超半數限競房滯銷 北京商品住宅庫存創8年新高

（原標題：超半數限競房滯銷 北京商品住宅庫存創8年新高）

時代周報記者 王宏 發自北京

在各地人才政策松動之際，北京商品房庫存卻悄然創下新高。

中原地產研究院數據顯示，2019年北京商品住宅庫存達到7.85萬套，創下8年來的歷史新高。

在北京目前積壓的商品房庫存中，近兩年集中入市的限競房又占據主流。中原地產研究院數據顯示，限競房占據了近兩年市場供應的70%。限競房已累計供應5.87萬套，但目前庫存仍高達3.38萬套，整體去化率只有42.42%。

限競房滯銷由此成為目前北京商品房庫存高企的主要原因。

多個業內專家在接受時代周報記者採訪時認為，限競房大量供應、多數項目同質化程度較高以及地理位置較偏遠、區域板塊配套設施不成熟，是限競房滯銷的主要原因。未來通過放寬限售限制、發展區域經濟等方式，或許可以消解目前居高不下的庫存。

一位房企工作人員在12月28日對時代周報記者表示，尚未解決住房問題的剛需人群，實際上更希望能在交通、區位以及教育醫療等配套設施上「一步到位」，盡量避免後期置換。而目前很多限競房項目都處於極為偏遠的地區，與剛需家庭的需求不匹配。

超半數限競房滯銷

限競房是指「限房價、競地價」的商品房。

2016年下半年，北京對土地拍賣採取新規則，在「招拍掛」過程中，對擬出讓地塊限定住房套型，限定最高房價。限競房地塊執行「7090政策」，即套型面積90平方米以下的住房面積占所有住房面積比例70%以上。取得房產證後五年內不可自由買賣。

自2017年開始，限競房地塊開始成為北京土地供應市場的主流。數據顯示，2017年北京非政策性商品住宅地塊成交44宗，皆為限競房；2018年，非政策性商品住宅地塊成交42宗，限競房占據41宗，不限價地塊僅有1宗。

在大量土地供應之後，限競房也在2018年和2019年集中入市，改變了新房市場上的供應結構。「買方市場」也到來了。

時代周報記者注意到，2018年北京新增住宅供應4.55萬套，成交套數僅為2.36萬套，這也是近年來首次新增供應住宅數量大幅超過成交套數。2019年北京新增供應住宅繼續攀升，達到4.68萬套，但成交只有3.57萬套，供給遠大於需求。

與此同時，北京商品房住宅庫存也開始屢創新高。2018年上市存量套數達到了6.43萬套，2019年達到了7.85萬套。

中原地產研究院數據顯示，截至2019年末，限競房已經累計供應了5.87萬套，但庫存仍高達3.38萬套，限競房整體去化率只有42.42%。限競房滯銷成為北京商品住宅庫存高企的主要原因。

2019年12月29日，易居研究院研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，北京潛在的購房需求非常大，理論上講不應該出現庫存積壓的狀態。雖然限競房在價格上有優勢，但綜合考慮下來，源於其產品功能表現並不符合個人購房者的需求。

嚴躍進還表示，限競房的這種庫存積壓的問題，也曾出現在其他「保障性」住房中，例如共有產權房、限價商品房甚至更早的低價商品房中。

另外，北京樓市呈現的明顯降溫狀態，又為限競房積壓的庫存吹響了警報。

據一線城市緯房指數監測顯示，自2019年7月以來，一線城市除了深圳房價獨自持續上行，北京、上海、廣州等城市繼續調整。其中，北京房價下調速度要快於其他一線城市。與2017年4月的最高點相比，2019年11月北京房價約下跌了18.5%。

二手房市場也呈現明顯的涼意。貝殼研究院數據顯示，2019年11月北京二手房掛牌均價6.13萬元/平方米，較上年同期下滑4.67個百分點。

根據貝殼找房上的房源數據，不少二手房降價出售，較2017年價格下降20萬元起步。

土地供應結構生變

時代周報記者注意到，目前北京正在改變土地供應市場的結構，不再以限競房為主，可能將對目前限競房庫存積壓的狀況帶來改變。

時代周報記者梳理北京土拍市場了解到，2019年北京共成功出讓58宗經營性用地，其中包含21宗限競房地塊，14宗純商品房地塊，14宗共有產權房地塊，1宗自持住宅地塊以及8宗商業類地塊。

地理位置優越的城六區也推出了不少地塊。其中海淀區、豐台區、石景山區以及朝陽區分別拍出了7宗、6宗、6宗以及5宗土地。

但在2017年和2018年，北京出讓的純商品房地塊分別只有0宗和1宗。

從趨勢上看，2017年和2018年均以供應限競房土地為主，到2019年北京已經轉變成限競房與不限價商品房住宅各一半的供應節奏。

合碩機構首席分析師郭毅在2019年12月29日對時代周報記者表示，現在規資委已經減少限競地的供應，同時也在大量地塊上取消了70/90的限制。未來隨著產品同質化、價格相似、總價接近的限競房進入到庫存減少、供給小於需求的情況，限競房的庫存自然會去化。

郭毅還強調，特別是未來形成以商品房為主的供給格局，對限競房庫存的去化將形成倒逼和擠壓的效果。雖然從2019年來看這樣的趨勢還不是特別明顯，因為2019年才開始出現城區和城市核心區地段的商品房地塊。隨著這些項目在2020年開始陸續入市銷售，限競房的去庫存也會進入到倒計時階段。

對於限競房去庫存的問題，嚴躍進則認為可以遵循「缺哪里補哪里」的思路，分別從配套設置建設以及限售政策等方面入手。

根據時代周報記者最近的走訪調查發現，北京目前滯銷的限競房都集中在五環到六環之間，地理位置偏遠，交通不發達。一些偏遠地區，例如青龍湖地區，配套設施甚至無從談起。而位於三環以及城六區，地理位置優越的限競房項目，一經推出便一搶而空。

嚴躍進進一步指出，對於交通不便、配套設置不完善的限競房項目，可以通過新建配套學校、完善軌道交通等方式提高房屋性價比，而對於一些無明顯定價優勢的限競房項目，則可以通過降價的方式做到去庫存。此外，嚴躍進提醒說，限競房置業後有五年的限售期，被要求不允許短期內交易，也可以通過調整房屋持有期間的交易條款，允許房屋更加靈活地使用、交易和轉讓等方式盤活，加強庫存去化。

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