因是部分人的購房動機是炒房,而房價正在下跌」。據克而瑞深圳分部數據,今年2月,惠州商品住宅共成交2140套,同環比均大幅下跌超50%;單月成交均價為12219元/㎡,同比下跌約7%。

  惠州本地需求弱、人口少,樓市需求嚴重依賴於深圳的外溢,如今伴隨著深圳樓市下行,惠州房價也失去支撐。據時代周刊在2021年8月在惠州實地調研,有投資客2018年142萬購入的樓盤,不包含首付月供利息等,帳面已直接虧損近50萬。伴隨市場下行壓力不斷加劇,購房者的信心也逐漸下降。

  有退房師也承認,房價漲跌純屬是市場風險,從簽署購房合同的那一天起,如果房價上漲,購房者不需要與開發商分成上漲的收益;反之,承擔市場降價的風險也是理所應當。

  一位不願具名的民事訴訟律師對36氪作者表示,購房者支付定金,簽了認購書或預售合同以後再提出退房,在法律上基本很難走得通。全國各地對於解除預售合同備案,有嚴格的流程限制。

  如果一個樓盤出現大面積的解除網簽情況,主管部門大概率會介入監管,凍結退房人的網簽資格,這是為了避免隨意錄入網簽,騙取銀行貸款,或避免做「ABC單」,轉賣預售房產牟利,這種轉賣行為損害了國家的稅收利益;此外,一手房業務經過多年發展,前期開發商會有專門法務團隊梳理購房流程。

  另外一位知名律所合夥人告訴36氪作者,當開發商銷售存在違規宣傳行為,比如口頭提出項目周邊的學區和學校,但正式劃批的文件還沒有發布。如果被錄音取證,並交給市教委、建委等直管的職能機構投訴該違規行為,開發商就會面臨暫停營業整改的風險,購房者或其他機構可以此為據,與開發商談判協商退房。根據不同的違規行為,行政機關處罰的力度也不相同。「退幾套房的負面影響遠小於暫停營業整改,在這樣的權衡下,開發商可能會同意退房。」

  某業內人士對作者表示,「從事退房業務的公司可能會面臨被監管的風險,但只要違規的行為存在,維權業務也會一直有市場, 退房服務確有規模化發展的市場空間。」

  「職業退房師」仍是一個小眾職業,但背後的需求可能已經足夠龐大。劉朋鵬與合夥人堅信,退房是弟子意,小眾細分且賺錢,「2021年商品房銷售額突破了18萬億元,假設100個人買房,有1個人後悔,1%的市場份額保守估計就是1800億元,全國各地專門從事退房業務的公司或機構不足10家」。

  2021年年初,有江蘇房產大V在微博爆料稱:「聽說已經有開發商被裁的員工著手成立專業幫業主維權的公司了,未來兩年,這弟子意應該很紅火。」

  作者|宋虹姍

  編輯|嶽嘉

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  作者|宋虹姍

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  未來可棲

  本文來自微信公眾號「未來可棲」(ID:hifuturecity),作者:宋虹姍,36氪經授權發布。

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