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2019全球產業前瞻！
【核心觀點】
1、2019年中國房地產的政策可能是最難的。
2、對北京這樣的大城市，並不見得房價不能調整，下調10%到20%問題不大。
3、對於中間的大城市來講，房價處在停漲的狀態，政策可能會維持相對穩定，既不放鬆，也不加嚴。
4、五六線城市是比較難的，可能政策又會放鬆。
5、要確保房地產市場不出現大起大落，如果出現大起大落，可能會引發系統性風險。
6、三穩里邊，穩地價可能是最難的。2018年地價的溢價率走低，土地流拍率創下房地產市場化以來的最高。
7、土地市場2019年的日子一定比2018年要難過，下滑的態勢、降溫的態勢會持續。
8、2019年要小心三穩穩不住，房地產出現大的問題，最終衝擊整體的中國經濟。
歡迎來到《財經觀察家》，我是馬光遠。今天我們討論的話題是：住建部提出的穩房價、穩地價、穩預期。
【新聞背景】
12月24日，在全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部對明年樓市調控明確提出「穩地價、穩房價、穩預期」的目標，並強調堅持「房住不炒」的定位不變，會議提到2019年樓市調控的幾大任務，包括堅持「房住不炒」、完善長效機制、堅持因城施策、健全住房保障體系等，這與2018年中央經濟工作會議的表述高度一致。
對於穩字，不是保持平穩不變，是要維持房地產市場小幅與適度的調整，而非快速下行。會議強調指出，繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。
最近住建部召開會議，對2019年中國房地產市場的一些相關的政策進行了一個規範。我們看到媒體的報導就是三個穩：穩地價、穩房價、穩預期，這是不是意味著2019年中國房地產調控政策本身又會出現一個變化，或者說變相的松動？這是大家都比較關注的。
我們過去多年，事實上大家知道，中國的漢語是非常博大精深的，穩房價什麼意思？穩房價，如果在房價暴漲的時候穩房價，意思就是要打壓房價。但是如果是房價出現了松動往下掉的話，穩房價意味著什麼？穩房價意味著要讓房價托起來。但是2019年，比如說穩字怎麼樣去理解，可能跟過去不太一樣。
我們看到，整個市場已經出現了松動，比如說北京的二手房現在是量價齊跌的這麼一個情況。
第一個，交易量跟去年比，暴跌。
第二點，二手房價格市場出現了明顯的松動和下降。
現在我們去有些地方去看北京的二手房的話，百分之十幾左右的下降的幅度，跟最高點比已經差不多。而且大家對2019年整個市場的預期本身也是比較悲觀的，在這種情況下，你敢不敢就說我們放鬆調控以後，然後再把房價弄起來？肯定是不敢，為什麼？因為房價本身已經處在一個高位。
也就是說，這些城市本身，如果我們講泡沫的話，泡沫它是存在的。再如果往上弄，90%的人就買不起房了。90%的人買不起房，房價未來誰來托住？沒人能夠托住。
所以現在如果我們講，像北京、廈門、上海這些大城市，我們講穩的話，它可能不是說要把調控要放鬆，要放鬆以後，然後再把房價托起來，它可能是不希望房價出現這種明顯下跌的預期，不要引發系統性風險。這可能是它的觀點。
但是你怎麼樣去把握這個平衡？我認為是非常難的。
但是對於其他一些地方來講，比如說大量的這種城市來講，我覺得目前的最最最重要的，就是穩定市場的預期。這個預期既不能繼續往上推，但是也不能出現讓大家說完全的觀望等等這個情況。
所以我覺得2019年中國房地產的政策可能是最難的。一方面，我們已經住在一個高位，不敢在往上推了。但是另一方面，如果說出現下跌的這種預期的話，整個房地產市場可能會再次陷入冷凍。
【新聞背景】
最近，山東菏澤市住建局在其官網發布一則通知，取消新購住房限制轉讓措施，降低市區商品房預售資金監管措施。這是國內第一個取消商品房限購政策的城市。
12月26日，湖南省衡陽市傳出消息，從明年1月1日起，暫停執行去年起規定的商品房限價政策。政策公布僅一天，衡陽市決定收回「明年起暫停商品房限價」的規定。目前，蘭州、太原、珠海、廣州等城市對樓市政策從限購、限售、限價等多個層面進行了松綁。
有分析認為，從各地政策內容看，房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主，部分城市樓市會有政策微調的可能性。2019年,全國可能出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮。
中央經濟工作會議里邊，談到今年的整個房地產調控政策，我覺得強調了兩點：
第一個，就是房主不炒的這麼一個主基調不會改變。
第二個，就是加快構建長效機制這麼一個大方向，也沒有改變。
同時我們看到，特別強調因城施策。現在我們的關注點其實就在因城施策上。因為每一輪中國房地產的調控，當整個市場出現轉折點以後，事實上都是各個城市出現了相應的一個突破。
比如說前段時間的菏澤取消限售，其實就是一個突破，是吧？因城施策，這個也會出現其他城市都會在這個層面進行突破。所以我們會看到，在2019年，整個市場本身，調控的大方向可能不會松口，主旋律主基調不會松口，但是2019年的房地產市場的穩定特別關鍵。
2019年整體中國經濟來講，按照中央經濟工作會議的基本判斷是穩中有變，穩中有憂，下行壓力加大。
在這種情況下，我們一方面要穩定中國經濟增長的預期，也就是說2019年穩增長可能會提到一個比較重要的位置。
第二點，要防范各種系統性的風險，包括房地產市場的風險，房地產市場不能出問題。
2019年房地產市場如果出問題的話，對整個中國經濟的大局都會產生重大的影響。所以我覺得可能對於2019年住建部提出的這三個穩，應該來講的話，各個城市的理解肯定是不一樣的，肯定不一樣。
比如說對北京這樣的大城市來講，穩房價並不見得說你房價不能調整。可以調整，因為太高了，調個10%到20%問題不大。但是絕對不意味著我徹底放開以後房價再上去，不能上去！
對於一些中間的大城市來講，整體現在來講的話，房價其實處在一個停漲的狀態，也沒有跌。你放一個價格合適的好房子出來，大家仍然買。對於這樣的城市來講，整個政策本身的基本面，可能會維持一個相對的穩定。既不放鬆，也不加嚴，因為整個市場的預期已經逆轉了，不會出現大問題。
對於一些五六線的這樣的城市來講，我覺得現在可能對他們來講是比較難的，可能又會出現放。比如說我們的大量的小城市，目前整個市場的交易也好，預期也好，價格也好，都已經出現了跟過去完全不一樣的表現。怎麼辦？我覺得市場可能會放，但是放了以後這個市場是不是會逆轉？不好講。
所以就我個人的判斷來講，我認為2019年中國房地產市場可能會延續2018年下半年整個市場的表現，溫度還是比較冷的，有些城市價格仍然會出現調整，但是整個政策本身，應該說嚴厲的調控政策基本上不會再出現。
基本上不會再出新的，因為整個市場的預期已經逆轉了，所以調控新的舉措不會有。有些城市會放鬆，總體來講的話，要確保整個市場不要出現大起大落。如果出現大起大落的話，可能會引發系統性的風險。
所以我們覺得住建部的這三個穩，事實上是為2019年的中國整個房地產市場在定調，也意味著什麼？2019年整個房地產市場的變化，也會比較微妙。
整個三穩里邊，其實穩地價可能我認為是最難的。在2018年整個市場變化的一個先行指標，其實就是土地市場首先出現了明顯的降溫。
2018年我們現在來看的話，第一個是土價的溢價率，應該說是這一輪房地產上漲周期以來溢價率最低的，
第二個是流拍率創下房地產市場化以來的最高。
過去是我們2014年流拍率最高，今年到前11個月，應該說流拍的土地已經超過了一千宗，這在過去中國房地產市場都沒有，我們從流拍的土地的分布去看的話，應該說大家去看的話，主要分布在一線城市和熱點城市。為什麼？因為這些城市的房價太高了，整個預期已經出現了變化。
所以今年來講的話，在2019年中國經濟下行壓力比較大的情況下，特別是對於地方來講，一旦房地產市場的整個預期出現逆轉的話，可能土地市場會冷凍。土地如果賣不出去的話，財政收入就會受到很大的一個影響。
所以2018年的土地流拍也好，溢價不高也好，其實還不算太大的問題。畢竟我想2018年全年土地出讓金，它又是創了新高的。
所以我覺得整個土地市場來講，2019年的日子一定比2018年要難過。難過的主要原因是就是這種下滑的態勢，降溫的態勢會持續。
但是你怎麼樣來穩地價？對於地方來講，穩定價的關鍵還是整個房地產市場要保持一個比較好的預期。所以我覺得明年可能比較難的還是地方，一方面是房地產市場本身的預期穩住，讓市場不要出現一個從過熱到過冷的預期的逆轉，這需要政策本身很好地進行一個調控。
另一方面，因為土地價格已經比較高了，經過這一輪的上漲以後，我們的平均地價又到了一個比較高的水平。再加上房地產的基本面，我們來講的話就是差不多目前來講，很多城市已經供大於求了。所以土地怎麼賣？我覺得還得降低一個心理的預期。
也就是我們在賣地的時候，第一個，土地價格本身要做適當的調整，要做適當調整，定價要合理。
另一方面，我覺得土地出讓方面還得講一些策略。比如說可以把一些好的地，可以把一些賣起來相對比較容易的地，可以先推出來。這樣的話對整個市場來講，也能夠提升信心的作用。最終還得靠建立長效機制來進行解決，期待賣地、期待房價回到以前兩年一個火熱狀態，已經不可能。
整個房地產市場變了，在這種大的變化的轉折期，我覺得對各方來講，如果沒有一個清醒的冷靜的預期的話，可能這三個穩哪一個都穩不住。如果穩不住的話，整個市場可能會出現一個比較巨大的波動。到2019年的時候，我們得小心它演化出一個很大的問題來，最終衝擊整個市場，包括衝擊整體的中國經濟。
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來源：一股清泉文化傳媒
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