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最近，永升生活服務集團有限公司（01995.HK，以下簡稱「永升服務」）在港交所主板上市，這是2018年內第5家、內地第11家在港交所主板上市的物業公司，也「打響」了新三板退市轉戰港股的又一槍。
從2014年到現在，物業管理行業上市潮愈演愈烈。截至2018年12月下旬，已累計有74家物業服務企業（含已摘牌企業）登陸新三板，12家物業企業服務在主板上市。同時，也出現越來越多的物業服務企業從新三板退市轉戰港股的趨勢。
數據顯示，永升服務的主要收入來源還是依賴傳統的物業管理服務，對比同類物業公司，永升服務的毛利率還處於中低水平。對此，永升服務執行董事兼總裁周洪斌認為，永升服務的毛利率水平屬於相對合理的空間。毛利率應該分開來看，一個是基礎物業服務毛利率，另一個是社區增值服務毛利率。基礎物業服務毛利率在15%～20%之間是合理的，但提升空間有限，而社區增值服務毛利率增長空間能達到60%以上。
第三方市場面臨強勁競爭
相關數據顯示，2015年~2017年，永升服務在管理面積分別為977.6萬平方米、1612.2萬平方米、2647.9萬平方米，近三年復合增長率為64.5%。同期，永升服務收益分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元，近三年復合增長率為47.4%。
永升服務的三大業務包括物業管理服務、對非業主的增值服務和社區增值服務。但是，永升服務的主要收入來源還是依賴傳統的物業管理服務。2015年~2017年，物業管理服務分別貢獻總收益的62.6%、61.7%、65.1%；對非業主的增值服務分別貢獻30.1%、27.5%、19.7%；社區增值服務則分別貢獻7.3%、10.8%、15.2%。
2015年～2017年，永升服務來自第三方物業開發商的管理建築面積從104.8萬平方米增長至1330萬平方米，年復合增長率為264.7%。第三方物業開發商在物業管理服務中貢獻的收入比重由2.3%上升至18.6%。
周洪斌對《中國經營報》記者表示：「永升服務第三方物業合作的面積大概超過50%，達到55%左右，這是一個現狀。第三方市場拓展會面臨更強的競爭，在價格上它會比旭輝地產給到的競爭要小一些，這是中國物業行業的現狀。但隨著消費者意識的普及，包括2018年做的市場拓展的價格，其實慢慢已經回歸到正常，越來越靠近大業主給到我們平均的價格，這個差距會越來越小。」
相關數據顯示，永升服務的毛利率由2015年的16.1%增長至2017年的25.2%，但對比同類物業公司超過35%以上的毛利率來看，永升服務的毛利率還是處於中低水平。
對此，周洪斌認為，永升服務的毛利率水平屬於相對合理的空間。毛利率應該分開來看，一個是基礎物業服務毛利率，另一個是社區增值服務毛利率。基礎物業服務毛利率在15%～20%之間是合理的，但提升空間有限，而社區增值服務毛利率增長空間能達到60%以上。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，物業管理實際上還沒有找到盈利機會，所以短期看，不見得物業管理規模大的企業就有優勢，這也是類似房企需要注意的地方。類似上市也體現了一點，即物業公司必須走獨立路線，包括業務獨立和融資獨立，其實都是看重了未來存量市場的發展機會。
新三板成為物企上市「跳板」
根據數據統計，截至2018年12月下旬，已經累計有74家物業服務企業（含已摘牌企業）登陸新三板，12家在主板上市。其中，2016年~2018年，登陸新三板的物業服務企業數量分別為23家、26家和11家，2016年還沒有物業服務企業在新三板摘牌，2017年和2018年摘牌數量逐年增加，分別為4家和14家。
在這些2018年摘牌的企業中，就包括了永升物業，在當年3月時，永升物業就終止了新三板掛牌，彼時距離其2017年4月在新三板掛牌不足一年。2018年8月，永升物業向港交所提交招股書，並改名為「永升生活服務集團」。
嚴躍進認為，上市本身也是為了搶占存量市場，上市帶來了品牌影響力，通過上市也帶來了融資管道的拓展。從上市情況看，也說明港交所對於此類物業公司的上市還是持認可態度的，至少審核方面沒有想像的嚴厲，這也體現了當前此類市場較好的發展機會。
值得注意的是，在新三板掛牌時，永升服務還曾計劃拓展社區教育、社區醫療、社區金融等增值服務，但目前來看，這些業務並沒有發展起來。對此，周洪斌坦言：「物業不是什麼都能做的，而應有所為有所不為。比如社區金融和社區教育，我們並不是完全放棄，我們可以選擇與成熟的垂直服務商合作去推動。」
以新三板為「跳板」，摘牌後再登陸主板市場，成為物企上市的「捷徑」。嚴躍進對記者表示，新三板在融資方面的意義不大，很多企業掛著新三板的名義，但其實沒有發揮作用。香港市場相對來說比較好。現在的物業公司整體上來講，在港股上相對有比較好的表現。後續其他物業公司可能也會有新三板退市的做法。
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