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原創： 潮哥
每年浩浩湯湯回家過年的大軍中，有相當一批會順手在老家買套房，今年也不例外，但與去年相比，今年形勢有所回轉。
58同城聯合36氪最近發布的《2018-2019返鄉置業調查報告》顯示：
在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家鄉及周邊城市置業的意向，另有38.0%的人選擇留在工作的大城市拼搏。與2018年的58.7%相比，2019年返鄉置業意向人群占比略有下降。可以看到，今年相比於去年，回家鄉與周邊城市置業的意向下跌了10%。
雖然跌幅不算大，卻足夠看清年輕人對三四線城市樓市的人心向背，家鄉的小城市越來越不受年輕人待見。
人往高處走，水往低處流，在中國大城市化的背景下，一輩又一輩年輕人爭先恐後奔赴擁有更好的教育、醫療、交通等公共資源的大城市。
目前仍然願意在家鄉小城市買房的年輕人，無外乎兩類：一類是家鄉小城市有關係網，父母為自己打點好了一切，自己在家鄉城市發展還算可觀者；第二類是結婚需求，現在結婚都是要車要房，大城市的房買不起，只能在家鄉小城市買一套以打發丈母娘。
第二類結婚買房人群中，絕大多數都是過年的時候回家住幾天，一年中一大半時間是空置在那。
試問依靠這點需求，小城市的樓市靠什麼來支撐？
房價支撐的兩大要素，一是需求，二是經濟。需求是重中之重。一、二線城市房價之所以居高不下，就在於它經濟發達，還有源源不斷地人口流入。
需求要看什麼？看這個城市的人口規模和每年新增人口量。
前不久胡潤研究院發布了一份全球房價漲幅數據，西安2018年房價增幅位居全國第一、全球第三位。
原因就在於它的新增人口。數據顯示，截止到2018年11月，西安已經有70萬人落戶，創歷史新高，是2017年落戶人數的2.5倍，是2018年全國所有城市中落戶人口最多的一個。
由此可見人口之於房價的重要性。而今天我們要說的三四五線小城市，最大的劣勢就是人口競爭力不足。
本號曾經以小學在校生數量，系統性統計過最近幾年全國所有地級以上城市的人口變遷情況，結果發現東北、西北、西南、中部絕大部分三四五線城市以及東南沿海部分三四五線城市，人口都在流失。
再者，在全面放開二胎來大背景下，全國新生人口連續兩年下滑，2018年更是出現斷崖式下滑，較2017年減少了200萬。社科院預測，中國人口負增長拐點最快將在2027年出現。
沒有人口支撐，三四線城市的樓市何以為繼？
有人或許會說，最近兩年三四線城市不是照樣來了一波上漲嗎？這是因為中央在調控一二線樓市的時候，三四五線仍高舉去庫存旗幟，再加上棚改刺激，三四線城市來了一波跟漲。但沒有人口基礎的漲幅，顫巍巍的，遲早會掉下來。
因此，本號以為，大多數三四線城市的樓市都要小心，尤其是東北地區、西部地區、中部地區人口流失量非常大的三四五線城市，距離謝幕為期不遠。
當然，並非所有三四五線城市都不值得看好，一棍子不能全打死。例如廊坊、嘉興、南通、湖州、台州、東莞、佛山、中山、珠海、惠州等。
關於如何判斷一個三四線城市樓市有沒有潛力，本號在之前的一篇文章中有過具體分析，主要看三個參考指標：
1、地理位置。
這是之至關重要的因素。
我們知道，中國的城市發展離不開政策，中國發展最好的城市，都是一些高級別的城市，比如首都北京，經濟、金融、商貿中心上海，國際金融之都香港、經濟特區深圳，天津、重慶直轄市，廣州、杭州、南京、武漢、成都、青島、寧波這些副省級城市等。
位於這些中心城市周邊的三四線城市，由於受到他們的輻射，長線看都是值得購買的城市。例如東莞、廊坊、惠州、中山、佛山、嘉興、南通、湖州、揚州、紹興、洛陽、株洲、湘潭等。
而且，中心城市能量級別越高，其輻射的三四線城市就越值得購買，比如東莞、廊坊、嘉興肯定要比洛陽、揚州、株洲、湘潭要強。
此外，離核心城市的核心區近的要比遠的更值得買，比如在東莞買肯定要比在惠州、中山買更好，在昆山買，肯定要比在嘉善買更好。
需要多說一句的是，廊坊目前的房價在調整中，但長線看，在中國最牛城市旁邊的廊坊，遲早要補漲回來，且肯定會創新高。無論你願不願意看到，都會成為現實。
2、人口基本面、經濟基本面。
在核心城市周邊的三四線城市好判斷，只要看它與核心城市連接的緊密程度。那麼，不處在核心城市周邊的三四線城市該怎麼判斷？
那就要看這個城市的人口基本面和經濟基本面。這里說的基本面，是指它們的經濟能夠穩定增長，人口持續流入。這些數據都可以去地方統計局的官方網站去查看。但有些地方人口數據水分較重。
因此，最好以小學生人數來作為城市人口變化的指標，這個數據並非政績考量的依據，相對來說更真實。
根據之前我統計的數據能夠發現，人口和經濟基本面均表現不錯的城市有徐州、鹽城、淮安、連雲港、泉州、莆田、寧德、煙台、唐山、台州、金華等。
徐州過去六年人口、GDP、資金總量和財政收入綜合增幅排名江蘇省第一位。台州、金華經濟活力十足，金華義烏的小商品市場，在全國聞名。台州，別看級別不高，但在2017年A股IPO家數區域分布排名中，台州有11家，位於全國前列，經濟活力由此可見。其次台州、金華過去六年人口增長也非常不錯。
3、政府規劃
政府規劃，也是考量一個三四線城市值不值得買的關鍵因素。比如，雄安新區，在成為「千年大計」之前，誰看得上白洋淀旁邊的這三個縣城，而如今，想買都買不進，這里的房子已經不允許買賣。
所以，政府規劃非常重要。
尤其是對於那些不處在核心城市周邊，且經濟、人口表現一般的城市，這是衡量此類城市值不值得買的關鍵因素。
例如珠海、汕頭與湛江，在廣東省規劃中，這三個城市被定位為省域副中心。
比如江西的九江和贛州，這兩個城市在「八縱八橫」高速鐵路規劃中，均占據了兩條通道，和許多省會城市占據的數量相當。
再比如洛陽，在2016年與2017年國務院批復的《中原城市群發展規劃》和《國務院關於印發「十三五」現代綜合交通運輸體系發展規劃的通知》，洛陽分別被定位為國家區域中心城市和中原城市群副中心城市，全國性綜合交通樞紐。