去年商品房銷售創下歷史新高 2019年房價為什麼不會漲？

從房改以來，房子就成了最牽動人心的事情。2018年的樓市入秋，各方面的表現都相對冷淡，可銷售面積、銷售金額、土地財政收入和商品房均價，都創下歷史新高。另一方面，經濟增速和消費、人口出生率和房地產業增速也創下歷史新低。那麼這些因素究竟誰對房地產走向的影響更大呢？未來的樓市又會走向何方呢？

有人說，2018年是近10年來最差的一年，但是未來10年里最好的一年。所以也就可以解釋2018年的銷售面積、銷售金額都創下記錄，因為前10年的房地產都是在加速中，就算這一年增速緩下來了，那按照慣性也可以達到新的高度。

據國家統計局數據顯示，2018年全國商品房銷售面積有17萬億平，銷售面積近15萬億元，都創下了歷史新高。如果按照100平的房子算，那麼這一年全國就買了1716萬套房子；而另一方面全國棚改有626萬套，這是被拆掉的舊房子。

商品房均價方面，據小資家調查顯示2018年的商品房銷售均價大概是8736元/平，其中住宅的銷售均價是8544元/平，同比上漲了930元/平。而1998年的房價是2063元/平，也就是說20年房價漲了323.5%。（註：小資家是世聯評估的線上平台，可免費查詢房價、出評估報告、提供房屋自動估價數據服務。）

最後是政府賣地收入，2018年的出讓金額達到了6.5萬億元，同比增長了25%。其實從2015年開始，全國土地出讓金額就一直在上漲，這些賣地收入都是歸地方政府所有；土地出讓金創歷史新高的另一方面是土地財政依賴度，不少城市都達到66%以上，有些甚至是100%，也就是所有收入都靠賣地。

如果說全國商品房銷售面積/金額、銷售均價和土地出讓金代表了這十年來樓市的高度，那麼經濟增速和消費增速、人口出生率和房地產業增加值則徵兆著樓市的未來。2019年四季度經濟增速為6.4%，消費總額增速也降至8.1%，都是近年來的歷史新低。此外2018年出生人口率是10.9%，是40年來的歷史新低。

最後一個數據是房地產業增加值只有3.8%，在各大行業中墊底。在住房銷售面積/銷售額、賣地收入都達到新高的時候，房地產業增加值增速一路下行，有專家認為這會深刻影響樓市走向。

從房改開始，房地產借助經濟增長紅利、人口紅利和城鎮化紅利快速走向高潮。比如這20年GDP年增速高達9.5%，經濟規模達到90萬億是樓市的根本支撐；而大規模的人口出生和人口遷移則帶動房地產市場的繁榮發展。到了現在，這些紅利都在逐漸消失。

經濟步入新常態，人口出生率持續下滑，居民債務-家庭杠桿率也在增加。數據顯示2008年中國家庭杠桿率只有18%，十年之後已經超過了50%。有業內人士認為，家庭加杠桿的空間已經沒有，房地產發展的關鍵在於大家都沒錢了，樓市亟需修生養息。

經過2018年，意味著樓市的黃金時代已經過去，買房的風險大於機遇；但是鑒於經濟、防范金融風險等需要，樓市又不能大起大落，比如前段時間安徽又叫停樓盤降價也是為了防止引起大面積房價下跌，所以未來一段時間內；樓市橫盤或小幅度漲跌的可能性比較高。

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