隨著時節轉換，冬天正在慢慢離去，我們開始迎來春天。但是，進入2019年以來的這兩個月，樓市卻依然散發著涼意，房地產市場普遍出現了供應量明顯回落，成交量持續下滑的情況。根據克而瑞研究中心對過去兩周的樓市調研數據顯示，監測重點44城新增商品房供應量同比下降了29%，其中二線城市同比跌幅多達42%；商品房成交量同比下降了14%，其中三四線城市同比跌幅多達23%，部分城市甚至還出現了腰斬的情況。

面對當前房地產市場的涼意，房地產企業可能是最著急的市場群體之一，為此今年還針對返鄉置業者推出了「春節不打烊」的活動，不過以上這些數據已經證明了開發商所做的努力並沒有獲得正面的回報，購房者基本仍舊處於觀望階段。顯而易見，房地產市場正在從賣方市場向買方市場過渡，觀望中的購房者掌握了更多的主動權。此外，為了穩定剛需信心，激活當前涼意陣陣的樓市，除了開發商所釋放的折扣利好以外，房地產市場的整體環境也開始向利好剛需傾斜。

2月21日，新華社旗下經濟參考報發表評論文章《房貸利率有望繼續下行 剛需購房成本或下降》，文章稱從當前各地區政策的新動向來看，房貸利率有望繼續下行，批貸和放款的流程開始加快，今年房價上漲空間不大，而且多地區都通過因城施策來緩解供需壓力，利好剛需的趨勢明顯。那麼，根據當前房地產市場正在發生的變化，結合經濟參考報的這篇評論文章，我們可以從中獲取哪些信號呢？未來剛需會迎來哪些利好條件呢？在筆者看來，面對當前房地產的形勢，除了房貸利率會下調以外，在因城施策、一城一策的樓市調控手段下，今年利好剛需的措施會越來越多，購房成本的下降幾乎不成問題。

第一，購房成本：首套房貸利率連續兩個月回落，購房成本或繼續下降。

作為樓市調控的有效手段之一，在過去這兩年多的時間里，房貸利率不斷上調成為普遍現象，這使得不少購房者都推遲了買房計劃。不過，隨著房價進入下行通道，樓市逐步回歸平穩以後，房貸利率開始逐漸見頂，並出現了回調的趨勢。根據融360最新數據顯示，2019年1月份全國首套房貸款平均利率為5.66%，相當於基準利率的1.155倍，環比上個月下降了0.35%，這已經是連續兩個月出現了回落。

在筆者看來，房貸利率回調已經是大勢所趨，而且2019年加入回調的城市會越來越多，這麼說有什麼依據呢？一方面，房貸利率上調本身就是樓市調控的應急性調控措施，如今樓市逐步回歸平穩，而且還出現了下行的跡象，所以房貸利率回調是正常現象。另一方面，房貸利率出現回調是支持合理性購房需求的要求，除了可以減輕當前購房者的買房成本以外，還可以為樓市發展注入活力，進一步促進房地產市場的穩定。

第二，貸款氛圍：央行釋放流動性，住戶部門貸款占比31%，房貸環境趨於寬鬆。

2月15日，央行發布2019年1月份金融數據統計報告，其中1月份人民幣貸款增加3.23萬億元，同比多增加3284億元。分部門來看，住戶部門貸款增加9898億元，其中短期貸款增加2930億元，中長期貸款增加6969億元；非金融企業及機關團體貸款增加2.58萬億元；非銀行業金融機構貸款減少3386億元。

筆者認為，通過央行的這組統計數據來看，在精準投放，定向調控的原則下，實體經濟依然是未來資金和政策支持的重點。不過，在推動脫虛向實的大背景之下，住戶部門貸款仍然占據了新增貸款總額的31%，我們應該如何看待這個比例呢？一方面，央行釋放流動性之後，銀行資金面變得更加寬裕，這對於普通購房者來說，可能將迎來貸款利率下調和放款流程加快可能性，這無疑是個利好消息。另一方面，作為國民經濟的重要一環，房地產行業的地位依然舉足輕重，因此可以預見的是，2019年的貨幣政策或以穩健偏寬鬆為主，這對於資金鏈吃緊的房地產行業來說是個值得關注的好消息。

第三，購房門檻：2019年首付比例有望出現下調，購房門檻或開始降低。

眾所周知，對於一些購房者來說，買不起房不是因為房價太高，而是首付比例太高，如果說首套房貸利率的高低對購房者的買房計劃起到了關鍵性影響，那麼首付比例的高低可以說起到了決定性作用。最近這兩天，一則「佛山非限購區購房首付比例最低2成」的消息在朋友圈不脛而走：新受理的非限購區域房產，只要客戶名下沒有方面的貸款記錄，查冊也沒有房產，最高貸款成數開放為8成。換言之，貸款成數開放為8成，則意味著首付比例降到了2成。後來經網友證實，消息屬實。

筆者認為，雖然該政策在執行方面還有諸多限制，而且從松動幅度來看，這更多的也只是一種試探性嘗試，但其中釋放出來的利好信號卻不言自明，其實這也透露了2019年房地產市場可能出現的一種趨勢。毫無疑問，通過下調首付比例，可以極大降低剛需購房門檻，減輕剛需買房壓力。此外，面臨當前下行的樓市，在防止房價大起大落的調控目標下，通過大幅降價的方式來吸引購房者顯然已經不現實了，那麼降低首付比例無疑是引導購房者入市的最有效方式，而且這也可以起到穩定剛需信心的作用。因此，筆者認為，在一城一策的樓市調控手段下，首付比例的松動或許會成為2019年不少城市的選擇。

​眾所周知，購房成本、貸款氛圍、購房門檻的變動與普通購房者的買房計劃息息相關，而針對2019年的房地產市場，普通購房者有望在這三個方面迎來實質性利好。筆者認為，在一城一策的調控手段下，由於每個城市所處的樓市環境不同，調控邏輯也各不相同，所以調控政策釋放的利好自然也會有所不同，因此對於還在糾結能不能買房的購房者而言，2019年應該密切關注自己所在城市的樓市環境和政策變動。不過，總體來說，雖然略有不同，但是相同點就是都會共同助力剛需買房，為合理購房需求營造良好氛圍。