預測澳洲房價2019年止跌轉升

澳洲房地產市場，在經過12個月的下跌之後，看起來將在2019年回轉。

據澳洲Domain房地產網消息, 最新房地產價格預測報告，對房價如何因人口增長、利率、銀行貸款、失業率和市場情緒等因素的變化而變化進行了模型分析，預測了未來兩年各州的首府城市房地產價格最可能出現的情況。

根據此預測，最可能出現的情況是，澳洲獨立房的價格將在2019年上半年繼續下跌，然後逆轉，出現適度上漲。結果是2019年上漲約1%。預計2020年中期價格將再上漲4%。

總體來說，預計獨立房價格中位數將從2017年12月高峰期的82萬澳元下降約7％，降至2019年中期的約76萬澳元。越過這個最低點之後，澳洲的房價將會回升到2016年的水平。

公寓房價格預計將比獨立房狀況好一些。預測2019年和2020年公寓房價格將以每年約2-3％的速度上漲。預計公寓房價格將從2017年6月56.8萬澳元的峰值下降約5％，即下降到54萬澳元左右的最低點，之後，公寓房價格將回升到2016年的水平。

達爾文沒有包括在內，因其交易數量少，市場不穩定。

澳洲審慎監管局（APRA）提出的措施使得貸款條件趨緊，銀行在皇家委員會調查的影響下變得更為謹慎，從而導致了澳洲大多數地區的貸款量減少、房價下跌。投資者情緒也有所下降。儲備銀行注意到房地產投資者對信貸的需求已經減弱。

接下來的是賣家對房產價值的預期與買家的支付能力以及支付意願之間的不匹配。因此，雪梨和墨爾本的拍賣成交率暴跌至不到50％，盡管最近的分析表明越來越多的房產在拍賣會後仍然達成了交易。

然而，更嚴格的貸款標準將是2019年的「新常態」，銀行及潛在的借款人都必須要與之適應。造成的結果將是借貸將再次增長，盡管增長步伐很慢。這樣應該會看到房價觸底反彈，市場情緒也因此有所改善，而市場情緒是價格的重要推動因素。支持房價的其它因素包括人口的持續強勁增長、較低的失業率、薪水恢復增長、以及由於負擔能力改善而導致的首次購房者活動的增多。

預計雪梨和墨爾本的獨立房房價將在2018年大幅下跌後於2019年觸底並穩定下來。2019年中之前的這一段房價下跌，預計是20世紀80年代末以來的最大跌幅。但值得記住的是，這樣的跌幅是在經歷了一個非同尋常的迅猛增長時期之後出現的。

雪梨的獨立房價格，在經歷了85％的巨大上漲之後，預計將從2017年的近120萬澳元的峰值下降約12％。墨爾本在暴漲了65％之後預計將從2017年的91萬澳元的峰值下降約11％。降到這些新的最低點時，雪梨和墨爾本的房價將回到2016年的水平。

公寓房價格，預計未來幾年雪梨將增加3-5％，墨爾本將增加1％。

近年來，公寓房價格沒有像獨立房一樣飆升，因此預計房價從峰值到谷底的距離會小一些。而且，預計印花稅優惠政策將有助於讓雪梨和墨爾本公寓房價格保持在較高的水平。

布里斯本和珀斯，在經過了多年的低迷之後，預計將成為澳洲上漲最快的州府城市，預計未來幾年房價將上升3-5％。

與之趨勢相反的是，預計霍巴特的出色表現將會結束。2016年至2018年間霍巴特房價暴漲40％。預計未來兩年房價獅子衹有2％左右。

以上預測是Domain集團對澳洲各州府城市最可能發生的情況的看法。然而，一些因素可能會把房價推到比上述預測更低的水平。

按照皇家委員會的建議，抵押貸款利率可能比人們預期得更早、更大幅度地上調，銀行可能進一步收緊貸款，移民數量可能會削減，投資者可能會被迫出售房產，中國經濟增長放緩的風險也在增大。

另一方面，住房建設數量可能減少，政府可能會對房地產市場進行支持性的干預，經濟可能更加強勁，那麼房價的上漲可能會高於以上的預測了。

工黨提出的負扣稅政策變動，其影響更加捉摸不定。雖然大多數專家認為該政策將推動房地產價格走低，但如果工黨在2020年實施該政策，實際上可能會鼓勵一些投資者在2019年和2020年買房，以能利用現有的政策。

由於人們認為工黨在2019年贏得大選執政的可能性很大，投資者在行動時可能已經把負扣稅政策變動即將帶來的影響計算在內了，這可能也是導致2018年房價疲軟的一部分原因。

有一點可以肯定的是，房主、投資者及潛在買家都會密切關注市場，捕捉出現轉機的跡象。