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基本面
1.2019年，全國基本面就是一個「穩」字。
不會大漲也不會大跌，整體走的是慢牛行情，長期來看一定會抑制投機需求，穩地價、穩房價、穩預期。
菏澤廣州珠海合肥放鬆調控闖關成功後，意味著政策底已到，而由於房地產板塊輪動和市場傳導滯後原因，市場價格還處於逐步探底，整體就是政策底已現，市場底稍後就來。
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調控大勢——因城施策
2. 因城施策，不再「一刀切」。
首先要明確的是，短期調控只是緩兵之計，長效機制才是長遠之策。各城市依據自己的實際制定調控政策。
這就是政策牛逼的地方，不僅僅是改變價格，還想改變經營模式，漸漸改變人們的預期，為長效機制建立預留時間。
3. 調控放鬆的多是「邊角料」。
因城施策執行的是地方政府，為了穩住地價，2019年一定會更多城市放鬆調控，但放鬆的多是「邊角料」。
中國城市的邊角料——三四線城市，可能會放寬調控；
城市本身的邊角料——郊區，可能會放寬調控；
房子的邊角料——公寓、商鋪、寫字樓，可能會放寬調控。
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一二三四線城市的投資策略
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一線城市
4. 一線城市已經深入調控2年，價格已經非常紮實。
按照房地產3年一周期的規律，壓抑已久的需求會在2019年爆發。
整體庫存較低、供小於求的一線城市已經率先回暖，近期的二手房交易更加活躍，而新房板塊已經進入補庫存階段。
2019年1月28日，房地產研究院發布最新一期《中國百城庫存報告》。
報告指出：截至2018年12月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2911、23261和19562萬平方米，環比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。
從數據來看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌後，2018年6月首次出現正增長，7-12月份連續同比增長，意味著一線城市正式進入補庫存階段。
可重點關注近期一線城市的土拍，看土地市場預期和開發商動態。
關於一線城市，建議重點關注深圳，因為深圳落戶容易，是一線城市獲得房票最容易的城市，也將是2019年重點關注的一線城市。
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二線城市
5. 二線城市正上演城市分化、板塊分化、價格分化。
強二線城市價格紮實，房價預期高，調控相對嚴格，政策打補丁明顯。基本面較好的城市已率先企穩，成交量開始緩慢爬坡。
而弱二線城市的土拍涼涼大戲還在上演，圈地造新城的泡沫還需要擠擠。
2019年調控不到位的還會繼續調控，調控太嚴的則會適當松綁。
例如：長沙既放開人才落戶，又按照戶籍年齡來度量剛需程度，既打開大門來歡迎人才又不給房票，這不是胡鬧嗎？由此可見，長沙的剛需優先搖號選房政策勢必還要繼續優化。
例如：南京在2018年下半年爆發了不少項目減配維權的時間，而一堆地王項目會在2019年入市，高地價和限價嚴格之間的矛盾勢必要調和，所以我們看到南京已經有些項目已經突破了限價，南京的限價的政策肯定會在2019年有所放鬆。
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三四線城市
6.三四線城市堅決不能碰！不能碰！不能碰！
重要事情說三遍。
（這里的三四線城市排除北上深旁邊的三四線城市，因為這些三四線城市會承接來自一線城市的剛需人口外溢）
經濟總量凝滯，房價預期早已被政策透支，三四線城市的巨大庫存和日益流出的人口及荒廢的產業之間的矛盾短期內是不可調和的。
未來巨量的三四線城市房子會沉淪在三四線城市、空置嚴重，面臨滯漲，不好轉手，淪為紙面財富。
現在的三四線城市只能依靠限售來托底樓市。
當限售解除之時，市場勢必會發生踩踏性拋盤，到時，三四線城市的房子，只能憑本事，各自逃命!
所以三四線城市的房子，要賣趕緊賣，不要去賺市場的最後一塊銅板！
前兩天，言先生寫了請轉給三四五線的親戚朋友，別再讓孩子回老家考公務員了,有兩位學員的留言非常真切。
其實不投三四線城市不僅僅是收益問題，背後還有家庭、孩子成長、城市資源等考慮，有資金，大可選擇更好的標的。
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不能碰
7. 不要碰北上深之外的環都市圈城市。
大都市圈是未來的趨勢，但按照目前的經濟發展，只有環京、環滬、環深，甚至都沒有環廣，更別說環杭、環寧、環廈。
北上深人地矛盾尖銳，拼命卡死用地指標，但其他城市這幾年通過撤縣改區、拆遷獲得了大量土地。本身也還有大量的土地可供開發，現在還沒有形成大都市圈的輻射能力，你就別去這些環城衛星新城填坑炮灰了。
8.不要碰弱二線和三四線城市的新區，不要碰離主城區超過30公里的新區！
你想想，帝都北京的輻射範圍也才50公里啊!有哪個城市的輻射能力能超過帝都？
9.不要碰”邊角料”。
不僅僅是三四線城市，還有公寓、寫字樓、商鋪，【大鬍子說房】已經寫過非常多的解讀文章了。
公寓：不能落戶；沒有學位；產權只有40年或50年；轉賣的時候交易稅費太高。還有最關鍵的一點是漲得不如住宅快，杠桿也沒有杠桿高。
商鋪：你只看到了商鋪面積小總價低，不需要房票，旺的商圈租金水平也高，卻沒有看到互聯網電商衝擊下，實體商鋪盈利能力越來越差，空置率越來越高，租金收益不穩。
而且商鋪在轉賣的時候，單是稅費高這一項，從供需兩方卡死了商鋪的溢價空間。
稅費基本達到轉讓價的20%左右，無論哪方承擔，賣方到手的利潤都會被稅費稀釋，投資回報率大打折扣。
而且高額的稅費一般人根本接受不起，導致需求方數量受限，商鋪的流動性變差，溢價也難拉高。
而住宅底商也好不到哪里去，輻射半徑有限，人流稀薄，生活型消費檔次不高，消費頻次低，租金和升值都難提升。
至於寫字樓，首先你要接受的就是賣散的寫字樓普遍的經營水平就是偏低的，現在好的寫字樓基本都是開發商自持，至少也是自持超過一半。再者還是空租嚴重、轉手困難、轉手稅費高這些問題。
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結
10. 房產投資看長線。
雖然短期內會有回調，沒有明顯上漲契機，但是長期值得看漲，也決定是普通人財富進階的最好機會。
在房價沒有大漲機會的前提下，要密切關鍵現金流和流動性，所以更要買可住、可租、可售的房子。