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新聞背後的故事
先來看一則錢江晚報的新聞。
1月18日，杭州首宗集體建設用地建設租賃住房試點項目，在蕭山區衙前鎮項漾村開工，這里未來將成為杭州最大的租賃型社區，村民將獲得比原來高得多的租金收入。在整治項目中，將採用政府負責外立面以及景觀改造，房源內部裝修及後期社區經營等方面則引入第三方長租公寓公司負責的模式。
新聞很短，正常的城改試點項目，沒有多少吸引眼球的爆點。
但新聞通稿中的一句話，著實耐人尋味。
據悉，多家品牌長租公寓參與過瓜山項目經營權的競爭。其中萬科接洽了半年，卻因價格原因未達成合作。華潤也曾有意向。最後朗詩寓憑借社區化租賃的理念拿下此項目。
萬科，房地產行業的龍頭老大，旗下萬科泊寓深耕長租公寓多年，其在深圳開展的城改造試點工程，為城中村綜合治理提供新思路。
△萬科改造完成的樣板樓與未改造的農民房形成對比
華潤，央企背景，房地產項目以品質著稱，資金和實力更是不容小視，作為國企平台加入住房租賃市場，也是大勢所趨。
但是在杭州的這場住房租賃試點項目中，兩家公司雙雙敗北，不敵來自南京的地產小弟朗詩。
不由得讓人好奇，背後的原因究竟是什麼呢？
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為什麼是朗詩？
項目沒談成的原因其實很簡單！
經營理念什麼的，都是天上飄的浮雲，就像新聞中所說，價格才是最主要的決定性因素。
朗詩寓承諾的後期租金收入是這樣的：
項目採用整體返租形式，除了前期的簽約獎勵之外，15年租賃期付給村民的租金收益也相當可觀，每幢房屋第一年租金（整治過渡費）如下：小戶房屋26.4萬元/年，中戶38萬元/年，大戶41.57萬元/年，前三年租金不變，之後每三年租金價格都在前三年的價格基礎上依次遞增，幅度為5%～10%。租金支付方式為預付，一年一付，其中第二年租金提前一年，與第一年租金一起付。
提取一下其中的關鍵字：包租15年，有遞增，預付房租。
用當地老百姓的話來說，那就是「以前一年能拿到十多萬元租金。現在如果選擇15年整體返租，算下來大概總共可以拿到600多萬元，相當於拆遷款的一半多，而且房子產權還是自己的，不虧！」
中國的農民是最有智慧的一個群體，心中的小算盤打得比誰都精，他們能說「不虧」，那就真的是收益不低了！
蛋糕是固定的，房東收益大了，投資方自然分到的蛋糕就可想而知。
企業投資也不是做慈善機構，這或許也是萬科和華潤敗下陣來的主要考慮。
所有的承諾都是要白紙黑字落實在紙面上的勇氣。
投資這麼大，利潤在哪里？
朗詩寓為何底氣這麼足呢？到底是那一路神仙呢？
朗詩寓為朗詩綠色集團旗下長租公寓品牌。朗詩綠色集團誕生於南京，創立於2001年，是中國領先的綠色科技地產開發和經營企業，2018年中國房企100強第59名。
與上邊兩家房地產大佬比起來，差距不是一點半點啊。
朗詩寓的底氣在哪里呢？金主爸爸給你撐腰！
再看不久前的一則新聞。
2018年12月25日，國內首單合作型長租公寓儲架REITs（平安不動產朗詩租賃住房系列資產支持專項計劃）獲批。該REITs基金總規模高達50億元人民幣，由朗詩青衫資本擔任基金管理人，底層資產為上海市浦東新區外高橋板塊的朗詩寓森蘭項目。其中，首期產品發行規模為10.68億元，期限18年，每3年設置開放期。
通過雙方的緊密合作，計劃未來三年內，平安不動產和朗詩地產，將在北上廣深一線城市及多個強二線城市投資長租公寓項目，目標資產管理規模100億元。
以金融資本作為後盾，作為強二線城市中的佼佼者，此次杭州的租賃住房試點，被朗詩寓拿下，也就不言而喻了。
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長租公寓的資產證券化
今後相當長的一段時間里，「房地產長效機制」，「租購並舉」成為了新房地產時代下的發展思想。
以此2016年6月國務院推出了《加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，拉開了全面加快培育和發展住房租賃市場的序幕，相關的政策陸續出台，鼓勵和支持租賃市場。
長租公寓獲得了驚人的發展，不僅僅各大企業紛紛布局住房租賃領域，與此同時，金融資本市場也隨之發生巨大的改變，做到了住房租賃融資方面的新突破。
特別是2016年後，行業政策支持空前，規模化擴張成為大勢。
傳統的長租公寓為公司自有資產，若單純以出租收取租金的方式經營，回收期長，資產流動性差，占用過多本可用於擴張的寶貴資本。
投資和收益都需要精打細算，通盤考慮。
特別是在當前國內宏觀經濟持續承壓，疊加金融去杠桿，使得國內房地產企業資金面漸趨緊張，地產企業海外融資成本越來越高。
通過與金融資本的更緊密合作後，利用REITs基金等金融工具，開辟了新的融資管道，獲取大量低成本資金。
如此一來，長租公寓的經營方擁有了更多的融資實力，用於擴張新項目，大幅提升資本運用效率。
據不完全統計，截至2018年底，共有7家房企發行住房租賃專項債券，金額共計135.2億元。
長租公寓的資產證券化，將會成為未來發展趨勢！
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未來會如何
資本進入，對於長租公寓的發展固然是一件好事。
但資本都是逐利的！
杭州這次的租賃社區改造，對租房整體居住環境改造的同時，租金的上漲也是必然的結果。
原本一幢三層樓的中戶房屋，共有15個房間。，「房間大小不一，租金在1000～1500元/月不等，一年能拿到十多萬元租金。現在如果選擇15年整體返租，年收益高達38萬元，平均每個月高達2100元/月。
房地產開發商一方面響應「租售並舉」的號召，開拓新的市場，另一方面也是改變生存業態，追逐新的盈利增長點。
他們也不是慈善家，這就是未來租客面臨的嚴酷現實。
除了資本以外，從更深層次的原因來看，供應量的短缺才是最根本的。
對首批試點城市未來五年租賃住房供應計劃和新增需求進行對比發現，絕大多數城市供應普遍跟不上需求，二線城市的供應缺口尤為嚴重。
去年以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓經營商，為了擴大規模，瘋搶房源漲價，被北京市相關部門約談。
截止到現在，承諾的時間已經過去了，漲價潮再次來襲。
行政的力量或許能管控一時，但在整個市場的趨勢面前也是意義不大。
我們都會很清楚一個關鍵點：
一二線城市的土地供應量是逐步壓縮的，住房供應量也一定會隨之壓縮。
那麼如果增量不增加，並且越來越少，而存量住房因為拆遷、改造、拆除群租房等諸多原因，導致了存量住房又進一步的壓縮，那麼可用於出租的租賃住宅將會越來越少，租金上漲的壓力也會越來越大。
租賃市場的亂象不僅僅是中介公司一個人的鍋。
中介不生產房源，只是房源的搬運工，他們從房東手里搬來房源，搬給租房客。也就是說，這還是現有存量的來回流轉，並未新增存量。
最終，供求矛盾其實並未改善，供需失衡的壓力也並不會緩解。
其實，所有的問題還會最終回歸到起點——
現在的一二線城市，並沒有按照人地掛鉤的原則去增加住房供應。一線本來人口壓力就大，二線也在搶人，人口不減反增，住房不增反減。
更關鍵的是，現在漲租的焦慮更多了。
因為最近的這一批曲線的大放水，必然會引來新一輪的通脹壓力，無論是單個房東還是金融機構，租金的上漲將會是必然趨勢。
此前，談及樓市泡沫，就有一條「至理箴言」遛出來：
租售比太低，房價太不合理，泡沫必破！
然而，殘酷的現實是：
租售比低的原因，不是因為房價太高，而是因為租金太低！