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每當經濟形勢不好的時候，央媽總會放點水來緩解經濟下行壓力。房地產作為支柱產業，自然成為拉動經濟增長的主力軍。
過去十年央媽放水三次，每一次放水，都會推動一波房價的上漲。這也使得中國房地產行業度過了一個為期十年的黃金上漲期。一線城市房價上漲了5倍左右，二三線城市也漲了2~3倍之多。
房價還會上漲嗎？這是很多人關心的問題，今天我們一起來分析下這個問題。
房地產的黃金十年
2008年，是特殊的一年。美國次貸危機爆發，金融危機席卷全球。這一年，在首都北京舉辦了舉世矚目的奧運會。
然而，這一年北京房地產均價是12000元/平，在現在看來這個價格是多麼誘人，可在當時，這個價格使得百分之七八十的人望而卻步。
每個買不起房的人心里都期待著房價能大跌，最好跌到幾千塊錢，自己就能買房了。然而現實是殘酷的，十年過去房價沒跌反而大漲了許多，問問自己我們的薪水水平有漲這麼多嗎？答案幾乎是否定的。
下圖是幾個一線城市2008年1月份商品房均價，上海是15000多元/平，北京12000多元/平，深圳10000多元/平，天津8200多元/平，廣州7000多元/平，重慶也只有4000多元/平。
看到這些價格，如果再有人問我「時光機帶你回到十年前，你會做什麼？」我的答案是：買房，瘋狂買房，加杠桿，使勁加……
再看下面的這張圖，是2018年幾個一線城市1月份商品房均價，排名最靠前的是北京62000多元/平，其次是深圳54000元多/平，上海和深圳有些並駕齊驅的架勢也是54000多元/平，再其次是廣州超越了天津31000多元/平，天津是25000多元/平，重慶依然墊底10000多元/平。
10年時間，北京房價上漲了5倍左右，深圳大約上漲4.98倍，廣州上漲約為4.27倍，天津上漲3.03倍，重慶上漲2.44倍。如果十年前甚至更早時間有幸買到房並持有至今天，大地方也好，小地方也罷，基本上可以過上中產的日子了，如果名下有好幾套，那就再好不過了。
導致高房價的直接原因是貨幣的發行速度。
我們來看一下近十年來M2的增速。M2指廣義貨幣，是「流通中的現金+企業活期存款+定期存款+居民儲蓄存款+其他存款」，即現實和潛在的購買力。
2018年6月中國人民銀行官網給出的M2貨幣數量是177萬億元。而08年12月末，M2餘額僅為47萬億，M2貨幣存量翻了將近4倍。當市場上流通的貨幣變多，多出來的貨幣肯定會找到相應的投資出口，剛好樓市就是一個能大量吸納資金的蓄水池。
房地產行業的亂象
房價大漲，使得更多的資金流入到樓市。資金的本質是趨利，既然有利可圖，聰明錢自然開始不斷流入，而流入又進一步推高了房價。
房地產行業就像一個巨大的蓄水池，不斷虹吸著社會各界的資金。
起初政府依靠它拉動經濟增長，而這個龐然大物也確實沒讓政府失望。但它增長速度太快了，給中國經濟和老百姓生活帶來了很大的痛處。為了買房、炒房，全國人民簡直要瘋了。下面是與房有關的四類人：
房奴們
大面積工薪階層除了要養家糊口、支付各種生活開支外，每個月還要支付一大筆房貸月供。這使得北上廣深等一線城市形成了一大批偽中產，或者隱形貧困人口。
他們看似擁有還不錯的收入，但作為新晉買房人群，大多也是成家立業不久。有的家庭有一個小孩，有的剛生完二胎。年齡大概在35~40歲之間，在公司可能是中層或小主管，薪水差不多每月能拿到2.5萬左右，夫妻雙方月薪水5萬。假如買的房子是800萬的，首付30%剩下的分20年還，每個月要還月供3萬多。
薪水5萬，還房貸3萬多，再加上生活開支，養育小孩，在高消費的一線城市，日子可不過的緊巴巴的嘛。如果小孩大一點再報興趣班什麼的，那就得指望薪水漲快點了。
由於高房價擠壓了生活，在北京的隱形貧困人口們幾乎都不敢社交，其實他們也不怎麼需要社交，休息時幾乎拼命加班，或者幹點別的工作，掙外快。
未來房奴
房奴苦，但是比房奴更苦的，是連當房奴的資格都沒有的人。這些人群中不但包括北漂，還包括一些本地的老北京人。
筆者有幾個朋友，北京土著，30多歲。到了結婚年齡，父母並沒有能力給他們準備婚房。而作為一個剛工作幾年的人，也沒什麼積蓄，面對北京的高房價，只能盼望什麼時候拆遷能拆到家門口了。
除此之外，還有一些父母無力提供幫助的北漂人，他們就更買不起房了，甚至連想都不敢想。對他們來說未來是迷茫的，不知道自己的明天會在哪里。所謂「一線城市容不下肉體，老家容不下靈魂」，非常沒有安全感和歸屬感。
炒房團
為了降低首付比率或購房資格，好好的夫妻非要鬧離婚，一度使得民政局業務繁忙。為了炒房，好好的夫妻不惜通過離婚這種方式來獲得購房資格，這在中國購房史上恐怕是前無古人後無來者。
還有通過註冊公司，以公司的名義炒房的，他們以此繞開限購限貸的政策紅線。據相關數據顯示，A股3582家上市公司中，有1676家持有投資性房地產，房產市值超萬億。個人、家庭與上市公司炒房相比那真是小兒科了。
上市公司擁有雄厚財力，也更容易從銀行貸到低息貸款，他們介入炒房不但推升了房價、擠壓了剛需、更使老百姓的消費能力下降日子苦不堪言。
最嚴樓市政策調控
深圳，可以說是目前樓市調控政策最嚴的城市，然而沒有最嚴只有更嚴。最近深圳市出台《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知》，文件主要內容如下：
1、暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房；
2、各類新供應用地上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途；
3、限售：住宅3年，公寓5年；
4、差異化房貸政策：離婚2年內貸款首付款比例不低於70%；若無房貸記錄且能提供婚前家庭無住房證明的貸款首付款比例不低於30%，若能提供婚前家庭僅有1套住房證明的貸款首付款比例不低於50%。
總結
這個通知出來後，想假離婚炒房團可以歇歇了，離婚畢竟傷感情，萬一假戲真做那就太不值了，高層怕小兩口離婚，也是操碎了心。剛需買房後也是有3到5年的限售期，不能隨時交易變現，房產也失去了一定的投資魅力。
想通過公司名義炒房的也可以歇歇了，因為官方直接限制了你對商品住房的購買資格，即使買了也不能隨意轉讓。未來3到5年的鎖定期，無論是市場行情還是政策變動都充滿了不確定性。中央嚴厲執行住房不炒的堅定信念，在這個風口浪尖上誰還敢頂風作案，誰就倒霉了。
此次央媽定向放水，為的是能支持實體經濟，支持融資困難的小微企業，最怕的就是水又流到不該流的地方——房地產。
7月31日，政治局召開會議，表態「堅決遏制房價上漲」，很多媒體文章也分析了，之前的表態是「遏制房價過快上漲」，沒有了「過快」，多了「堅決」，所以可以看出這次高層和以往的態度不同，慢慢漲也不行，直接遏制上漲了。
與以往不同的是，這次真的搞定向放水，並把房地產這個蓄水池的大坑用政策給堵上了。大水流不進去，至少短期內房地產市場可能會出現橫盤甚至微跌態勢。
也即是說，未來的兩三年內，只有當中國實體經濟迅速發展，而且貨幣政策又現寬鬆，房價才可能會再現上漲。總而言之，這次放水以盤活實體經濟為主要任務，與房地產市場不太沾邊。
投資，就是尋找大概率會盈利的項目。控制好風險，把握好時機，不要在該清倉時買入。有時候，時間能讓你盈利，也能讓你虧的一敗塗地。
不是剛需，未來最好別碰房地產了……