中國樓市「買房必賺」時代正在遠去？

（來源：龍華資訊網）

中國樓市「買房必賺」的時代正在遠去。

以一線城市為代表，京滬深豪宅拋售、二手房業主讓利、成交低迷……2018年下半年至今，房地產市場低迷已逐漸傳導至二手房市場。

21世紀經濟報導的調查顯示，近一兩個月來，一線城市業主也「扛不住」，降價的案例比比皆是。

房地產保值增值的神話被打破。背後原因在於，「杠桿買房」的黃金時代終結。作為投資標的，房產的變現能力、流通性逐漸下降，和成交量價的表現一樣，開發商、經理人、業主的心態持續焦灼。

更深層次的原因則是，限購限貸政策抑制需求，人口紅利也到達臨界點，供需結構發生深刻改變，增量市場進入了拐點。

未來，房地產調控大幅放鬆政策的可能性甚微。多位業內人士預計，信貸偏緊仍然是長期趨勢，而房地產稅、土地制度等長效機制也將逐步完善，中國住宅市場有望向居住回歸，房企紛紛挖掘存量市場新的增長點。

二手房降價潮

深圳業主張先生在2016年買入龍崗中心城某大盤一套房，時值深圳樓市巔峰時刻，那時他無論如何也不會想到，手中房產在持有的兩年間不斷貶值。

「小區剛賣出了89平方米的二手房，334萬，2016年買價是387萬元」，張先生說道。據記者了解，這個項目二期開盤均價4.3萬元/平方米，如今成交價約3.75萬/平，降幅達13%。

在北京二手住宅市場，也出現了部分業主急售房源。記者從貝殼找房獲悉，北京太陽宮附近某小區一套兩居房源從1250萬元降至1190萬元，下降60萬元，另一小區一套三居室則下降100萬元，而最高跌幅在地鐵10號線某小區，單套三居室直降182萬元。

「北京已經跌了一年多了，豪宅更是基本沒有什麼成交」，中原地產首席分析師張大偉對記者表示。

張先生只是眾多一線城市二手房業主的縮影。時近1月底，二手房市場延續2018下半年的低迷狀態，一線城市仍是二手房價下行調整的重創之地。

而豪宅的有價無市則尤為顯著。日前，有消息稱，上海浦東陸家嘴世茂濱江花園近20套豪宅「嚴重低於市價」拋售，業內嘩然。

安居客即時數據顯示，世茂濱江花園兩片區的掛牌均價為9.03萬元/平方米，而目前仍有5套低於7萬元/平方米的房源正在掛牌，每套均低於市場價100至200萬。

數據還顯示，世茂濱江花園均價從去年5月份以來，已連續九月下跌。

在深圳這個樓市「風向標」，以深圳灣和東部華僑城為代表的豪宅和別墅，也同樣淪陷。

繼東部華僑城天麓爆出業主虧本千萬出售房源的傳聞，深圳灣豪宅片區皇庭港灣也有個盤直降300萬元售出，印證了在深圳「買房必賺」的定論或被顛覆。

而對於豪宅拋售這個關注點，美聯物業全國總監何倩茹表示，其實各類房產都有劈價出售的案例，只是豪宅降價的數額更受人關注。

「從去年第四季度開始，確實多了一些降價比例較高的二手住宅。」何倩茹告訴21世紀經濟報導記者，目前能賣出去的二手房，大部分都是降價的，幅度大部分在5%至10%，少部分在10%至20%。

二手房市場數據同樣凸顯了市場低迷。根據樂有家和深圳市規土委的數據，2018年深圳二手房成交價格和數量在下半年呈現明顯縮量下跌，四季度的成交量均在公認的5000套/月的安全線之下，12月更是跌破4000套。

深圳中原數據顯示，二手房成交均價方面，深圳已連續四個月下跌。成交數量上，截止至12月23日，深圳12月二手住宅累計成交2699套，相比11月的4175套減少35%。

從二手房價格看，廣州更是在一線城市中「領跌」。國家統計局數據顯示，2018年12月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%，連續四個月下跌。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

換房鏈條被阻斷

多位地產研究人士指出，二手房市場陷入低迷狀態，政策調整是主要原因。

就深圳而言，在731新政後，深圳樓市遭受重創，加上經濟下行壓力增加，市場預期向下。

在政府嚴格限價、限貸下，一二手房價倒掛現象明顯。此外，「三價合一」政策提高了換房成本，二手成交陷入低迷。

諸多業內人士向記者表示，一線城市二套房首付大多高至60%-70%，使一大部分有換房需求的購房者只能趨於觀望。

高企的二手房稅費也成為了交易雙方的負擔。「稅費高一直都存在的，且沒有取消的可能性，購房者只得接受」，深圳鏈家研究院院長肖小平向記者表示。

肖小平進一步指出，除調控政策抑制需求外，對漲幅的預期是影響市場的關鍵。「在經濟下行的預期之中，會讓廣大購買者有一個觀望的姿態，購房更加謹慎。」

肖小平表示，市場普遍認為國家調控房地產的預期較大，漲價沒有空間，購房者在這種前提下便會放緩決策。

由此可見，哪怕是在深圳樓市，消費者也不再有「投資房產必賺」的信心。

此外，年末房地產開發商巨量新盤入市，一定程度上影響了二手房的成交。

以深圳為例，華強城、萬科星城開盤共推4000多套房，最終賣出約2000套。萬科、風軒和鴻榮源壹城中心等也在年末撒網拼業績。

據21世紀經濟報導記者不完全統計，2018年11至12月，深圳有至少30個新盤入市。在新房限價和開發商促銷打折活動加持下，置業新房者明顯居多，加劇了二手房市場的低迷。

在房貸首付、稅費以及新房促銷的三重壓力下，12月的二手房交易陷入低迷。

根據樂有家和深圳市規土委的數據，2018年深圳二手房成交價格和數量，尤其是下半年以來呈現明顯縮量下跌，四季度的成交量均在公認的5000套/月的安全線之下，12月更是跌破4000套。

中原地產首席分析師張大偉預測，2019年，如果不出現明顯的房地產政策變化、信貸政策變化，市場的下調難以避免。

「杠桿買房」時代終結

「房價關鍵看信貸」，張大偉指出，在流動性收緊背景下，房地產資產的變現能力偏低，買房尤其是非核心城市已不再是穩妥的投資選擇。

央行最新數據表明，2018年末，人民幣房地產貸款餘額38.7萬億元，同比增長20%，增速比上年末低0.9個百分點；全年增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比上年水平低1.2個百分點。

此外，截至2018年末，個人住房貸款餘額25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比上年末低4.4個百分點。

個人房貸餘額持續收窄，居民購房杠桿也進入了下行通道。據易居研究院測算，2018年三季度，全國居民表內購房杠桿率為31.3%，環比下降0.6個百分點，同比下降6.5個百分點。

而從歷史數據來看，2016年四季度居民購房杠桿率達到2010年以來最高位，為44.1%。2017年一季度，該指標小幅回落至43.8%，此後6個季度連續下行。

這意味著，隨著信貸政策不斷縮緊、流動性因素的影響，居民加杠桿的空間已經極其有限，房產的變現能力轉差。

直到12月，一直氣氛緊張的樓市有了些松綁的跡象，各地政策動態明顯減少，人們對樓市的預期也因此改變。

融360大數據顯示，12月，全國首套房貸款平均利率為5.68%，相當於基準利率1.159倍，為全國首套房平均利率23個月以來首次出現下降。北上廣深等熱門城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中，深圳由基準上浮15%下調到了上浮10%。

何倩茹預計，2019年房貸執行利率將下調，會對整體市場產生較大影響，但重點還得看下調幅度有多大。

她進一步指出，除房貸利率外還有其他因素會影響市場成交量的變化，雖利率調整有利好因素存在，但不代表成交量就會上升。

以深圳為例，「2019年全市二手住宅的成交量將現下行壓力，全市二手住宅成交量降幅預計大概為5%-10%」，何倩茹稱，二手房價難以大幅上漲，預計2019年房價漲速將放緩。

張大偉則指出，全國房地產市場的政策底部已經出現，未來大幅度全面寬鬆可能性不大，信貸將依然處於偏緊的環境中，限貸政策將嚴格執行，但對於自住需求的合理信貸有所傾斜，也是2019年最有可能的房地產政策變化。

對於投資者而言，「杠桿買房」的時代可能將一去不復返。

多地微調樓市政策後監管層緊急「穩預期」

在部分城市微調樓市政策後，各地監管部門又紛紛做出穩定預期的表態，從而回應「松綁論」思潮。

1月以來，北京、江蘇、河南、福建等省份分別召開地方「兩會」，針對房地產政策走向，做出「維穩」的表態。王兆星也在公開場合表示，2019年房地產「最好是保持相對穩定」。

1月21日，提出要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案。這被看作是對此前地方政府松綁樓市政策的一種回應。

分析人士認為，今年房地產政策的基調亦由此奠定。其中，地方政府仍然被賦予自主調整的權限，但整體的基調仍然以穩為主。此外，隨著租賃政策的逐步完善和落地，長效機制也將逐漸實施。

「穩預期」搭配「一城一策」

從去年12月開始，地方政府掀起一波微調樓市政策的熱潮。山東菏澤、廣州、珠海、杭州、青島等地均對政策進行松綁。其中，菏澤取消限售政策，開創取消限售之先河，也被認為是本輪首個松綁調控的城市。

在出台搖號政策僅僅6個月後，青島高新區便取消這一條款，成為本輪調控中，首個取消搖號政策的城市。廣州則放鬆了落戶限制。

同期，雖然也有其他城市對政策進行收緊，但在樓市調控重壓兩年多後，「松綁」的舉動無疑更加引人矚目。此間，樓市調控政策松綁的論調開始蔓延。

但隨著各地兩會的召開，對這種論調的「糾偏」開始出現。今年1月以來，北京、湖北、河南、福建、江蘇等省市召開「兩會」，並釋放出對樓市政策進行定調的信號。其中，「一城一策」和「穩預期」是出現最頻繁的關鍵詞。

福建提出，2019年要夯實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制「一城一策」實施方案，切實穩地價、穩房價、穩預期。

河南提出，2019年將繼續落實房地產市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行「一城一策」。加強市場供需雙向調節，堅決遏制投機炒房，加強城市之間政策聯動和統籌協調，落實穩地價、穩房價、穩預期責任。

湖北也提出，2019年，湖北省以穩地價、穩房價、穩預期為目標，支持合理自住需求，促進房地產市場平穩健康發展。1月18日，浙江省召開住房城鄉建設工作會議，提出杭州、寧波兩市將研究制訂「一城一策」方案。

「三穩」是住建部提出的2019年工作目標，其中，「穩預期」的說法頗有新意，也被認為是對近期「松綁論」的一種回應。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報導表示，「一城一策」、「三穩」是各地「兩會」釋放的主要內容，這說明雖然地方政府仍然被賦予自主調整的權限，但房地產政策的整體基調仍然以穩為主。其中，預期管理將成為今年的主題。

在中央部委層面，有關「維穩」的言論也在釋放。1月14日，在香港舉行的亞洲金融論壇2019上，王兆星表示，2019年房地產市場既不要過熱也不要過冷，最好是保持相對穩定。他指出，銀保監會所有的信貸政策都是致力於促進房地產市場穩定健康發展，同時保障低收入群體的住房需求。

長效機制加速落地

「長效機制」也是各地「兩會」的高頻詞匯。福建將「一城一策」和「三穩」視為健全長效機制的重要部分。北京、福建還提出「完善住房保障體系」等內容。

從近期監管層的表態中不難發現，關於住房制度和長效機制，近期又有最新進展。

1月21日，在要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案中，「穩妥實施」取代「構建」，被認為部分長效機制內容已經到了可以實施的階段。多數分析人士認為，租購並舉的推進即是其中之一。

1月15日，財政部、住房城鄉建設部聯合印發《公共租賃住房資產管理暫行辦法》，以規範和加強公共租賃住房資產管理。1月16日，自然資源部、住房和城鄉建設部聯合發文，原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。

2018年，很多熱點城市在源頭上增加了租賃住房的供應。其中既有土地招拍掛環節的供應，也鼓勵集體建設用地、工業廠房、商業地產建設租賃住房。

中原地產指出，雖然租賃市場曾一度出現亂象，但監管層在大中城市發展租賃市場的決心並未受到影響。今年租賃市場在獲得政策支持的同時，其承受的監管措施也將更為完善。

該機構還認為，作為長效機制的重要內容，房地產稅立法也將可能在今年取得進展。

貝殼研究院院長楊現領認為，保持現有政策的延續，從而維持市場穩定，亦是長效機制的一部分。這也是「穩妥實施」背後的含義。

楊現領指出，長效機制不是憑空而出的，而是從過往調控政策的經驗和教訓中不斷提煉出來的，它既是對歷史的延續，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策會得以繼續實施，也有對未來新藍圖的重新設計，特別是「房住不炒」大方向下的新的機制和體制創新。

他表示，「穩妥實施」的核心在於落實「一城一策」，既要通過地方的長效機制試點，不斷總結經驗，有序穩步推廣，也要在中央的「房住不炒」的大邏輯下進行，接受中央的指導和管理，同時地方也會承擔相應的責任。