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內容來源：投資者網 作者：李寧
如果不出意外，德信中國即將成為2019年首家在香港上市的房地產公司。
不過，對於這家深耕浙江地產25年的老牌房企來說，上市後所面臨的困境仍然非常明顯：如何走出浙江布局省外以便於承接調控壓力；至少目前來看，德信中國三年（2021年）千億目標，相較於銷售規模更起步百億元而言，可謂癡人說夢，難度不是一般高。
低估值上市
日前，德信中國在香港舉行IPO新聞發布會。
公開資料稱，德信中國將於2月14日至2月19日公開招股，並預期股份於2月26日在港交所主板上市。按計劃，德信中國將發售5.32億股股份，其中香港公開發售股份數目占總股本的10%，即5320萬股股份，發售價範圍介乎2.32港元-3.25港元。
按其統計，發售價若定於每股股份2.79港元，即發售價範圍中位數，並假設超額配售權並無使用計算，經扣除公司就全球發售應付的包銷費用、傭金及可能開支，德信中國可能將募集款項淨額13.68億港元。
德信中國表示，約60%將用於開發若干現有物業項目的開發成本；約30%將用作潛在物業開發項目的土地收購和建築成本，以及用於目前經營和計劃拓展業務的城市物色和收購地塊以收購土地儲備，約10%將用作一般公司及營運資金。
「目前上市對於房企而言，當然不是一個好消息，估值低，異常便宜，而且認購主要是靠老朋友幫忙，基石投資者占主要認購，公開市場認購肯定匱乏。這種情況下，上市意味著公司要打很大折扣，不上市又融不到資，甚至關乎公司生死存亡。怎麼辦？只能硬著頭皮上市。」一家在香港中資金融機構負責承銷業務的高管告訴《投資者網》。
《投資者網》查詢去年下半年至今上市的內房股發現，認購低迷與破發早就成為常態。以美的置業和大發地產為例，美的置業公開發售有效申請占總發行0.25倍，大發地產公開發售有效申請占總發行0. 32倍，公開認購嚴重不足。一直到今天，美的置業仍然跌破發行價17港元，大發地產則停留在發行價4.2港元附近。
針對估值等問題，《投資者網》就相關問題致函並致電德信中國執行董事兼總裁費忠敏和常務副總裁方靜，但截至發稿前並沒有得到回復。德信中國辦公室人員僅表示，一切以公告為準。
奧陸資本總裁兼投資總監、原花旗銀行董事總經理、亞洲地產研究組組長蔡金強告訴《投資者網》，「對於德信們而言，當下最重要可能不是便宜或不便宜的估值問題，而是趕緊先上去，占個機會，在香港上市後，可以做各種融資，比如增發、期權等，而在國內的話，如果沒有上市，基本上很難獲得融資管道。」
蔡金強觀察中國房地產數十年，他以恒大、龍湖和卓越集團為例，「2009年，這三家房企規模類似，但上市之後，這三家公司的差距就非常大了。即便當下便宜，市場遇冷，但中小房企再不上市，活下去都很艱難。」
三年千億目標懸念
官網資料和招股書顯示，德信中國是一家總部位於杭州市的房企，發展歷程超過25年，除了住宅地產業務外，德信還擁有影視、物業、投資、健康等產業，但地產業務無疑屬於公司最重要業務之一。
招股書數據顯示，截至2015年、2016年及2017年12月31日止各年度，德信中國的合約銷售總額分別為61億元、72億元及151億元。截至2018年9月30日止九個月內，德信中國合約銷售額為106億元。
目前尚不知德信中國2018年全年銷售數據，但前9個月顯然大幅低於原定目標。德信中國曾公開表示，2018年要做到合約銷售350億元，2021年做到千億的目標。很顯然，對於中國房地產千億軍團門檻而言，德信中國還相差十倍。
招股書顯示，截至2015年、2016年、2017年年末及2018年9月30日，德信中國毛利分別為5.92億元、9.08億元、15.33億元以及18.57億元，毛利率分別為10.4%、13%、23.4%以及32.4%；2015年至2017年以及2018年9月末，德信中國淨資本負債比率分別為278.7%、435.2%、275.7%以及103.1%。
負債結構上來看，目前同比多數內房股而言，即便去年已經大幅度下降，到德信中國仍然高於同業。蔡金強指出，「德信上市後，負債率將受到投資人和制度約束，預計會有所下降，內房企普遍的情況是上市前高，上市後逐漸下降。」
區域風險難消
相對而言，德信中國的市場風險可能會更加凸出，根源則在於公司布局過於單一，主要集中在浙江省，基本上缺乏調控抗壓能力。
截至2018年11月30日，德信中國有107個處於不同開發階段的物業項目。其中，28個位於杭州，26個位於溫州，18個位於湖州，5個位於台州，5個位於舟山，5個位於衢州，4個位於寧波，4個位於金華，4個位於徐州及2個位於南京，其餘項目位於麗水、常州、合肥、上饒、九江及武漢。
以德信中國項目最多的杭州為例，1月杭州商品房共成交了9102套，並未過萬，成交均價27619元/㎡。相比於12月的15605套，減少了6503套，環比下降41.7%。1月份日均成交約294套。
連經濟最發達的杭州都大幅下降，德信其他項目銷售前景就可見一斑。「對於像德信這種區域性房企而言，現在是沒有任何辦法，省外布局，現在肯定已經落後其他地產商了，省內的話，調控和市場壓力又這麼大。沒辦法。」蔡金強說。
德信中國的招股書風險提示顯示，公司的業務及前景在很大程度上依賴於中國的經濟狀況及中國房地產市場，尤其是長三角地區各主要城市的表現。（思維財經出品）