粵港澳灣區規劃正在抹平地段優勢 投資灣區這三點必須看！

2月18日，一份醞釀已久、舉國矚目的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式出台了。粵港澳大灣區的發展規劃前景如何？粵港澳大灣區將如何深刻影響房地產行業，企業又該如何把握住這一歷史重大機遇呢？

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3月20日，以「2019，萬物生」為主題的廣東房協2018年度會員大會暨第四屆中國（廣東）縣域房地產發展論壇上，自媒體「城市戰爭」創始人、廣州城市形象品牌顧問、華南城市研究會副會長孫不熟，作題為《多個維度解讀粵港澳大灣區規劃前景及房地產投資機遇分析》。

「房地產不喜歡地段！」孫不熟認為，雖然李嘉誠講地段，因為他在香港，香港的地段是永遠不會發生變化的，但是在珠三角，因為灣區規劃，才讓5.6萬平方公里的大灣區的每一寸土地都抱著熱氣，大城市新城打敗舊城每天都在發生，大灣區所有地段和城市格局在劇烈的變化中。對房地產來說，劇烈的變化期就是房地產投資的最佳機會。

地段優勢正在抹平 以後郊區或逆襲市區

兩種閉環效應、一種平權效應。將是粵港澳大灣區未來可能的方向。

兩種閉環效應，第一是交通樞紐的閉環，現在正在做，而且很快就做到，過去珠三角跟兩岸的連接非常不便利，長達二十年的時候只有虎門大橋一條橋在連接，現在港珠澳大橋、虎門大橋，未來可能還有深珠通道、深茂鐵路。第二是產業閉環效應，未來典型的灣區企業應該是利用香港大學的基礎研發，到廣州的大學城招人，利用深圳的技術轉化能力到東莞去生產製造，把軟件、客服等外包給珠海，利用廣交惠和深交惠推送出去。

當兩種閉環達成之後，整個大灣區會形成地段平權的特點。以矽谷為例，矽谷是最接近地段平權的大灣區，矽谷所有科技公司，所有好企業基本都不在舊金山市中心，而是散落在矽谷101公路的沿線。你生活在矽谷，是生活在郊區還是在城市感覺不到什麼區別。

粵港澳大灣區目前的現狀在未來的可能發展方向與矽谷是最相像的，粵港澳大灣區不僅是大城市，它的小城市也蘊含了巨大的機會。

投資灣區？記住這幾句話！

一、哪里便宜買哪里。

國內外先進經驗表明，城市群的「閉環效應」一旦達成，人才、產業、資金就像水一樣自由而充分地流動，淌平每一處窪地，最終出現一種地段的「平權效應」，創造出一個沒有貧富之分的無差別都會區。

二、農村包圍城市。

最近兩年，至少已有20家全國性房企首次布局大灣區。

過江龍房企深諳「地段平權」之道，普遍選擇「農村包圍城市」的路徑，先在外圍城市多點布局，然後逐步拿下廣深兩個中心城市，在大灣區形成一種「圍合」之勢。

當一個城市達到一定規模之後，會出現反向歧視，現在是歧視低收入人群，但是當變成大城市很久之後，就開始歧視富人和企業家，這是大城市發生的一個蛻變。北上廣深已經出現了農村打敗城市，郊區打敗城市的現象，所以農村包圍城市是否可能？我認為是可能發生的。

三、買房不出「圈」。

發改委日前發布的《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》提出，到2035年形成若干具有全球影響力的都市圈。

軌道交通時代，城市半徑有望從30公里拉升到60公里。

廣州都市圈最東可以到增城，最北可以到清遠，最南可以到南沙，最西可以到佛山三水。深圳都市圈最北可以到增城，最東可以到大亞灣，最西可以到南沙。

記住三種「圈區房」，我認為核心城市房產可以劃出三個圈。

第一個圈的半徑是15公里，可稱之為「改善圈」。這個圈內聚集了城市最核心的就業、教育、醫療、文體、商業資源，是富人和改善型買家的首選區。

第二個圈的半徑是30公里，我把它稱之為「剛需圈」。15到30公里這個區間，優質的城市資源相對稀薄，房價也相對較低，但發達的軌道交通可以做到半小時直達核心區，是剛需型買家的首選區。

第三個圈的半徑是60公里，我把它稱之為「投資圈」。30到60公里這個區間，基礎設施和生活環境大多處在鄉鎮水平，不適合白領上班族自住，但快速軌道交通仍然可以觸達，存在農村變城市的較大潛能，是投資型買家可以接受的極限區間。