中梁控股的速度與規模

　　中梁控股（02772.HK）赴港上市無疑是2019年最熱的房企IPO，行業TOP20、千億規模的標籤讓其本身帶有話題性。特別是，中梁僅用三年完成百億級到千億級的蛻變，高達131%的年復合增長率。

　　（中梁控股股價走勢，資料來源：東方財富網）

　　自2019年7月16日在港敲鐘，中梁步入資本市場已逾7個月。截至2020年1月20日，中梁股價報收6.01港元，相較5.55港元的發行價約有8%的漲幅。同期富途牛牛APP內房股指數自1014.5上漲4%至1053.9，中梁的股價表現領先行業平均。

　　「快」的贏面

　　發跡於溫州，中梁控股是業內「阿米巴」模式的踐行者，通過跟投和授權，快速做到組織裂變，成為過往三年華東地區發展最為迅速的公司之一。快的結果，不僅在銷售規模上有所體現，也在營業收入和淨利潤上得到反映。

　　根據中梁最新公告，2019年全年中梁累計合約銷售（連合營企業及聯營公司的合同銷售）金額約1525億元。相對當年1300億元的年度銷售目標而言，該年中梁目標達成率高達117%。

　　117%是什麼概念？行業層面，房地產行業高速增長的紅利期已過，2019年全國商品房銷售額增長近6.5%，比上年回落5.7個百分點，中梁逾50%的增速明顯跑贏行業均速；企業層面，2019年超額10%完成年度目標的品牌房企只有7家，中梁目標達成率居行業第三，在TOP20房企中更是僅次於世茂房地產。

　　（2019年房企銷售達標率情況，資料來源：公開資料）

　　值得一提的是，2019年前11個月中梁銷售額即達1305億元，意味著超前一個月完成目標，這一速度在房企中更是寥寥。

　　而中梁始終堅持規模與利潤齊頭並進的高質量發展模式。2019年上半年中梁營業收入同比增長111.2%至205.57億元，歸母淨利潤同比增長88.4%至12.32億元。

　　（2016-2019H1中梁經營情況，資料來源：2019半年報）

　　中梁持續的快速、有質量的增長好像獲得外界的認可。

　　先是發行認購階段，中梁控股成功打破認購不足、上市首日破發的「魔咒」。5.55港元的發行價並不是定價區間的最下限，上市首日中梁股價尚上漲7.21%。

　　再是快速獲得評級。2019年8月8日國際三大評級機構惠譽、穆迪和標普分別給予中梁B+（展望穩定）、B1（展望穩定）及B+（展望穩定）的信貸評級，上市不足一個月就獲得評級在業內已屬罕見，而已獲評級的內房股初始評級基本為B或B-；2019年11月8日中梁旗下全資子公司上海中梁地產還獲聯合信用AA+企業信貸評級。

　　還有港交所拋出的橄欖枝。中梁控股現已被納入恒生港股通指數、恒生港股通中小型指數、恒生綜合大中型股指數，這對進一步擴大其股東基礎及股票流通性大有裨益。

　　變革向善

　　高速狂奔的路上，中梁也落下不少病根：杠桿率過高、土儲不足、現金流吃緊等問題乍現。

　　杠桿對企業本是一把雙刃劍，不用杠桿或錯失加速發展的時機，杠桿過高容易背負沉重的還款壓力。就中梁而言，粗略地看，過往三年期資產負債率都在96%以上，並且降幅並不明顯。而同期百強房企均值資產負債率均低於80%，以此比較，中梁控股資產負債率在行業內偏高。

　　若將負債中未來可以轉化為企業收入的預收帳款剔除，中梁的有效負債率在2018年下降到40%以下，這卻大大低於行業百強49.3%的均值。2019年中期報則顯示，中梁在當年6月資產負債率降至43.5%，較年初下降15個百分點。而淨負債率的急劇下降源於項目加速銷售導致的現金大幅增加，也使得企業的現金流由負回正。

　　（中梁控股杠桿情況，資料來源：2019半年報）

　　截至2019年上半年，中梁土地儲備約4200萬平方米，土儲貨值為3385.4億元，行業排名第35名，這同其銷售排名TOP20的地位不相匹配。有測算稱，考慮銷售增長，中梁的土儲只能滿足未來兩年左右的銷售，同期百強房企的平均去化周期達到4.2年。

　　過去，中梁聚焦於在三四線城市拿地。隨著三四線居民杠桿率的提高及棚改貨幣化及PSL貸款的退潮，三四線土地儲備面臨較大的減值風險。

　　從2018年開始，中梁進行戰略換倉，加大二線及強三線城市賣地的比重。一方面持續加大在蘇州、寧波、重慶、成都、合肥等二線城市的深耕和滲透力度，以提升區域市場占有率；另一方面，首進西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽、大連等重點城市，以拉開空間布局，持續優化企業投資布局結構。

　　（2016-2019H1中梁新增土地情況，資料來源：2019半年報）

　　中梁在2019年中期業績會透露，中梁在二線及強三線的拿地比例占到80%以上。

　　中梁控股也在逐步調整企業內部結構。

　　2019年8月中梁對此前的12個大區進行整合，設立北方、山東、江蘇、浙江、中部、南方、西部七大區域集團，在提高區域經營效率的同時，對上述市場持續深耕。

　　2019年10月9日李和栗代替黃春雷成為中梁地產法人兼任行總裁，12月23日遊思嘉獲委任為中梁授權代表、執行董事及CFO，一系列的人事換防淡化了中梁管理層的家族色彩，市場化、職業化管理越來越凸顯。

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