越南樓市供需兩旺 中國投資客成最大買家

來源：21世紀經濟報導

2018年，投資者對越南房地產市場的熱情大漲。2018年4月，新加坡房地產開發商凱德集團（下稱「凱德集團」）在越南推出的首個住宅開發項目D2eight發售一天即售罄，而該集團在越南最大城市胡志明市開發、擁有350個單元的樓盤d ‘Edge Thao Dien也在推出後兩個月內售罄，充分體現了「越南速度」。

繼泰國和馬來西亞之後，2015年7月，越南出台《住房法》，開放國內房地產市場，開發商可將每棟建築30%的單元售予外國人，擁有有效居民簽證的外國人及外國公司均可以購買越南房產。「此後外國投資者對越南房地產的興趣逐漸上升。」凱德集團越南首席執行官陳連邦接受21世紀經濟報導記者採訪時表示。

目前多數新開發項目位於胡志明市。世邦魏理仕（CBRE）的數據顯示，2016年和2017年，開發商和投資者在胡志明市投資了價值約12億美元的住宅用地和新建住宅物業，在越南首都河內，這個數字是5億美元。

來自中國的大批買家成為胡志明市和河內市樓盤預售現場的座上賓。世邦魏理仕最新報告顯示，2018年在胡志明市置業的外國購房客中，來自中國大陸的買家占31%。中國購房者從第6位躍至榜首，成為越南房產最大買家。

記者綜合採訪獲悉，在投資目的和方向上，中國買家投資時看重的仍然是「升值空間」，傾向入手大城市的高端項目，且盲目跟風的趨勢比較明顯。而隨著越來越多國際企業和中國企業加速在越南投資設廠，一些了解當地情況的買家看到了湧入企業對住宅的需求，也將工業園區周邊的中低端公寓視為有潛力的投資項目。

胡志明市公寓單價破萬元

自《住房法》出台，越南樓市迎來了一波強勁增長。世邦魏理仕數據顯示，2015至2017年，胡志明市約有3.5萬套新高端公寓入市銷售，每平方米售價超過1500美元，與2012- 2014年只有不到1萬套公寓掛牌出售的情況形成鮮明對比。房價也應聲上漲，仲量聯行數據顯示，2017年胡志明市的新房價格上漲3.6%，別墅和城鎮住宅價格同期上漲13.6%。

21世紀經濟報導記者了解到，目前胡志明市市區公寓均價已上漲至每平方米約1.5萬元人民幣，個別高端豪宅的價格甚至達到每平米6萬至7萬元人民幣。以胡志明市迄今最大的高端開發項目Golden River為例，兩居室起價37萬美元，三居室起價49萬美元，約合每平方米4500美元。

開發商也看到了商機。過去三年里，逐年增長的外商投資顯示出開發商對越南房地場市場的信心。來自新加坡、日本和韓國的開發商尤其青睞市中心和地鐵站附近項目，而越南當地開發商則選擇與外國開發商簽訂合資協議，以合作形式完成項目。

凱德集團1994年進入越南市場，是入場最早的外國開發商之一，目前越南已成為其東南亞地區布局中僅次於新加坡和馬來西亞的第三大市場。該集團在越南7個城市擁有15個住宅項目，總資產達13億新元（約合9.56億美元）。2017年，凱德集團在越南共售出1409個住宅單位，總銷售額為4.6億新元（約合3.35億美元），同比增長63％。

越南房地產市場高速增長的原因何在？從內部來看，越南經濟高速發展，中產階級不斷壯大，人們消費能力也迅速提高。2000年越南人均GDP為388美元，2018年躍至2600美元，增長將近7倍。世界銀行報告也顯示，越南每年約有150萬人加入中產階級行列。「強勁的經濟增速、快速的城市化進程、龐大的年輕人口和不斷壯大的中產階級推動了越南人對充滿高質量的生活、工作和娛樂場所的需求。」陳連邦對本報記者表示。

從外部看，除2015年出台的《住房法》助推樓市，近年來外國投資者原本青睞的投資區域因需求過旺房價飛漲，紛紛出台嚴格限購措施。Global Property Guide數據顯示，香港房價過去10年內上漲207.58%，泰國上漲大約48.65%，紐西蘭奧克蘭市樓市4年內飆升75%。去年8月，紐西蘭開始禁止多數外國人在本國購買房產，溫哥華、新加坡、雪梨等也開始對外國購房者征重稅。

於是，來自亞洲的投資者將目光轉向了越南。「一些高端產品30%的外資配置限額很快就被填滿。」第一太平戴維斯（Savills）越南業務副董事總經理Troy Griffiths表示。

中國人青睞大城市高端盤

這其中自然不乏中國買家的身影。世邦魏理仕最新報告顯示，2018年在胡志明市購房的外國買家中，來自中國大陸的置業者占31%，2016年這一比例僅為2%，2017年為4%。中國內地購房者由此超過越南、韓國和香港等地置業者，從第6位躍升至榜首，成為越南房產最大買家。

中文海外房產平台居外網向21世紀經濟報導記者提供的數據也顯示，2017年中國買家通過居外網咨詢越南購房次數比2016年增加458%，2018年越南房產詢盤量比2017年再漲124%，到2018年第4季度，詢盤數量環比急升77%。「過去兩年，中國買家對越南房產的興趣猛增，呈井噴之勢。」居外網董事CEO羅雪欣對本報記者說。

記者獲悉，在投資取向上，中國買家仍最看重「升值空間」，而非為了自住。「中國人購買房產時，常會拿越南和以前的上海做比較，希望能從房價升值中獲利。」仲量聯行越南分公司主管Stephen Wyatt表示。

從投資方向來看，中國投資者偏愛大城市的高端項目。居外網數據顯示，中國買家在越南購房目的地依次為胡志明市、河內、芽莊、峴港和芹苴 （Can Tho）。他們尤其喜歡靠近市中心的大型項目。「中國人還是願意投資已有詳細未來規劃的新區，尤其是一些位於地鐵沿線、前景不錯的高端項目。」 越南鐵成房產經紀公司負責人劉鐵成對21世紀經濟報導記者表示。

而隨著中國買家大量湧入，盲目跟風也成為一個明顯特點。劉鐵成對記者坦言，中國買家購房往往根據初步印象入手，「跟著趨勢賺錢，沒有什麼技術含量。」

不過，由於越南成為各企業投資設廠的熱門目的地，中國買家購房趨勢可能有所改變。一些越南房產經紀人已發現，越來越多的國際企業和中國企業加速在越南投資設廠。羅雪欣對記者表示：「跨國公司的供應鏈將有望陸續轉移到越南和馬來西亞這些已經具備較成熟製造能力的國家，而在‘一帶一路’倡議下，越南的基礎設施也將持續改善，這些都是房地產業的利好因素。」

因此，一些特別了解越南當地房產的中國投資者便會選擇投資工業區周邊的中低端公寓，「（這些房子）用來出租，並且還可以期待升值。還有小部分人選擇旅遊地產，有條件的更會投資地皮，自建迷你公寓出租，（這種項目的）回報率可達每年10%-25%。」劉鐵成說。