2019年,樓市第一只「黑天鵝」?

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房小評 中國房評報導 1月23日

2019年,樓市第一隻“黑天鵝”?

國家開年第一個重要會議是防范和化解重大風險會議。在這次會議上,房地產被當做重點防范風險領域提出,而在房地產領域,2019年的「黑天鵝」事件會是什麼呢?

半夏投資公司董事長李蓓日前指出,房地產新開工面積增速很高,但是竣工面積、銷售額增幅、拿地金額等數據卻都不樂觀。

新開工面積快速增長的背後,可能是開發商看空未來市場,加快土地儲備開發,盡快做到銷售回款,很多項目可能施工到可售狀態就停工了,如果房子賣不出去,開發商沒錢了,會造成很多半拉子工程,還會造成經濟失速下滑。

據國家統計局數據,2018年中國房地產做到銷售面積17.1億平方米,同比增長1.3%;做到銷售額14.99萬億元,同比增長12.2%。

2018年,房地產企業新開工面積達到20.9億平米,同比增長高達17.2%,其中住宅新開工面積15.3億平方米,增長19.7%。

招商銀行首席經濟學家丁安華在一次公開論壇上表示,不論邏輯上還是歷史數據上,房地產新開工、施工與竣工面積增速均有較強的相關性。

但2018年以來,房地產新開工面積增速一路向上,累計同比由年初的2.9%提升至11月的16.8%;同期施工面積變化平穩有升,累計同比增速由1.5%小幅提升至4.7%;而竣工面積增速則持續為負,截至2018年11月,累計同比增速為-12.3%。

新開工面積指標保持快速增長,一度被專家們解讀為房地產投資的樂觀信號。一位專家對媒體表示,新開工面積繼續保持高速增長,2019年全年房地產投資就無憂。而且目前全國房地產庫存處於較低水平,開發商加大施工,是為了補庫存。

這位專家的話可能只說對了一半,開發商們是在加緊施工以做到房屋銷售面積的補貨,但是,聰明的專家卻發現,當項目的施工進度達到拿預售證的要求時,開發商就立即停止施工,抓緊賣房,根據賣房的情況,來決定這個房子是否繼續建完。

看到開發商這樣的舉動,一些專家們不由得倒抽了一口涼氣,原來開發商們不是在積極搶工搶進度,而是為了甩出手里的土地儲備,自己逃命和活命。這反映了開發商對房地產市場預期的悲觀,如果開發商資金枯竭,開工和施工必然就戛然而止,這會給宏觀經濟和房地產市場投資帶來巨大影響。

如果說2019年房地產行業要防范「黑天鵝」事件的話,新開工土地會不會突然停止施工,造成很多爛尾樓,或者是讓房地產投資數據突然失速下降,就是一個「黑天鵝」事件隱患。

2019年,樓市第一隻“黑天鵝”?

2018年8月份以前,土地成交面積同比增長了20%,到了年底,土地成交面積就變成了同比降低20%。與此同時,土地溢價率從年初的平均20-30%,變為2018年底的零。

李蓓認為,這反映出開發商對未來預期的悲觀,他們已經看出一二線房價開始跌,三四線房價也出現了下跌的拐點,開發商已經不再積極拿地了,但是卻在加大新開工面積的施工。至少對於某些開發商來說,2019年只有上半年把既有土地儲備變成可售房源做到了銷售,下半年才有資金進一步拿地拓展。

李蓓說,2018年二季度末的時候,全國推盤去化率是80%,二季度以後就降低到了60%。去化率降低,而開發商為了搶貨,推盤數量卻在大幅上升,最終將導致房地產庫存快速增加。房地產高庫存的問題,曾經一度成為中國經濟沉重的負擔,經過了2016-2017年的去庫存努力之後,房地產高庫存問題才得以解決。

在庫存上升和市場銷售額下降的拐點出現後,開發商應該採取保守策略,不再加快施工,但是今年情況恰恰相反,開發商們反而全力把錢投出去加快施工,目的卻是為了盡快銷售和回款,不要讓土地儲備砸在自己手里,說明開發商對長期未來的預期悲觀。

李蓓認為,這種瘋狂加碼的做法是不可持續的,開發商手里資金有限,資金壓力到一定程度,這種開工速度自然會降下來,但是如果房子沒賣出去,可能會形成半拉子工程,形成高庫存,進而形成金融風險。

2019年央行在進行寬鬆貨幣,銀行體系內流動性相對寬鬆,但是沒辦法傳導到房地產企業,而通過居民購房貸款,則是一個可靠的通道。目前,居民購房是銀行最安全的放貸途徑,也就是說買房貸款能夠貸到錢。

丁安華表示,2018年中國的房地產市場除銷售景氣度進一步回落外,還發生了顯著的結構性變化,概括為「三重背離」:一是銷售增速與投資增速的背離,即商品房銷售增速下滑,而房地產投資增速居於高位;二是土地購置費增速與建安投資增速的背離,即土地購置費增速高企,而建安設備費竟然出現負增長;三是新開工增速與竣工增速的背離,即新開工面積增速上升,但施工面積增速平穩、竣工面積增速下滑。

丁安華認為,高開工與低竣工的背離,是資金捉襟見肘之下房地產開發行為「扭曲」的結果。

房企紛紛轉向「搶開工」「高周轉」模式,其背後的邏輯是,開工後即可申請開發貸,同時加快施工直至取得預售證,通過預售獲取銷售回款來應對資金壓力。

一個證據是去年期房銷售占比快速上升至86%。高開工在很大程度上與房企預期改變相關,為了爭奪貨幣化棚改「最後的蛋糕」,房企「搶種搶收」的行為在三四線城市體現得尤為明顯,資金壓力下房企被迫縮減可控支出。房企「搶開工」快速獲取預售證,獲取銷售回款之後,顯著放緩後續施工直至竣工的節奏,實乃資金壓力之下的理智之舉。

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