樓市成交慘淡，房地產進入寒冬了嗎？

進入2019年後，樓市繼續沿續了2018年第四季度的低迷趨勢，雖然目前數據還沒有出來，但總體看一二線城市房地產成交冷淡，三四線城市成交量也正在逐步降溫之中。今年1月份深圳地區的拍賣房新增了1880套，較2018年全年翻了接近一倍，這間接的說明深圳市場上棄房斷供的人數增加了。

其實，房地產自去年第四季度開始，已經進入到了冬季。主要表現在三個方面：首先，大型房企紛紛轉型去地產化，像萬科、萬達、保利等企業把名字也改了。這主要是因為，房企也知道房地產的繁榮期已過，以後企業業績要大幅增長，就必須走轉型之路。有些房企甚至將部分業務轉向長租房市場。

再者，開發商降價促銷，本來房企寧願房子買不出去，也要死杠房價不能下跌。主要是害怕老業主維權，以及投資者跟漲不跟跌，降價後反而房子銷售不了去了。但是現在房企遇到了債務集中到期、新開樓盤滯銷，現金流不足的情況。也知道房價提高去化進程，快速回籠資金，才能保證企業流動性不失。盡管，開發商採取降價措施，但是真正買房成交的廖廖無幾。

最後，一二線城市的二手房業主面臨「有價無市」的尷尬。老業主即使讓利促銷也應者廖廖，而且現在各地的房產中介門店也出現了關門潮。對於老業主來說，自己在房地產上也賺了不少錢，所以想急於變現，一套房產主動降價二三十萬的都有，但是購房者認為價格還應該繼續下降才會出手。所以，一二線城市二手房也出現了滯銷。有老業主反映一套房源掛出去大半年都沒有成交。

目前，一二線城市房價出現了銷售量急劇下降，購房者的熱情在快速降溫，房價也在穩中有降的趨勢之中，整個2019年的房價將呈現，由原來的投機性購房逐步回歸剛需為主的群體。未來監管部門既會採取鼓勵剛需購房，同時會防控一二線城市所帶來的系統性金融風險。

同時，三四線城市房價今年還將降溫，有三類城市的房價將會有較快的回落：第一類，棚改化幣化安置改為實物安置的三四線城市，房價很容易大漲之後出現大跌。目前開發商、炒房客都因利好出淨退出，所以，三四線城市會有大調整。

第二類，像東北、西北等地的三四線城市，很容易引發暴漲之後的暴跌，因為這些地區經濟並不發達，房價之所以漲是這些城市還處於估值的窪地，跟三四線城市房價上漲主要是農民工返鄉購房置業進行新一輪的補漲，現在農民工購房需求結束，房價又將重新回歸下跌。前期房價漲得快的城市，下跌也很快。

2019年與2018年將呈現分水嶺，去年多數時間房價呈現成交繁榮期，而今年多數時間房價將會出現向下調整，且成交萎縮趨勢。一二線城市房價要控制防止大起大落，而三四線房價會出現較大分化，部分三四線城市大漲之後的大跌恐怕在所難免。國內經濟目前呈現下行狀態，房地產下行也在預期之中。