行業報告｜越南房地產深度觀察

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摘要：近年來，越南成為實業和房產投資熱點區域，2018年進入胡志明樓市最多的外國人來自中國，占比近30%。

自2006年加入WTO以來，經濟高速發展，外資持續流入，今年，在中美貿易摩擦背景下又成為產業轉移的目的地之一，越南這個東南亞國家近年儼然成了實業和房產投資的熱點目的地。

2018年進入胡志明樓市最多的外國人來自中國大陸地區，占比近30%，我們認為其中一個很重要的原因是經歷了中國樓市暴漲的中國人，都想要有再來一次的機會，沒買的重新買，買了的多買點，而越南像極了十年前的中國，胡志明像極了十年前的上海，但十年後的越南能否達中國的高度，胡志明房價是否能超越上海，仍是未知之數，因此不能簡單對比。

我們通過對越南的深度觀察，發現越南商品住宅市場從無到有，經歷了三輪大的周期：

越南房地產歷史

越南房地市場其實主要是胡志明市場（53億年銷售額規模）和河內市場（33億年銷售額規模），我們以胡志明市作為越南樓市的代表，可以看到，越南商品住宅市場從無到有，經歷了三輪大的周期：

1）高速騰飛期（2004-2008）——需求強勁、量價暴漲、城鎮化率29%：2006年11月越南宣布加入世界貿易組織，2004至2008年五年GDP平均增速超過7%，此時匯率相對穩定，1美金對越南盾穩定在16000左右。不過由於貨幣總量暴增，M2五年平均增速超過32%，總量為1514萬億越南盾約891億美元，CPI同比增速在2008年達到驚人的19.9%，居民購房保值意願強烈且居民對經濟前景大為看好，因此，入世後的第一年（2007年）房地產銷量創出天量，超過1萬套，公寓均價突破1千美金/平，最高達到1650美金/平米左右，但當時匯率算，約2801萬越南盾/平米。

圖：越南房地產周期及核心因素

2）調整衰退期（2009-2013）——加息加稅、量價齊跌、城鎮化率32%：為應對2007-2008年資產價格和CPI的大幅上行，2008年的持續加息基準利率上調近6個百分點，從2007年底的8.25%上調至2008年中的14%，同時貨幣發行增速也放緩至23%甚至更低，導致2009年房價大幅下跌，同年，越南政府又上調二手交易所得稅，從10%上調至25%，加上越南盾對美元匯率持續大幅貶值近26%至1:20828的水平，市場觀望情緒濃厚，導致市場迅速冷卻，量價齊跌，價格大幅下跌37%至1000美金/平米左右。

需要注意的是，由於全球金融危機的到來，加息周期很短，2009年之後越南政府又持續大幅降息恢復至9%的水平，同時2010年宣布鼓勵越僑買房，銷量在2010年一度暴增至1.3萬套左右，由於越僑精通信貸杠桿推升按揭利率上升至近20%，使得2011和2012年大幅回落甚至腰斬至不足5000套水平，不過整體而言，這五年平均年銷量為7902套比上一個五年的5198套上漲約52%。

圖：越南盾對美元匯率持續走貶

3）健康發展期（2014-2018）——貨幣穩定、量價緩漲、城鎮化率36%：經歷了金融危機和歐債危機的影響之後，越南經濟重新回歸增長，平均GDP增速也恢復到6.4%的水平，同時政府採取更為穩健的財政和貨幣政策，保持M2、利率和匯率都穩定在一個相對健康的水平。

房地產方面，經歷過之前的量價齊跌，政府在2014年推出30萬億越南盾的購房貸款計劃，支持貧困者和公務員優先購房，2015年《住房法》修改，放寬外國人買房條件，只要有合法簽證就可以買（但限制了單個樓盤外國人買房不得超過30%），這一措施大幅推升了地產銷量，日韓和中國投資者大幅增加，銷量更是在2015年放寬當年暴增至超過3W套，價格2018年恢復至1210美金左右，需要注意的是，以美元計價並未創新高，但是如果以本幣計價，由於2008和2018年的匯率分別是16977和22825，對應本幣價格2018年達到3523萬越南盾/平米超過2008年的2801萬越南盾/平米近20%。

總結：越南房地產歷經三輪大周期，以本幣計價的房價已經創出新高，以美元計價的房價在也已經接近2008年高點，從量上看，銷量更是十年前的10倍，房地產市場振蕩上漲的趨勢較為明顯，更是反映出本地居民及外國投資者對越南經濟及房地產中長期看好。

越南房地產現狀

由於數據可得性的緣故，我們採用2019年1月9日CBRE的公開報告《Vietnam Real Estate Market Outlook 2019》中的數據作為本文分析來源；該機構將越南的住宅市場分為四大類，豪華住宅（LUXURY）指的是均價在3500美元/平以上的，高端住宅（High End）指的是均價在1500-3500美元/平，中端住宅（Mid End）指的是均價在800-1500美元/平，普通住宅（Affordable）指的是價格低於800美元/平。

供需兩旺、去化率高、按揭貸款利率較高：2015年放寬外國人買房條件之後，市場放量上漲，供需兩旺，2018年胡志明市新推盤30792套，新推盤去化率81%，全年銷量31083套，銷售均價1714美元/平，同比增長10%。

另外，我們注意到在越南，本地居民購房可以首付15-30%進行貸款；但外國購房者購房貸款較為困難，因為政府規定只能貸簽證期限一樣年限（1-5年）因此貸款較少，且貸款利率較高，最高接近20%，目前約9%左右。

圖：胡志明市場歷年新推盤、銷量及去化率、借款利率

庫存量整體偏低、豪華住宅供應緊缺：從2007年至2018年，胡志明市累計新增供應260247套，從結構上看，主要以中高端為主，歷年累計看，豪華:高端:中端:普通=2%：30%：42%：26%，豪華（3500美元/平以上）住宅供應不足2%。

而據越南建設部住房及不動產市場管理局數據，截至2017年11月20日，不動產庫存25.7萬億盾（約11.3億美元），較2013年1季度的102.8萬億盾（約45.3億美元）下降80%；而按照CBRE的數據，2018年胡志明銷售額53億、河內銷售額33億元，也就是目前新房庫存不足一年。

圖：胡志明市場住宅供應結構

豪華住宅價格波動最大、高端住宅供應增加價格平穩：從歷史來看，由於整體豪宅供應相對較少，因此歷次價格波動較大，而占比最高的中高端住宅價格相對穩定；2018年，豪華住宅的均價為5518美元/平，上漲17%；高端住宅均價2195美元/平，同比0%；中端住宅均價1158美元/平，同比1%；普通住宅均價780美元/平，同比增長1%。

圖：胡志明各類型住宅價格趨勢

外國投資者逐漸增多、中國投資者占比最高：隨著中美貿易摩擦升高以及越南經濟基本面的穩健，越來越多企業家和個人在關注越南房地產的投資機會，根據CBRE的自己統計，2018年通過該公司在越南購房的客戶中，中國占比45%，韓國22%、美國5%是最高的三個地方。購房者的目的中，用於自己居住的占比約20%，比2016、2017有明顯下降，顯示投資比例較高；其中準備轉售（Buy-to-gain）的占比約22%，準備轉租（Buy-to-let）的占比約58%。

圖：外國人購房占比（僅指通過CBRE進行購買，不是整個市場）

租金收益平均6%、國內人都較難相信、但高位略有下降：從歷史來看，公寓的租金收益率是相對較高的，房價最高的第一區租金收益率相對較低，但也維持在4%的水平，其餘的租金收益率都在6%，而新的開發區第二區（類似上海浦東新區）由於整體房價相對較低，租金收益率則最高達到8%，但隨著2015-2018年四年的銷售量逐漸竣工交房，預計2020年將會是竣工高峰，將使得買房用作租賃的面對更大的壓力，租金收益率預計會持續下行，目前平均在6.7%左右，預計未來將向第七區和平盛郡靠近。對比國內2%左右的租金收益率，這樣的租金較難相信，其實紐約等主流城市也有近6%的租金收益率。

圖：胡志明市竣工率及租金收益率

越南房地產趨勢

2018年胡志明樓市最多的外國人來自中國，占比近30%，我們認為其中一個很重要的原因是經歷了中國樓市暴漲的中國人，都想要有再來一次的機會，沒買的重新買，買了的多買點，而越南像極了之年前的中國，胡志明像極了十年前的上海，但十年後的越南能否達中國的高度，胡志明房價是否能超越上海，仍是未知之數，不能簡單進行對比。

越南人口結構接近2007年的中國：從勞力人口（15-64歲）占比來看，越南2016年勞力人口占比約70.0%，接近中國2003年的水平(70.4%)，撫養比也接近約42%；從房地產角度，首次購房人口（25-44歲）占比來看，越南2016年首次購房人口占比為32.9%，與2007年中國（33.2%）接近。

圖：越南購房人口結構接近2007年的中國

越南收入水平接近2006年的中國：從人均GDP看，越南2017年人均GDP約3483萬元越南盾（1553美元），這和中國2004年接近（1560美元）；從可支配收入角度，越南2016年人均可支配收入水平為1603美元，和中國2006年接近（1739美元）。

越南城鎮化水平接近2000年的中國：越南2018年末的城鎮化水平約36%，相當於2000年中國的水平，我們預計城鎮化的提升將會是未來越南房地產市場重要的驅動力，此外從短期人口遷徙來看，2015-2017三年看胡志明市每年遷入人口約10萬人，而胡志明市每年新增供應在3萬套左右，考慮供需結構的錯配，因此整體而言出現供不應求的概率較大。

圖：越南城鎮化水平相當於2000年的中國

圖：胡志明市2015-2017年每年遷入人口近10萬、住宅市場供不應求

越南城市規劃水平接近1995年的中國：越南胡志明市的城市建設幾乎和上海一樣，西貢河將胡志明分為東西兩側，類似黃浦江將上海分為浦東浦西，目前胡志明的第1郡類似上海的黃浦區，第2郡類似上海的浦東新區。而從城市交通規劃來看，目前類似於上海1995年的水平，胡志明地鐵1號線2012年動工，原計劃五年後的2017年經營（目前尚未完工），上海地鐵1號線從1990年開工建設五年後的1995年試全線正式經營，從此處可以看出，同樣是五年規劃，中國按計劃完工，而越南則受制於拆遷以及施工能力等原因一再拖後。

不過，基於此，我們認為胡志明房價雖然有明顯上漲，但和十年前的上海市民一樣，在沒有親眼看到地鐵開通之後對城市交通以及房地產帶來的巨大影響之前，房價不會充分反映，對於一個國家最發達的城市還在建設第一條地鐵線的情況下，未來房價上漲的可能性仍舊較大。

總結：從購房人口占比、人均收入水平、城鎮化率、城市規劃及交通建設、房價絕對水平等多方面來看，越南和十年前的中國非常接近，分別相當於中國的2007年、2006年、2000年、1995年、2006年，但是現在的越南是十年前的中國，十年後的越南卻未必能達到今天中國的成就，比如越南城市規劃及交通建設的速度明顯比中國更慢，同樣是建設第一條地鐵，規劃都是五年通車，中國準時通車，但越南則預計要拖後2-3年。從買房角度，我們認為需要越南盾和美元兩個視角去看，從本國居民角度，我們認為越南本幣計價的胡志明房價上漲空間仍然較大，畢竟對於一個國家最大的經濟都市還在建設第一條地鐵線的情況下，當地居民在沒有真正見到之前，是很難真正想像或者感受這些交通建設帶來的巨變；但對於外國投資者來講，需要注意的是匯率貶值以及杠桿損失（越南買房沒法和在國內買房那樣輕鬆借貸）都將壓制最終收益率。

(報告來源：天風證券)

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