現如今，人們在進行房屋交易時，如何繳稅是無法避免的一個問題。個人房產交易涉及到增值稅、土地增值稅、印花稅、契稅、個人所得稅等，且同時存在多種稅收優惠政策，但這些政策散見於各法律規章中，人們通常不太了解。又因稅費負擔影響著房產交易價格，大家普遍比較關心。因此，筆者想通過此文，為大家介紹一下個人房產交易過程中涉及到稅種及稅收優惠政策。另外，關於家庭成員之間轉讓房產，是選擇交易方式還是選擇贈與方式更適合，本文也一並予以簡單介紹。

一、增值稅（賣方）

1.按5%征收率征收的情形

對於北上廣深之外的非一線城市，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

對於北上廣深四個一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

其中，上述的「全額繳納增值稅」是指以取得的全部價款和價外費用為銷售額，即賣家購買時的房屋價格。

2.免征增值稅的情形

個人銷售自建自用住房免征增值稅。

涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權，免征增值稅。

需要注意的是，個人如果向家庭成員以外的人無償贈與房產，視同銷售，也需要繳納增值稅。

法條：

國家稅務總局關於發布《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第14號）第五條 個人轉讓其購買的住房，按照以下規定繳納增值稅：（1）個人轉讓其購買的住房，按照「有關規定」全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。（2）個人轉讓其購買的住房，按照「有關規定」差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款後的餘額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改證增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件3.營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定

一、下列項目免征增值稅

（15）個人銷售自建自用住房。

（36）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。

家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市。

二、土地增值稅

個人銷售住房或無償贈與住房，均暫免征收土地增值稅。

法條：財政部 國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策（財稅[2008]137號）三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

三、印花稅

個人銷售住房暫免征收印花稅。

法條：財政部 國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策（財稅[2008]137號）二、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

四、個人所得稅（賣方）

1.如果符合（1）家庭唯一住宅；（2）購買時間超過5年，則可以免征個人所得稅；兩個條件必須同時滿足，否則應按20%的稅率繳納個人所得稅。

2.對於無償贈與近親屬、除近親屬以外的撫養人或贍養人，繼承，離婚後房屋過戶發生的房屋產權轉移，不征收個人所得稅。但受贈人再次出售時，需要繳納個人所得稅。

法條：

財政部、國家稅務總局、建設部關於個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知（財稅字[1999]278號）四、對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

財政部、國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知（財稅[2009]78號 ）

一、以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；

(三)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

五、受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費後的餘額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

國家稅務總局關於明確個人所得稅若干政策執行問題的通知 （國稅發[2009]121號 ）

四、關於個人轉讓離婚析產房屋的征稅問題

（一）通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不征收個人所得稅。

（三）個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申請免征個人所得稅，其購置時間按照《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）執行。

五、契稅（買方）

1.對個人購買家庭唯一住房，建築面積在90（含）平方米以下的，減按1%征收，建築面積90平方米以上的，減按1.5%征收；購買第二套改善性住房，建築面積在90（含）平方米以下的，減按1%征收，建築面積90平方米以上的，減按2%征收（北上廣深暫不實行該政策）。

2.個人無償贈與的，也要征收契稅。

3.離婚及婚內夫妻之間權屬變更的，不征收契稅。法定繼承的不征收契稅。

法條：

財政部 國家稅務總局 住房城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知（財稅[2016]23號 ）

一、關於契稅政策（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。（北京市、上海市、廣州市、深圳市不實施該項，採用當地規定的契稅稅率3%）

六、總結

綜上所述，個人房產交易時，主要涉及五大稅種：增值稅、土地增值稅、印花稅、個人所得稅、契稅，其中土地增值稅和印花稅都是暫不征收，而增值稅主要要看是否超過2年的購房年限，個人所得稅主要要看是否是唯一住房及超過5年購房年限，契稅主要看是否是唯一住房、建築面積是否大於90平方米及是否在北上廣深地區。

對於家庭成員之間的房產轉移，建議使用贈與方式，可以免征增值稅及個人所得稅，只征收契稅。

以上內容，供大家在房屋交易中參考，有不當之處還望大家指正。

註：本文所稱「個人」是指自然人，而非稅法中的「個人」。