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2月25日，越秀房地產信托基金(00405)在香港召開2018年度業績發布會。管理層在會上對智通財經APP表示，2018年公司實施「有進有出」戰略，出售越秀新都會，購入杭州維多利以進駐杭州，以此降低對廣州地區的依賴分散風險。在未來為應對中美貿易不確定性，進一步實施「主動管理」策略，降低匯率風險。另外，公司將計劃投入多項資本性改造工程項目，已達到基金資產保值增值的目標。
圖片來源：業績會實拍
智通財經APP了解到，2018年，公司做到總收入約20.3億元人民幣，同比增長9.6%，物業收入淨額14.7億元人民幣，同比增長11.76%，分派總額達到8.3億元人民幣，同比增長2.8%，稅後溢利9.7億元人民幣，大幅下滑32.7%，每個基金單位分派總額0.2765元人民幣，與去年持平。關於淨利潤大幅下滑的原因，管理層解釋主要是受外匯損失影響。
以下是智通財經APP整理的業績會問答實錄：
問：去年公司出售了越秀新都會，購入了杭州維多利，為什麼會集中在年底進行呢?兩筆交易有什麼關聯?
答：新都會和維多利的交易是我們的一貫策略「有進有出」，新都會出售是2017年提出來的，從2018年4月份談到年底成交。杭州維多利項目，是因為杭州是1.5線城市，進入了萬億GDP的城市，發展迅速，現在維多利這棟樓有各種企業，現在出租率是83%，預計年底能達到95%，總的來說還是我們一貫的「有進有出」策略，只不過正好在年底成交。
問：中美貿易戰美元加息，越秀房托的境外融資占比要高一些，怎麼應對當前的融資環境?下一年的融資策略是什麼?
答：四個字「主動管理」。比如去年的Hibor和Libor分別上升115及94點子，而由於我們公司進行了主動管理，例如將部分美元債置換為港元債，3年期美元債置換成5年期港元債，短周期做成長周期，最後融資成本按年上升88點子至4.04%。2019年有16%的債務到期，我麼也會做提前部署。
問：淨利潤下滑32.7%是什麼原因?
答：其實關注我們基本面可以發現是好的，而且房托基金一般不看重淨利潤指標，從物業收入淨額增長 12%來看，我們的成本控制和經營是良好的。而且淨利潤下滑不影響派息，因為它不產生現金流的影響，因為一個是估值上升，一個是匯率的貶值。
問：公司的借貸成本怎麼樣?
答：關於借貸成本，我們看到是4.04%，實際上我們付息的成本沒有這麼高，大概是3.8%，而且2019年因為沒有武漢項目的利息支出也會節省1000萬。而且由於去年的續租率高達80%，跟銀行談好把這60%的保證金還貸，這也是2019年安排的一部分，總的來說，還是主動管理。
問：過去在批發市場品牌方面有什麼措施?效果怎麼樣?
答：去年開會我們就提到過，第一點就是在產品方面，堅定推進實施「雙百計劃」，就是每年引進100外來新品牌，對內評估扶持100個優質品牌。因為做主題市場最重要的還是產品的性價比，租戶品牌是至關重要的。所以我們一直在推雙百計劃，實際效果也比較理想。
另外就是去年一直在做白馬大廈五樓改造，整個八層改造全部完成。
行銷方面一直在創新推動，2018年初開通了機場快線，4月份參加了上海服博會，5月份參展廣交會，對白馬的品牌推廣起到非常重要的作用。年底亮相中央電視台，選擇白馬做標桿，講了改革開放40年的發展。
從效果來講，我們的續租率租金收繳率100%，租金單價整個華南地區最高的。人流量同比上漲3%，交易量增長4%。從這些指標來看，2018年的經營策略至關重要。
問：2019年有什麼規劃?
答：2019年雙百計劃繼續推，除了華南，還會從華東地區引進到廣東來。我們正在研究新的商業管理模式，把批發零售電商結合起來。大灣區7000萬人口廣州2000萬，服務體系還要完善。管道方面我們在做網紅直播。
所以行銷和管道方面我們一直在推廣，比如春季採購節，秋季採購節等，淡季促銷等，穩定全年的收入。2019年的批發、零售、電商方面探索鞏固，將過去的經營管理經驗嫁接到新的管理模式上。