近十年最強調控加身 新加坡房價180度轉身

在近期利率上升和最新一輪的房地產調控作用下，新加坡的房價已經出現降溫跡象。

對比起一年前的房價上漲盛況，現在新加坡的房產市場似乎發生了180度的轉變。而房屋買家對新加坡銀行的抵押貸款需求亦現回落，這可能進一步拖累新加坡的房地產市場。

據新加坡金融管理局（MAS）數據顯示，2018年前11個月新加坡的房屋貸款增長放緩至1.9%，創下歷史新低，遠低於2017年的4.2%。有分析師預計今年新加坡的抵押貸款增長將保持在2%以下。

隨著新加坡信貸市場的增長放緩，其住宅價格亦可能加速下跌。新加坡住宅價格在去年第四季度出現下滑，亦是近一年半以來首次下跌。2018年第四季度，新加坡私人住宅價格下跌了0.1%，主要城區黃金地段的房價則下跌了1.5%。

星展集團房地產分析師德拉科（Derek Tan）認為，今年新加坡的房價可能會下跌3%，而且新屋銷售額可能下跌20%。德拉科說：「住房供應激增、抵押貸款利率上升，全球經濟增長放緩以及金融市場波動均令買家對房地產的需求下滑，預計2019年整體房地產市場前景將會走弱，不安和看跌情緒將抑制潛在買家的購房需求，他們更多會採取觀望態度。」

在一年前這個時候，新加坡的房地產市場還是一片火熱的盛況，房價季度增長強勁，房產供不應求，2018年第一季度新加坡的房價平均上漲了3.9%，創下自2010年以來的最大漲幅，隨之而來的二季度也漲了3.4%。新加坡央行行長曾警告稱：房地產市場已經「過度興奮」。

新加坡作為世界上房屋擁有率最高的國家之一，房屋擁有率超過85%。同時，新加坡也是印度尼西亞、韓國和馬來西亞等國家的富人所熱衷的熱門投資地，國內外資金的大量流入新加坡也讓這個國家的房價長年位列全球前5。而實際上，新加坡政府與房價的「鬥智鬥勇」早在9年前就開始了，期間也出現了無數次微調、中調，都是政策出台時房價就跌一下，然後繼續反彈。

新加坡近些年的房價一直處於飆升模式，在2009年中期到2013年的高峰期，新加坡房價漲幅超過60%。當時由於全球央行普遍實行的寬鬆貨幣政策，新加坡央行也不例外，貨幣的貶值加之國內外投機性買盤激增，新加坡房價開啟了上升之路。

為維持房地產市場的穩定和平衡，新加坡政府出台了一系列降溫措施，從增加印花稅到下調銀行貸款比例等招數都用過了。雖然在政策剛出來時都能暫時遏制了房價上漲，但買房熱情總是很快就復燃並繼續推動房價上漲，讓之前的調控努力付諸東流。

這就迫使新加坡政府在2018年7月5日宣布採取了近十年來最嚴格的規定：將公民購買第二套房產的額外買方印花稅（ABSD）上調5%至12%；將公司的ABSD上調10%至25%；將外國人購買房產的ABSD上調5%至20%；開發商支需付ABSD的5%等。新加坡政府稱，這次調整旨在使房地產市場進一步降溫，防止房價與經濟的發展脫鉤。在利率不斷上升和住房供應充裕的情況下，提前管控可以避免房價往後出現嚴重的回調。

果然，在新加坡政府放了大招之後，人們的買房的熱情有所降溫，房價的調控成效再次顯現：去年第三季度新加坡的住宅價格就下滑了0.5%；部分區域的價格已經在下降；聖淘沙灣別墅區的部分住宅價格甚至從2011年的高點下跌了30%。

凱基證券分析師喬爾（Joel Ng）認為，「對於復蘇了不到一年的新加坡房價來說，政府去年的限制政策是‘十分苛刻的’，這表明政府對管理房地產市場下了狠心。」

星展銀行CEO高博德（Piyush Gupta）也表示，新加坡政府去年7月份公布的最新房產限制政策，大幅削弱了抵押貸款的需求。星展銀行2018年在新加坡的抵押貸款營收只增長了不到25億新元（約18億美元），遠低於預期的40億新元。

盡管如此，抵押貸款業務的下降並不一定會削弱新加坡三大銀行的盈利，畢竟近期抵押貸款利率的上升亦會補充部分貸款業務的損失。據野村證券的分析數據顯示，星展銀行、新加坡華僑銀行和大華銀行在過去三個月內將房屋貸款利率平均提高了20個基點，略高於2%，而且未來很可能會提升至3%。