許戈 ｜ 中國投資者開始撤離美國樓市 資金去了那里？

全球投資市場，無論外匯、股票還是債券，頂尖投資者中，鮮有中國人的身影，但只有在地產領域，中國投資者卻有鮮見的嗅覺與靈敏。

美國地產的泡沫

先看一組利好的數據：

美國１１月新屋銷售年化總數為６５．７萬戶，環比大增１６．９％，創下１９９２年以來最大環比增幅。

這個數據貎似很高，但是對不起，只是環比，就是與上一月相比的情況，要知道１０月數據差到不能再差。

好比你說武大郎好高，，是因為跟他三歲的兒子比，居然高出一個頭．．．．．．

再看一組更真實的數據：

１１月美國新屋銷售，同比下跌７．７％，新屋售價中位為３０．２４萬美元，同比下跌１２％，創下２０１７年２月以來新低。

圖：美國新屋銷售 同比增幅％

這只是冰山一角，就是說１１月銷售與一年前數據比，不僅銷售量出現下跌，房價也出現下跌１２％

為什麼？

主要是二個原因：

一、房價漲得太快，泡沫多：

9年美股牛市和次貸後房產的價格快漲，泡沫已經到了近70年新高，美國家庭財富與GDP問題的比例由70的平均3.8倍，上升到目前的5.05倍。

這二者加起來，從２００９年到現在，美國家庭資產增長了８３％；

如果去掉股票，房地產總價值已經到了３３．３萬億美元，比２０１２年的總價值，上升了１０．９萬美元。相當於美國＋中國＋加拿大三國的GDP總和還多一點，可怕嗎？

房價漲得快，一方面泡沫大，另一方面，買得起的人少，市場流動性收縮，沒有人來買房了，自然泡沫有破掉的風險。

二、美元升值，利率上升

去年美元指數上升了4.4％，兌澳元上漲了9.8％，兌瑞郎上漲了９％，詳細見下圖。

美元升值，意味著海外買家會承擔匯率上升的成本，這阻礙了部分海外的購買力。

同時，美元利率從２０１５年１２月開始升息，到去年１２月，已經升了９次，基準利率的上升，推升房地產抵押貸款利率的上調。美元在各主要國家貨幣中，利率也是比較高的，見下圖：

或者說：現在在美國買房子，向銀行借錢，會比３年前貴３％左右，目前美國房貸利率中軸在５．７１％，據測算，借貸人的痛點利率在６％，因此 如果再升息一次，將達到臨界點，意味著房地產將失去一大推新的購房者。

總結來講：

• 房價漲太快，有泡沫

• 美元升值，海外購房成本上升

• 美元升息，貸款成本上揚

「10年前在拉斯維加斯買一套這樣的房子只要22.5萬美元，現在已經暴漲到了35萬美元，同時還要承擔比三年前多３％的借貸利率，這對於年輕人來說太難了。」

中國投資者的資金轉移

去年四季度，中國投資者淨賣出8.54億元美國商業地產，為有史以業首次連續三個季度淨賣出。同時去年也是中國投資者對美國商業地產的淨購買量降到２０１２年最低水平。

美國12月成屋銷售年化總數為499萬戶，三年來首次低於500萬戶大關；同比下滑10.3%，為7年多來最大跌幅，此前11月和10月同比跌幅分別為7.8%和5.1%。

當然，也不可以過度看空美國房地產，美聯儲本周釋放的停止加息的信號，有利於美國房地產的企穩。

中國投資者去那里？

中國投資在去年開始，逐步布局東南亞和日本地產。

新興市場國家，特別東南亞新興市場，在去年經歷了大幅下跌，象越南去年股市下跌了8.5％，泰國跌了10.49％，菲律賓股市下跌了12.76％．．．．．．

新興市場去年表現為全球最差。

主要原因在於：美國四次的升息，資金外逃。但隨著美聯儲轉為更加鴿派，升息中止，過度下跌的情況可能被糾正，新興市場今年上半年正迎來一波較強大的拉升勢態。

因此，泰國、柬埔寨、越南等市場正迎來全面的資金介入，包括股市及樓市。

除了新興市場國家之外，日本地產也正蓬勃向上，我們將開一個專題介紹日本房地產的情況。

今年海外房產投資資金的大轉移，可能意味著一個較好的機會的出現。