佛山公寓市場今年可能更差

文｜鄧浩志

佛山公寓市場今年可能更差

統計顯示，2018年佛山公寓成交面積139.29萬㎡，同比減少19%。今年情況可能更差。

佛山去年成交變差有三個原因：

首先是受調控影響，資金進入樓市受到限制，就公寓市場而言，貸款難度和利息都有所提高，因此需求受限；

其次是經濟大形勢的問題，這讓投資需求在各個領域都有萎縮，公寓明顯是沒有什麼剛需存在，純粹投資品種受到的影響自然首當其沖；

再有就是去年佛山關於公寓的新政多是支持用於租賃，對購買等升值的購買目的並不友好，再加上實際租金水平並無明顯上漲，所以市場購買的積極性受到影響。

另外由於廣州已經放開公寓禁售個人，佛山購買力將會在2019年被廣州市場巨大地分流了，所以今年佛山公寓市場一定比去年更加「不景」。

補充幫一下，去年佛山禪城、桂城、佛山新城等中心城區公寓成交面積78.80萬㎡，同比減少28.3%，成交均價15210元/㎡，同比上漲13.2%。表面上看公寓的成交價是上漲的，但實際原因是佛山公寓大多為復式產品，成交前十項目中，七成為復式，30㎡~50㎡供求最為活躍，50㎡~70㎡面積段中也是LOFT需求更多。復式的噱頭是使用率能成倍增加，價格就等於便宜了6成至8成不等。所以綜合考慮，佛山去年公寓的價格其實是基本持平。

棚改計劃大幅縮水，三四線城市樓市或進入長期冬天

2016~2018年全國棚改風風火火，大計劃，超標完成的地區非常多，這也導致了一波剛需被迫釋放。進入2019年，多數地區棚改計劃都有「縮水」。

未來有幾點值得注意：

1、從全局的角度看，按照棚改3年「攻堅」規劃，2018年-2020年為1500萬套，由於前期超標完成任務，後續逐步縮減是趨勢，過了這三年後，後續可能會進一步縮量，整體而言棚改市場將逐漸趨於萎縮；

2、各省、市之間存在不平衡，多數城市在減量的路上，但個別省份還有加碼的可能性，這類型地區需求有望加速釋放，最終必將推動這些區域房地產；

3、棚改對一二線城市也有影響，但很輕微，不會影響整體走向。三線城市棚改是影響樓市的決定性因素之一；

4、除了棚改總量外，是否採用貨幣棚改方式為主，也是影響商品房市場的關鍵，需要額外留意。