泛海下半場：盧志強的變與不變

泛海下半場：盧志強的變與不變

來源：野馬財經

原創： 高遠山

隨著房地產調控持續深化，傳統模式難以為繼，房企轉型已是大勢所趨。碧桂園最近喊出高科技綜合性企業的定位，萬科早已經主動擁抱科技變革，恒大在造車新勢力的路上雖磕磕絆絆但也一往無前。

商界大佬盧志強帶領的「泛海系」自然也不會例外。

在「白衣騎士」的路上，孫宏斌不亦樂乎；有「資本獵手」之稱的盧志強，也早已經在資本市場縱橫捭闔。最近，雙方一筆「朋友圈」的交易卻引起市場熱議。

盧孫牽手，各取所取

1月21日，盧志強的泛海控股（000046.SZ）宣布旗下控股子公司擬將位於北京、上海的兩個核心地產項目出售給孫宏斌的融創。

就在公告前一天的1月20日，泛海控股控股子公司武漢中央商務區股份有限公司（以下簡稱「武漢公司」）與融創房地產集團有限公司（以下簡稱個「融創地產」）簽署《協議書》，約定出售位於北京和上海的房地產項目。

協議內容顯示，武漢公司擬向融創地產轉讓其持有的泛海建設100%股權，前提是剝離泛海建設所持浙江公司、禦中公司100%股權，以及東風公司（泛海建設全資子公司）所持北京泛海國際居住區2#和3#地塊相關資產與負債。

本次交易範圍內的核心資產為北京泛海國際居住區1#地塊和上海董家渡項目10#、12#和14#地塊，前者位於北京東四環朝陽公園附近，後者為上海外灘僅剩的一塊待開發土地，堪稱核心地段中的核心地段。

這是2019年房地產行業第一筆大交易，融創將為此次交易向泛海支付148.87億元的總對價，其中現金支付125.53億元，沖抵債務23.34億元。此外，標的公司剩餘存量債務將由融創接手。

通過此次交易，融創將繼續在一線城市補倉大體量優質項目。泛海在為這兩個黃金地塊找到合適接盤者的同時，也為自身的流動性帶來資金活水。

然而，一石激起千層浪。野馬財經（微信公號：ymcj8686）發現，此消息一出立即引來各方強勢圍觀，泛海系「甩賣核心資產」「斷臂求生」等聲音不絕於耳。果真如此？

有媒體將本次交易對價與規劃建築面積相除，得出交易樓面地價僅1萬元出頭的結論。有熟悉此次交易的人士對野馬財經（微信公號：ymcj8686）解釋稱，本次交易屬於典型的「承債式收購」，除了交易對價，融創還需承擔標的公司的存量債務，實際樓面地價遠不止1萬多元。

截至公告日，上述上海、北京的兩宗地皮均處於建設開發期，其中上海項目的12#和14#地塊更是連拆遷都未完成的「毛地」。融創接手後，還需接手拆遷、平整土地等工作。

也有觀點認為，核心地段看上去很美，泛海卻不一定非要緊緊攥在手里，畢竟變現才是持有資產的終極目的。至於如何變現，就要視情況而定。

作為早已經籌劃轉型的房地產企業，泛海控股目前主要收入已向金融業務傾斜。這種情勢下，泛海還有必要勒緊褲腰帶跟地產巨頭硬剛現金流嗎？

精明如盧志強，不會算不來這個帳。

隨著近幾年的調控，房地產市場早已經風雲變幻，恒者恒強的趨勢愈加明顯，熱點城市核心地段當然是巨頭必爭之地。融創此次拿下京滬核心地塊，孫宏斌想必也是志得意滿。

此番「盧孫牽手」，實乃各取所需。

割愛京滬，劍指轉型

優化房地產業務的規劃，泛海早已有之。

一年前，泛海控股曾宣布停牌進行重大資產重組，準備將境內外房地產業務整體剝離，突出主業，提高公司競爭力。只是，因涉及資產規模太大、程序繁瑣等原因作罷。

此番出售京滬地產項目，更像是前述重組的優化版本。房地產業務仍然是上市公司不可或缺的有機組成部分，只是保留了核心資產和業務。

野馬財經（微信公號：ymcj8686）發現，隨著近兩年北京、上海成為房地產熱點調控城市，泛海上述兩個地產項目推進困難加大，一定程度上成為了上市公司的業績包袱。

公開信息顯示，2017年，北京泛海國際居住區二期部分項目、上海董家渡10#地塊項目未能如期取得預售許可證，公司地產板塊收入同比大跌超50%。

受此影響，上市公司2017年度收入同比下滑超30%。幸而金融業務取得豐厚利潤，泛海控股2017年歸屬淨利潤最終下滑不到7%，扣非淨利潤增長高達20%。

不僅如此，作為資金密集型行業，房地產業務對上市公司現金流的占用不可謂不高。截至2018年6月30日，上市公司累計為東風公司（北京項目）提供擔保126.8億元，為武漢公司提供的擔保更是高達200多億元。

行業下行背景下，泛海控股的現金流面臨考驗。

對此，上市公司直言，受房地產調控政策影響，公司所屬房地產項目特別是北京、上海項目價值釋放速度有所放慢，公司資金周轉速度降低、流動性不足對公司戰略轉型的深層次推進造成阻礙。

掌舵泛海系多年，盧志強向來行事果決，此番能當機立斷出售京滬地產項目，與其性格也不無關係。

盡管出售了持有多年的優質地塊，但既能夠解除巨額擔保、堵住出血點，又將獲得100多億元的現金回流，為聚焦高效資產囤積糧草，同時還能大幅降低負債水平，也算求仁得仁。

克而瑞研究中心的一份研究報告認為，破局新業務拓展營收增長點將成為房企面臨的重要課題之一。

毫無疑問，對於大多數房地產公司而言，以往的那種「春天」已經一去不復返，反而是「融資難、增速下滑」等關鍵詞近年來頻頻見諸報端。

大佬們的變與不變

在這種客觀形勢下，整個房地產行業已經進入下半場，泛海自然也是進入了下半場，就連碧桂園也不例外。

野馬財經（微信公號：ymcj8686）注意到，就在泛海出售京滬兩個核心地產項目的幾乎同時，在碧桂園集團年會上，楊國強做了一場持續3個多小時的講話，對碧桂園各個核心業務板塊作了逐一闡述，最後明確提出「碧桂園是為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業」的公司定位。碧桂園總裁莫斌更是喊出2019年「碧桂園將向高科技大型綜合企業闊步邁進。」

由此，房企三巨頭「碧萬恒」已經全數宣布轉型。

只是，行難於言。以2018年上半年數據為例，碧桂園、萬科和恒大的房地產收入占比分別仍然高達96.2%、94.96%和98.14%。

相比而言，泛海轉型布局相對較早。

早在2014年，泛海控股判斷房地產行業已進入新的發展階段。董事會提出在繼續發揮現有房地產業務優勢的基礎上，融合具有較大發展潛力的金融、戰略投資等業務板塊，將公司打造成涵蓋金融、房地產、戰略投資等業務的綜合性控股上市公司。

隨後，泛海控股在話事人盧志強帶領下先後拿下民生證券、民生期貨、亞太財險、民生信托等金融公司控股權。

2018年上半年，泛海控股金融業務收入達39.21億元，占總營收的77.05%；房地產業務收入8.63億元，占比16.96%，真正擺脫了對房地產的單一依賴。

只是擺脫依賴不代表放棄，數萬億級規模的房地產市場仍然具有吸引力。盧志強就在摒棄傳統的拿地蓋樓模式，轉向房地產、金融、投資協同發展。

泛海控股就曾公開稱，未來其地產板塊將聚焦於自身優勢更為突出、發展空間更為廣闊且更符合公司未來發展戰略的武漢中央商務區項目。

公開資料顯示，武漢項目選址位於漢口城市中心，是武漢市「十一五」規劃的城市重點建設項目，定位為以金融、保險、貿易、信息、咨詢等產業為主的現代服務中心。

根據泛海控股的戰略，公司未來將依托武漢中央商務區更好地促進公司金融、戰略投資、不動產經營和資產管理等各項業務的聯結，落實業務板塊間互促互進、共同發展的經營理念，推動公司向多元化業務形態構成的綜合型控股公司深入轉型。