比房產稅更狠！香港率先開征空置稅，內地會不會跟進？

文|凱風

房地產稅尚未落地，空置稅就已橫空出世。

媒體報導，香港特區政府已經大致完成空置稅草擬法案，準備下月提交立法會討論。

此前，面對房價持續上漲，香港提出，對空置6個月以上的一手房，開征空置稅，稅率約為總房價5%。

香港版空置稅即將面世，那麼，內地會不會跟進？與房地產稅相比，誰對樓市的殺傷力更大？

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房產稅VS空置稅

房產稅與空置稅，有著截然不同的政策目標。

房產稅，是針對住房持有環節而言，屬於典型的地方稅種，所有收入都歸地方政府所有。換句話說，只要持有房屋，就必須逐年納稅。

雖然房產稅對房價有短期抑制效用，但其目的並非著眼於樓市調控，而是為地方政府開辟新的穩定稅源，從而進一步理順財稅關係。（參閱《三重信號來襲，房地產稅還遠嗎？》）

相比而言，空置稅則是抑制投機而來，屬於樓市調控中的狠招。

香港的空置稅只是對一手新房開征，目的在於遏制「捂盤惜售」；而加拿大等地的空置稅，則是針對二手房征收，目的在於遏制住房空置，從而抑制投機。

顯然，從遏制投機、抑制房價過快上漲的角度而言，空置稅比房產稅更有殺傷力。

但從穩定市場的角度而言，房產稅的副作用明顯小於空置稅。

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大陸住房空置率有多高？

住房空置率，向來是中國樓市最大的謎題之一。

雖然不少城市新城區的大量小區亮燈率慘不忍睹，同時通過水電費用以及入戶調查等方式，均可有效估量空置率，但這一數字究竟有多高，卻一直都缺乏權威說法。

在2018陸家嘴論壇上，原中財辦副主任楊偉民在演講中提到：

曾請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查，結果顯示大陸無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高，比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。

但是，這一數字具體有多高，並未看到公開數據。這方面，研究機構有相關統計分析可作為參考。

根據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布的《2017中國城鎮住房空置分析》報告，大陸城鎮地區住房空置率高達21.4%，遠遠高於日本、德國等發達國家。

同時，二三線城市的空置率遠遠高過一線城市。數據顯示，大陸二線城市、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，而一線城市僅為16.8%。

值得一提的是，從2011年到2017年，只有一線城市的住房空置率在下降，二三線城市的住房空置率均有不同程度提升。

這與人們日常的觀感大致一致。這幾年，隨著二三線城市房價不斷上行，加上大量新建小區拔地而起，住房空置率隨之而提升。

而一線城市，則有源源不斷的人口流入，即便是偏遠郊區，也承接了大量的居住人群，住房空置率相比而言，還算十分正常。

03

為什麼那麼多房子空置？

房價在不斷上漲，房租同步在提升，為何還會有大量住房空置？

一個原因是，部分住房投機屬性過高，缺乏租賃剛需支撐，不得不空置。大部分偏遠郊區、一些新城區的住房空置，均屬此類。

這些地方夜晚連燈都不會亮起多少，沒有本地人口支撐，房子想要租出去並不容易。

另一個原因是，相比於房價上漲的收益，租賃收益可以忽略不計。同時，在二手房交易上，一直敞空的次新房反而能賣更高價格。所以，不少業主寧願空著也不出租。

從租金回報率來看，大陸一二線城市的租金回報率普遍低於2%，而國際正常水平約為5%左右。單就租賃市場而論，這樣的回報率顯然不正常，但與動輒翻番的房價相比，這樣的回報率又顯得十分正常。

顯然，大城市租金回報率過低，並非因為房租太低，而是因為房價太高。當房租漲幅趕不上房價漲幅時，大量住房有意或無意被空置，就不難得到理解。

04

空置稅會怎麼收？

征收空置稅，聽起來很新鮮，其實已經在多個城市落地。

最近的兩個案例是香港和溫哥華。

香港的空置稅，屬於新房空置稅，稅率約為5%左右。香港的空置稅只對新房征收，存量房源不在其列，意圖很簡單：以稅收成本防止開發商捂盤惜售，從而刺激新房入市，進一步緩解樓市供求緊張的局面。

事實上，香港人多地少，住房一直都相當緊張。住宅空置率已從2010年的4.7%下滑到如今的3.7%，在國際上也算是合理水平。

與之對比，加拿大溫哥華更進一步。

2017年，溫哥華就推出空置稅，對空置住宅按照1%房價按年征收空置稅。空置的界定標準是一年內居住不滿6個月，當時共確定8000套房子符合空置標準。

在具體操作上，溫哥華要求業主自主申報，並輔之以水電數據作為參考。如果存在虛假申報或造假情形，將被課以1萬加元（5.32萬人民幣）的罰款。

溫哥華征收空置稅，目的在於遏制海外投機。這個華人規模最為龐大的北美城市，征起稅來一點都不手軟。

空置稅可謂立竿見影，從2018年開始，溫哥華樓市掉頭直下，量價齊跌。

數據顯示，2019年2月，REBGV的房價綜合指數同比下跌6.1%，共管公寓價格下跌4%，聯排別墅價格下跌3.3%。而當月成交量同比下降32.8%，創下1985年以來最低的2月數據。

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內地會不會跟進空置稅？

空置稅如此具有殺傷力，那麼內地會不會跟進空置稅？

大概率不會。

有人說，空置率比較難以統計，即便用水電費用作為參考，在智能家電如此發達的今天，也很容易被規避，所以空置稅在操作上存在很大難度。

然而，這並非核心原因。真要想開征空置稅，水電煤氣數據可作為參考，小區調查和鄰里監督也是有效途徑，而類似溫哥華虛報空置情況加重處罰更可作為借鑒，想要統計空置率並不難。

顯然，原因在別處。

其一，房地產稅是現階段的主要任務，而非空置稅。今年全國兩會明確提出，將落實制定房地產稅法，這是房地產稅即將到來的明確信號。而空置稅，雖然被代表委員所議論，但一直未進入決策議程。

其二，樓市的核心基調是穩，降房價並非目的所在。無論是何種形式的樓市調控，目的都在於穩樓市，暴漲要不得，大起大落同樣要不得。所以，越是對房價有實質殺傷力的政策，在出台時就會越慎重。

其三，房地產稅能提供穩定稅源，而空置稅只有短期效應。記住，開征任何一項新稅，其核心目的都在於獲得更多稅源。房產稅能達到這一目的，空置稅只有短期稅賦效應，缺乏持久性。

其四，空置稅的影響過大。空置稅不僅涉及直接利益，更涉及整個房地產模式的正當性與持久性。可以說，正是因為空置稅的殺傷力過大，所以出台的可能性微乎其微。

所以，大陸當下的立法重點仍舊是房地產稅，對於空置稅，相關部門從未有過積極表態。在不遠的將來，大陸的住房空置率，恐怕一直都是個謎。