綠地的2018：62歲張玉良連任董事長，「不奔跑就後退」

綠地控股董事長張玉良 資料圖

2018年，也被認為是綠地轉型關鍵的一年。

11月，年滿62歲的張玉良再次當選綠地控股董事長、總裁一職。張玉良的連任意味著這位「老將」將繼續帶領綠地在新的軌道上奔跑。

2018年，對於大多數房地產企業來說，並不是順利的一年，萬科的一句「活下去」似乎成為了整個行業對於未來擔憂的真實寫照。

「哪里就活不下去了？」張玉良在接受澎湃新聞採訪時，明確談及了對於未來發展的信心，「壓力每年都有，越是有危機，越是有競爭力的企業才能把握機會，危中見機，化危為機。」

張玉良說，現在的企業，不是每天奔跑就會後退。

業績未達目標：「我認為去年一年完成的不錯」

2018年，綠地全年營業總收入達3510億元，同比增長21%；利潤總額242億元，同比增長26%；歸母淨利潤117億元，同比增長29%；基本每股收益0.96元，同比增長30%；加權平均淨資產收益率17.33%，再增2.12個百分點；總資產突破萬億元大關，達到10037億元，同比增長18%。

在綠地最主要的業務房地產業方面，在宏觀經濟壓力增大、貨幣金融政策收縮、行業調控從嚴從緊等一攬子因素的綜合影響下，2018年整個房地產市場發生了較大變化。

而這一年，綠地全年累計做到合同銷售金額3875億元，同比增長26%；合同銷售面積3664萬平方米，同比增長50%；回款2968億元，同比增長21.1%，回款率77%；其中，去庫存金額1280億元，業績貢獻率達到33%；9個區域事業部銷售金額突破200億元，其中3個突破300億元，業績貢獻率24.5%。

雖然，3875億元的銷售額並未達到綠地原本定下的4000億元的銷售目標。但這個成績在張玉良眼中，並不可謂不滿意。

「我認為我們去年一年完成的不錯。」在張玉良看來，去年銷售額沒有達到預定目標與整個房地產市場下行趨勢有關。而對於未來，張玉良依然抱有信心。「我們2018年做了一個規劃，我們的房地產主業可能會繼續保持5000億元（銷售額）的規模增長，雖然去年沒有達到4000億元的目標，但2019年、2020年我們也會保持比較好的增長。」

地產增長放慢：「綠地結構跟別人不一樣」

當被問及何以認為綠地的房地產業務未來仍能保持較高規模的增長，張玉良的回答是：因為綠地的結構跟別人不一樣。

「我們的業務結構是很有競爭力的。我們把城市功能項目、產業項目，跟房地產的開發有機地結合。這跟其他企業差異很大。」張玉良說。

張玉良解釋，綠地發展的理念是將大企業自身的發展與地方經濟的成長高度融合在一起。「我們用城市功能項目、用產業項目跟地方政府共贏發展，而不是簡單開發一個房地產項目。我們百分之七八十的項目都是按照這個邏輯來做，也得到了地方的支持。」張玉良稱。

綠地的「城際空間站」項目便是張玉良所說的將城市成長與企業發展融合的項目典範。目前，高鐵「城際空間站」已成為綠地新一輪重點區域布局發展重點。

在銷售層面，2018年，一批高鐵「城際空間站」項目開盤熱銷；土儲層面，優化投資布局，年內先後獲取了安徽宿州、廣東陽江、重慶萬州、湖南長沙、江西贛州、湖北鹹寧、四川宜賓等近20個高鐵商務區項目，占比超過新增土儲總量的30%；經營層面，多個「城際空間站」做到了年內拿地、年內銷售、年內回籠資金，成為提升周轉效率的代表，同時實施標準成本管理，提高盈利水平；產品層面，提高規劃設計水平，形成城際空間站、城市會展中心等重大項目的規劃設計導則，全面推進標準化。

產業協同是綠地中長期發展的主要模式，通過「地產+」落地，打造核心競爭力獲取資源，深入布局。過去一年，綠地「以房地產為核心主業，大基建、大金融、大消費、科創、康養等產業並舉發展」的「1+5>N」協同發展模式，構築獨特競爭優勢，在核心區域做到了新一輪布局，為未來業績的穩健提升打下基礎，具體包括：

蘇州，總投資超千億深度參與新一輪發展，深度融入長三角高質量一體化；遵義，600億打造西南新門戶，綜合產業投資助力西南中心城市全面升級；濟南，700億建地區新動能標桿項目，助力國家新舊動能轉換綜合試驗區發展；天津，打造北方最大商品貿易港，「地產+商貿」深入推進京津冀新一輪布局；徐州，新增千億元綜合投資，深耕淮海經濟區中心城市；臨沂，打造新動能項目，重點布局長三角、環渤海經濟圈結合區域；宿州，打造核心產業園，助推高鐵城市產城融合發展等。

「銷售利潤低，不等於投資回報率低」

近年來，「多元化」一直是綠地轉型的一大方向，而從這一角度來看，綠地已經不甘於只作為一家地產公司了。

2018年，綠地順應中國經濟轉型升級的大趨勢，多元產業快速發展。

其中，大基建產業新簽合同金額3162億元，同比增長63%。綠地通過混改方式，成功投資控股天津建工，產業版圖擴展至京津冀城市群，強化了「東西南北中」的全國化布局，進一步完善了大基建產業鏈。科技水平持續提高，整合科研資源和技術力量，成功組建綠地大基建技術研究院，邀請院士級專家12名、行業領軍人才90餘名，打造高水平的建築科技研究與發展平台。

張玉良介紹，在大基建方面，綠地「東南西北中」的布局已經完成。綠地的第二步計劃是要完備專業，「我們要形成系統性的專業，形成大基建行業的全競爭力。」

張玉良表示，大基建的銷售利潤相對較低，但不等於投資回報率低，「這是兩個概念，我們現在大基建的投資回報率都是在15%以上。」

綠地的「多元化」不只體現在大基建和金融方面。在商貿、酒店、旅遊，甚至高科技領域綠地都有所布局。

2018年，中國國際進口博覽會召開，公司推動「綠地全球商品貿易港」成功開業，並簽約引入來自41個國家的客商112家，成為「買全球賣全球」的重要平台。跨境貿易規模持續放大，全年進口貿易銷售規模達到15億元。

在酒店旅遊產業領域，綠地實行自有酒店開業與輕資產管理輸出「雙輪驅動」，上海三甲港酒店群、三亞悅瀾灣鉑瑞等8家酒店先後開業，並成功簽約管理輸出項目12個，包括海外項目6個國內項目6個，在貴州遵義開創了「一攬子打包管理」的先河。

在新興產業方面，綠地也快速布局，強化協同。在科創產業方面，瞄準前沿科技領域，戰略性入股人工智能領域的獨角獸企業深蘭科技，並成立合資公司，共同發起設立「人工智能產業投資並購基金」。

張玉良透露，在未來綠地的產業比重上，主要將以大基建產業和房地產業為主；而在利潤構成上，則主要依賴地產、大基建和金融。

在金融方面，2018年綠地大金融產業轉型發展顯現成效，利潤貢獻大幅增加。全年利潤總額同比增幅超過50%。提升市場化募資水平，線上線下並舉，全年累計發行產品38期，完成募資17億元。債權投資方面，地產基金放款項目20個，放款金額達到66億元，年化收益率均超過18%。股權投資成功參與寒武紀、螞蟻金服、深蘭科技、中國鐵塔、馬瀧齒科等項目。

張玉良稱，從2017年開始，國家對於金融防風險的監控力度明顯加大，所有金融機構自2017年底起都迎來許多調整，去杠桿的力度加大。「但是我們這兩年仍然在發展，我們做得很健康，沒有像某些P2P這樣的壞帳。」

「金融產業我們仍然在追求發展，我們也在尋求拓展一些新的牌照、新的業務範圍，包括保險。」張玉良透露。

「機會一直有，是怎麼去發現的問題」

對於綠地最主要的業務房地產業，張玉良對於2019年的市場形勢也有預判。張玉良認為，2019年的房地產市場行情整體應是穩中有降，存在區域化差異；在調控政策方面，應是一城一策，其中，三四線城市調控政策松動的可能性較大，一線城市和核心的二線城市政策松綁的可能性則很小。

「2019年的房地產行情應該是穩中有降，但是市場空間仍然很大，存在結構化、區域化的差異，一些地區可能增長很快，另一些地區則可能增長不起來。」張玉良稱。

他進一步對於今年的調控政策做了分析，在張玉良看來，政策將會逆向調控，不會推翻調控的大方向，但具體政策會更加靈活、更加有針對性。

張玉良分析，由於2019年房地產市場依然整體向下，按照逆向調控的原則，政策會向上，但政策會以「穩」為主，並不太可能出現2017年那樣市場瘋漲的現象。

在樓市調控政策方面，張玉良預測，今年部分省會城市和二線城市的調控政策或會有一些松動，但是仍將以「房住不炒」、房價不快速上漲、供求平穩為基調。張玉良預計，房價有較大下行壓力的城市，政策松綁的可能較大。

「所以，我的判斷是三四線城市政策松動的可能性最大，肯定是以穩為主的逆向調控。今年部分省會城市和二線城市的調控政策或許也會有一些松動，但核心的二線城市不太可能松動，一線城市也是。北京、上海、深圳這樣的城市限購政策不太可能放鬆。」張玉良說。

張玉良認為，雖然未來一段時間整體經濟大環境面臨著不少壓力，但機遇也無處不在。「中國現在兩個機遇。」張玉良說。

第一，是區域性的機遇。在張玉良看來，一些具有人口導入、交通便利等優勢的成長性地區仍然機會很多

第二，則是行業機遇。「現在大基建、消費升級、醫療、人工智能、信息化，還有公共服務設施等等都有很多機遇。對於有的企業來說可能是不好賺錢，但機會一直有，是怎麼去發現的問題。」張玉良說。