2019，二線城市「搶人大戰」急劇升級的背後

讀懂中國樓市

2019年新年伊始，中國房地產市場政策尚處於真空期，市場未來走勢高度不確定。

新春剛過，春寒料峭。部分城市已經迫不及待地展開新一輪的「搶人大戰」。

另，最新消息：中國1月新增人民幣貸款32300億人民幣，前值10800億人民幣，創單月歷史新高。

新年上班的第3天（2月13日），西安就推出了驚人力度的「搶人」政策，放出史無前例的「搶人大招」：

具有本科（含）以上學歷的，不受年齡限制；具有本科（不含）以下學歷的，年齡在45周歲（含）以下；全國高等院校在校學生（教育部學信網在冊人員），均可遷入本市落戶。

在本市居住生活，在公安機關辦理居住登記2年以上，並參加本市城鎮職工基本養老保險實際繳費滿1年以上的人員，可遷入本市落戶。

核心亮點

這一輪西安「搶人政策」的核心亮點是：搶全國所有的在校大學生。

❶全國高校的在校生。搶在校生，是史無前例。

❷搶45周歲以下的幾乎所有人。

搶人的背後邏輯

人口的老齡化與「劉易斯拐點」或是這場自2018年春天打響的二線城市「搶人大戰」的重要原因之一，但是近兩年的集中爆發，難道是這些城市同時爆發了人才危機？背後真正的邏輯是什麼？

春節剛剛過去不到10天，部分城市急迫的人才新政，似乎能夠讓人嗅出些什麼。

西安新出台的這一政策，使得全國家庭只要有一個在校大學生，或者有一個45周歲以下的人，就可以在西安落戶。這意味著西安戶籍政策的門檻，幾乎為零，也意味著對外地人限購的政策，幾近破解。

我們曾經分析過，理論上，搶到了一個大學生，就有可能搶到了8個人的GDP。

一個大學生留在西安，可能還帶來一個男友或女友，再生兩個娃，雙方的父母至少階段性的來照顧，甚至不排除遷往西安生活的可能。

這是未來較長時期內給城市帶來的經濟活力和消費需求。

此外，從2017年開始，我們認定中國的城市化進程有別於其他國家的一個重要特徵，就是高鐵網特徵，或者說是中國城市的「虹吸現象」。

中國已經形成的「四縱四橫」高鐵網，將二線城市（之所以說二線城市，是因為一線城市仍處於嚴厲的管制之中）置於同一平台比較性價比。

城市資源與機會，既包括城市的天然稟賦、公共服務，也包括了歷史文化、社會治安、政商關係等等，以及城市就業創業機會和收入。

生活成本，包括就業創業成本、就學成本、就醫成本、交通成本，當然權重最大的是居住成本，也就是這個城市的房價。

高鐵網的高度發展，城市性價比的比較優勢凸顯，使得幅員遼闊的中國土地越過了地理距離的阻礙，人口遷徙的便利與便捷性前所未有地大大提高。

在高鐵網特徵凸顯的城市化進程中，能夠搶到人，搶到高素質高學歷的人，搶到年輕有活力的人，才能夠獲得城市經濟發展和建設的「永動機」。

雖然武漢挑起了2018年的「搶人大戰」，但西安才是大贏家：2018年西安新增人口超73萬人。而根據杭州剛剛發布的人口數據，2018年杭州全市常住人口新增33.8萬人。

西安引入大量的新增人口，更重要的邏輯是在短期內，搶來的人可能在西安購房。

2019年，全國樓市延續下行趨勢。1月，全國100個重點城市二手房掛牌均價環比下跌1.05%，連續下跌5個月，其中重點二線城市的二手房價格降幅最明顯。

1月份，碧桂園、萬科、恒大的銷售金額同比下滑幅度均在三成左右。

而2018年西安的房價走勢閃耀奪目：僅根據限價背景下國家統計局的數據顯示，2018年12月西安的商品住房價格同比上漲22.4%，二手住房價格同比上漲15.0%。

在此之前，有人戲稱西安是房價10年不漲的城市。

有人的地方才有經濟，才有消費，才有住房剛需。或許各地方政府深諳此道，市場的支撐力，最實質的，還在於「人」。

新年剛過，二線城市之間急切的搶人大戰就拉開了序幕。可以預見，2019年的中國房地產市場，城市之間的爭奪戰、企業之間的爭奪戰、項目之間的爭奪戰，都恐難以避免。

附件：部分城市落戶政策

西安

本科（含）以上學歷，不受年齡限制；本科以下學歷的，45周歲（含）以下、全國高等院校在校學生。

海口

本科及以上學歷，55周歲以下，專科學歷，45周歲以下。

廣州

博士學歷，50周歲以下；碩士學歷，45周歲以下；本科學歷，40周歲以下。

杭州

碩士學歷，50周歲以下；博士學歷，55周歲以下；本科學歷，45周歲以下及一年社保和連續居住登記。

武漢

碩士及以上不受年齡限制；本科及專科學歷40周歲以下。