尋夢新聞LINE@每日推播熱門推薦文章，趣聞不漏接❤️
樓市一直有兩大爭論，一是房價漲跌之爭，二是買房時機之爭。然而，在房地產快速發展的這一二十年時間里，針對這兩個問題的爭論，一直都是婆說婆有理，公說公有理，當時都無法判斷誰對誰錯，只能通過時間來驗證。正如10年前樓市低谷期，許多專家學者都說不能買房，但如今來看，那些依然勇敢上車，咬牙買房的人已然成了幸運兒。筆者認為，對於樓市和房價的問題，短期趨勢往往更難以把握，但長期趨勢更容易看得透。就拿2018年下半年以來的樓市來說，降溫和下行成了關鍵詞，2019年年初又出現了政策調整現象，松綁和復蘇又成了一種預判。那麼，到底該如何看待未知的2019年呢？不妨先看一組數據。
諸葛找房統計數據顯示，根據國家統計局發布的12月70城房價指數，新建商品住宅銷售價格指數方面：上漲城市59個，下跌城市8個。其中，一線城市環比上漲1.3%，二線城市環比上漲0.7%，三四線城市環比上漲0.7%。二手住宅銷售價格指數方面：上漲城市47個，下跌城市22個。其中，一線城市環比下降0.3%，二線城市環比上漲0.1%，三四線城市環比上漲0.3%。值得注意的是，雖然新房、二手房價格漲幅有所收窄，但部分三四線城市房價漲幅依然較大，從新房、二手房上漲城市TOP10來看，南寧、錦州、大理、呼和浩特、襄陽4個城市均位居前十。不難看出，房價漲跌互現，每個城市都面臨不同的形勢，那麼我們該如何從中尋找出屬於自己的答案呢？
最近，新華社主管主辦的《經濟參考報》發表評論文章稱，因城施策之下，2019年樓市將平穩調整。其中文章還援引內人士的表態，2019年應避免部分地方政府因樓市下滑對財政、稅收、固定資產投資和經濟的影響，從而試探性放大對樓市政策的松綁力度，帶來不理性的資金入市。在筆者看來，顯而易見，這可以說是2019年最有可能出現的一種現象，而且樓市下滑給地方帶來的影響也極有可能是產生松綁最普遍的原因。筆者認為，菏澤、廣州、合肥、珠海甚至衡陽都已經邁出去了一步，隨後越來越多的城市都會走向這一步。因此，結合這一段時間的房價走勢和近期調控政策釋放的信號，筆者認為2019年的房地產市場可能有以下幾個走向。
第一，從調控政策來看，在房住不炒和因城施策的目標下，全國樓市整體從緊的基調不會改變，但試探性放鬆或逐步出現。
穩字當頭，一直都是這兩年樓市調控的目標。針對2019年的房地產市場，住建部已經定調要穩地價、穩房價、穩預期。在筆者看來，可以簡單用3個短句來概括2019年的房地產市場，即房住不炒是前提，因城施策是手段，房價穩定是目標。所以，可以預見的是，投機炒房空間只會壓縮，不會放鬆。不過，隨著房價的穩定，短期的限購、限價、限貸等措施或許會在適當的時候慢慢退出。
可能有購房者會問了，一旦調控措施退出，房價還會繼續上漲嗎？筆者認為，這些限制性手段本身就是應急性措施，就是為了短期內快速抑制樓市溫度，如今房價整體已經平穩，甚至出現了下行跡象，同時部分城市也面臨著土地財政的壓力，所以調整或者直接退出是有較大可能出現。但是，筆者認為，在調控政策的高壓態勢之下，盲目跟風退出顯然不可能，前提只能是本地房價已經沒有了繼續攀升的可能，或者有長效機制對接可能退出的短期調控手段。
第二，從市場結構來看，新房市場會趨於穩定，二手房市場出現波動的概率較高，但整體形勢利好剛需。
筆者認為，2019年新房市場要比二手房市場穩定的多，為什麼這麼說呢？首先，受各項成本約束，只要還有購房者願意買房，開發商都不可能大幅度降價，但是為了提高銷售業績，首付分期、特價房、一口價等折扣方式依然還會普遍出現。其次，對二手房市場而言，更能反應市場的真實變化，無論是房產中介還是炒房客、個人業主都會根據市場冷熱程度進行價格的浮動，達到雙方都滿意的心理價位。
最近有媒體報導，上海某學區房掛牌兩個月，降價200萬元仍無人問津。因此，筆者認為，在樓市調控從緊的情況下，對急於出手的囤房客來說，在月供和斷供的雙重壓力下，降價拋售或是一種可能。筆者認為，如果市場持續走低，為了活躍市場，房貸利率下調的城市或會增多。總而言之，無論新房市場還是二手房市場，整體形勢是利好剛需的，這也給糾結觀望還是買房的購房者吃了一顆定心丸。
第三，從趨勢特徵來看，樓市走向調整和競爭並存階段，城市之間會有分化，房企之間也會有分化。
筆者認為，2019年房地產市場依然處於調整期，但在調整的過程中不可避免的存在著競爭因素。一方面，城市之間的樓市環境會繼續分化，隨著內外部環境的改善，一線城市則面臨著一定上漲壓力，而承接一線和三四線城市購房需求的二線城市，搶人大戰則依然會進行，房價繼續下行的可能性不大，而三四線城市在棚改等紅利減弱的情況下，再想復制過去兩年的瘋狂模式顯然已經不可能。
此外，房企之間的規模化競爭也會越來越激烈，現金流依然是房企的生命線，資金鏈或成為擺在不少中小房企面前的生死大考驗。根據統計，僅2018年就有超40%的上市房企高管離職，有10多家房企宣告破產。因此，在筆者看來，樓市已經拉起了適者生存的大幕，在樓市回歸理性的道路上，2019年大幅度松綁顯然不可能出現，深度調整依然會是顯著特徵，而且在這個過程當中，也必然會有人為自己曾經的瘋狂付出一定的代價。