尋夢新聞LINE@每日推播熱門推薦文章,趣聞不漏接❤️
根據國際清算銀行的統計,在過去50多年里,澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之一,平均價格上漲了60多倍,並且一直處於上漲周期,沒有出現過連續三年的下跌。
但自2018年以來,情況發生了明顯的變化,根據不同機構的估算,去年澳大利亞房產均價下跌約了5~6%,雪梨和墨爾本的跌幅甚至超過了10%。據海外房產中文平台居外網提供的數據顯示,2018年澳大利亞的詢盤量同比下降了20%。居外網董事總經理兼CEO羅雪欣(Carrie
Law)在接受第一財經記者採訪時表示,由於受到一系列的政策限制,購房人士對澳大利亞房地產的投資低於實際的市場需求。
澳大利亞房地產市場正在經歷罕見的回調期,那麼當地房產還值得投資嗎?
購房政策收緊導致房價跳水
2008年金融危機之後,大量海外熱錢流入推動了澳大利亞房價不斷飆升,2011年~2017年,每年平均漲幅約8~9%。以房價最高的雪梨為例,當地房屋價格中位數曾一度接近100萬澳元(最新匯率:1澳元=4.87元人民幣)。相比之下,澳大利亞統計局數據顯示,雪梨平均年薪還不到9萬澳元。
為了抑制失控的房價,減少高家庭債務帶來的信貸風險,澳大利亞近幾年來實行了多項調控政策,比如提高首付標準和貸款審批門檻。此外,由於20%的購房者來自海外,海外買家因此也成了調控政策首當其沖的對象。
據澳大利亞外國投資審查委員會(FIRB)的數據顯示,新南威爾士州的雪梨和維多利亞州的墨爾本最受海外購房人士歡迎,與此同時,這兩個州針對海外投資者的限制也最多。
在新南威爾士州,外國買家的印花稅是當地買家的一倍,達到了8%。另外,外國業主的年度土地稅附加費從0.75%提高被到了2%。維多利亞州的情況也類似,外國買家的印花稅為7%,當地買家只有3%。不僅如此,2017年5月澳大利亞政府還向外國投資者推出了所謂的「幽靈稅」,即如果投資的物業空置、或每年出租不滿6個月,則每年需要向政府交納5000澳元的費用。
一系列針對外國投資者的「限購」政策,的確起到了立竿見影的效果。FIRB數據顯示,2017年,住宅市場的外國投資者申請數量下降了三分之二,僅有13198例,2016年同期為40149例。同時,2017年外國人住宅房地產投資總額同比下降了超過65%。
外來資金流入的減少,雖然有效地減少了房市泡沫,但也令投資者澳大利亞房地產市場信心降至谷底。澳大利亞房地產行業協會與澳新銀行1月公布的一份調查結果顯示,2019年一季度房地產行業整體信心指數同比下降15.5點,為2013年9月以來的最低水平。
同時,澳大利亞房產價格也出現下跌。根據不同機構的估算,2018年澳大利亞房產價格平均下跌約了5~6%,而房產價值加起來超過該國所有其他城市總和的雪梨與墨爾本,去年的跌幅甚至超過了10%。從成交量看,據房屋產業協會(HIA)的數據,去年12月澳大利亞新建住宅成交量也環比下降6.7%,僅為4622套,創下2001年以來最低值。
2019年:抄底?還是觀望?
惠譽國際評級公司(Fitch
Ratings)在其1月中旬發布的2019全球房地產展望報告中稱,2019年澳大利亞房產將進一步下跌,不過跌幅較2018年會略有減緩,約為5%;而雪梨與墨爾本的房價也將延續去年以來的跌勢,最大跌幅或達到兩位數。不過,考慮到澳大利亞依舊穩定的GDP增速和強勁的移民淨流入量,該國房市的萎靡狀況將在2020有所好轉。
今年1月份的實際情況完全符合惠譽的預測。2月1日,澳大利亞房地產研究機構CoreLogic公布的最新數據顯示,澳大利亞房市持續低迷,全國住宅均價環比下跌1.0%,較2017年10月最高時回調了6.1%。
持同樣觀點的還有AMP資本投資公司首席經濟師奧利弗(Shane
Oliver)。他認為房價還會進一步下跌,直至2020年,比房價最高時或回落20%。不過他並不認為房地產會發生全面崩盤,因為這波回調主要是因為監管機構的調控政策,並非加息或經濟衰退所引發,而調控政策可能會隨著政府的更迭而改變。
事實上,面對持續下降的房價,澳大利亞政府相關部門並非完全無動於衷。去年12月,澳大利亞審慎監管局(APRA)宣布2019年1月1日起,取消對提高貸款標準的銀行發放只計息住房抵押貸款的限制,並表示該政策作為一項2017年的臨時限制措施「已經達到了目的」。澳洲聯儲副主席德貝爾(Guy
Debelle)也曾發出警告稱,在房地產市場低迷期間,大銀行不應過度限制貸款,否則可能嚇退借款人,對經濟造成負面影響。
此外,盡管當地房價暫時沒有回暖的跡象,但租金收益率卻不降反升,即租售比仍在上漲,這也從一個側面反映了當地房市並非表面看上去的那麼「冷」。根據CoreLogic的數據,2018年9月澳大利亞平均租金收益率為3.75%,與2017年的3.6%相比有所上漲。雪梨和墨爾本的租金收益率分別為3.2%和3.1%,同比都在上升。
其他的利好因素還包括,根據澳洲聯儲預計,2018年、2019年的經濟增長率都在3%以上,高於2017年的2.2%。同時,住房貸款利率仍舊維持在低位,2018年9月的住房貸款平均標準浮動利率為5.3%,平均折現浮動利率為4.55%,基本與2017年同期持平。
羅雪欣對第一財經記者表示,澳大利亞房地產的海外買家中約有22%來自中國,盡管2018年中國買家對澳大利亞的詢盤量同比有所下降,但澳大利亞依然是中國買家進行海外房產投資最熱門的國家之一,尤其在2018年第四季度,中國買家的詢盤量已開始明顯回升。
她認為,由於受到一系列的政策限制,購房者對澳大利亞房地產的投資低於實際的市場需求。她表示:「中國買家的巨大需求就像被大壩阻擋的水一樣」,一旦澳洲針對海外投資者的購房限制有所松動,積累已久的需求就會迅速爆發。
網易登載此文出於傳遞更多信息之目的,並不意味著讚同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自擔。