2019年已經到來，春節前夕聯合辦公行業連續爆出一些不好的信息，從微小的「氪空間年會取消」到宏大的「WeWork140億美元投資灰飛煙滅」，都展露出新一年的殘酷。

但這份殘酷並非聯合辦公所獨有，反而聯合辦公因其創新、靈活、貼近客戶需求等特性，比傳統企業具有更強大的活力。

最近睿和智庫得到了聯合辦公領域頭部企業優客工場的有關未來兩年發展的數據，從中可以看到行業中堅力量對未來的判斷和應對之策。

聯合辦公是產品形態，不是商業模式

聯合辦公從來不是一帆風順。

聯合辦公的第一次大轉折可以追溯到2016年底。彼時，「雙創」熱潮隨著投資寒冬的到來逐漸退卻，具體表現在：一、創業公司新增指數逐漸下滑，不到高峰時期的四分之一；二、一些乘風而起的初創型公司在寒冬中逐步凋零。

他們的離去給聯合辦公行業帶來了直接影響，MadSpace就是其中典型的案例，空間入住率60%，未能形成穩定盈利，缺乏後續資金支持，於2016年10月宣布破產倒閉。

這一案例被媒體廣泛報導，但更突出的還是後續的一系列「合縱連橫」。

睿和智庫在2018年底提出疑問，「跑丟了接力棒的這些企業，有多少是因為真正市場競爭導致的？」這個問題也曾與優客工場創始人毛大慶溝通，他表示「家家有本難念的經」。雖未明確，但個中意味也可窺得一二。

以現在處在輿論焦點的氪空間為例。坊間一直傳聞氪空間為快速擴張規模，瘋狂在北京、上海、香港等地以高於市場價的價格拿項目。

睿和智庫與某聯合辦公品牌負責人交流時，他提到，在物業已經與其簽訂條約之後，氪空間仍舊不惜以更高的價格試圖簽約，並答應業主，違約費用由其一並支付。

聯合辦公最基本的賺錢邏輯就是通過服務提升空間價值，賺取租金的差價。如此不惜成本拿項目，氪空間經營壓力可想而知。如果成本太高，超出市場承受能力太多，項目經營收益將注定無法覆蓋成本，

就此事睿和智庫採訪了國內某聯合辦公品牌創始人，他提到，在他們數據監測中「2018年，聯合辦公企業中，虧損/營收的比例，W空間在100%，而K空間更高。」

「盈利難」一直是聯合辦公被傳統寫字樓人詬病的焦點，這個行業的商業邏輯似乎從未被打通。當我們就這一事詢問，他表示，「聯合辦公其實是產品形態，不是商業模式。」

現階段的聯合辦公和傳統辦公本質上都是用相同的方式提供同類型的內容，創新只是體現在內容本身，在模式創新上並未取得明顯的突破。

其實聯合辦公的未來發展有賴於公司組織方式變革的支持，而這方面仍然是任重道遠。前兩天，「普華永道靈活辦公」事件刷了屏，先是傳出全員在家辦公，後被官方辟謠。這件事證明舊有的組織結構在松動改變，卻還不足以支持兌現新的商業模式。

松動可以兌現一些小利，但不足以支持風起，量變到質變的一刻正在越來越近，但當下我們還需要等待。

頭部企業謀局把握未來路徑

如此來看，無力過冬的只是某些「嘴大肚子小」的企業，而不是整個行業。

最近睿和智庫得到了一份優客工場2019年、2020年的發展目標，其中還是透露了一些很有價值與前瞻的信息。

例如：2020年管理面積的目標是160萬平方米，預示著優客工場雖然2019年目標是提升質量，但是對於數量的增長也並未放鬆要求；定制及管理輸出項目在2020年將達到優客工場總空間數量的四分之一，進一步做輕。

分析優客工場的走向或許能幫助我們更好地抓住聯合辦公接下來的發展脈絡。

2019年直營社區達230個，比2018年新増15個場區，主要分布於北京、深圳、成都、西安、南京、寧波、香港、新加坡、雅加達等地，至2020年，直營店將達300個。

2019年新增定制及管理輸出項目42個項目（定制辦公14個，管理輸出28個）。

直營店+管理輸出及定制場區於2019年將達到270餘個，基本追平WeWork 2018年水平。

至2019年底，累計管理及經營面積將達110萬平方米。管理工位達21萬個。

至2020年新增管理輸出及定制場區110個，直營加管理輸出及定制場區累計開設400個。經營管理面積達160萬平方米，管理工位30萬個。

睿和智庫也就此採訪了WeWork、納什空間、Distrii辦伴、星庫空間等品牌，詢問關於2019年、2020年的經營計劃。截至發稿前，大多未給予清晰回復。下述關於2019年、2020年的相關數據則是由睿和智庫基於2018年公開搜尋的數據，以年均復合增長速度30%計算並綜合企業披露的部分信息得出。