央行宣布存量房貸重新定價 個人房貸利率能否下調?

摘要：具體來看，存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。

（原標題：央行宣布存量房貸重新定價 個人房貸利率能否下調？）

12月28日周六一早，央行發布公告，就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR等工作進行布置。

公告稱，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。

本報記者注意到，定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼表示，存量貸款的定價基準轉換為LPR，以及存款利率市場化的推動，將對加快利率市場化進程、提升金融資源配置效率產生一定的影響。

存量浮動利率貸款掛鉤LPR

2019年8月17日，央行發布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告，此後不久，商業銀行 新髮放貸款的定價基準陸續改為LPR，目前接近90%的 新髮放貸款已經參考LPR定價。

由於存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。此次發布細則為進一步深化LPR改革，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

公告指出，存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

具體來看，存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

此外，金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為，存量貸款的定價基準轉換為LPR，以及存款利率市場化的推動，將對加快利率市場化進程、提升金融資源配置效率產生一定的影響。「貨幣政策不能單打獨鬥，還需要加強與其他政策協調配合。此外，還要進一步疏通貨幣政策傳導機制，並加大對金融機構的正向激勵。」董希淼強調。

定價基準切換原則

LPR改革以來，每月一次的報價頻率已實施5次，1年期和5年期以上LPR均有不同幅度下調。

根據央行公告，同時存量浮動利率貸款定價基準轉換要遵循以下原則：借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

同時，金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。

如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

央行強調，轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。

商業性個人住房貸款定價基準如何轉換

存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。

從轉換時點看，至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

具體來看：定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年；同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。

央行有關負責人表示，目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

房貸利率會下降嗎？

雖然在這一次的轉換中，央行規定，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變，那麼，房貸利率短期內不會因為定價基準切換而下降。

而LPR報價周期變為每月的20日更新一次。對住房貸款借款人來說，今後貸款利率可以每年調整一次。

業內人士分析認為，LPR利率的趨勢是不斷下降的，全球央行再次進入貨幣寬鬆周期，利率將延續下行趨勢，所以未來相應的，LPR的變動趨勢也會是緩慢下行，會帶動貸款利率下行。「過去存量的貸款，貸款利率也可以跟著下調，享受到LPR改革的紅利，享受利率下降的好處。」

董希淼表示，大陸貨幣政策的空間比較充足的，大陸存貸款基準利率不是零利率或者負利率，下降的空間是有的；大陸存款準備金率仍然較高，貨幣政策操作空間以及工具都比較充分。未來貨幣政策將會加大逆周期調節力度，更好地服務於穩增長。

據了解，公告發布之日起，銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種管道（包括官網和網點公告、簡訊、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

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