轉眼間春節假期就結束了，新的一年已經來臨，新年目標也開始逐步提上日程，買房算是很多人的新年目標，無論是在家鄉你還是在大城市，都需要一個房子一個窩。但無論是在哪買房，購房者最關心的就是房價，畢竟在如今的高房價下，一套房子就要掏空六個錢包，現在買怕房價下跌高位接盤，不買的話又怕房價上漲首付變車庫，辛苦一年又白幹。那麼2019年房價到底是漲是跌？樓市走向又會是如何？

在回答這個問題前我們先回顧下這一輪房價的上漲歷程，本輪房價上漲的大背景就是去庫存。為了去庫存央行降息，各地大規模的棚改貨幣化，在貨幣與政策的推動下，樓市升溫，房價快速上漲，房地產的造富能力吸引了大量的購房者前仆後繼的湧進樓市，再買漲不買跌的氛圍下，房子庫存從開發商手里轉到和購房者手里。可隨著去庫存任務結束，當前全國100城庫存規模相當於2011年11月的水平，即庫存規模回落到了七年前的水平，樓市的大局已定，無論是從政策還是貨幣上，房價已經失去了上漲的動力，房價走向基本清晰，2019樓市或出現三大趨勢。

1、降價銷售成常態

如果過去兩年房價上漲是常態，甚至有的地方房子還要靠搶，那麼2019年的樓市降價銷售將是常態。其實從2018年下半年樓市風向就開始轉變，高層會議上定調堅決遏制房價上漲，調控也逐漸嚴格，在約談、問責、棚改貨幣化收緊等一系列組合拳的實施，樓市已經開始逐步降溫，而到了年底，基本上已經是全面降溫，從搶不到房到房子挑著買，市場逐步回歸理性，一些房價虛高的城市房價也出現回調，房價下行趨勢明顯。

不過房子雖然不好賣，但開發商欠銀行的債還是要按時歸還，在過去兩年，由於房價上漲不少開發商都大規模跑馬圈地，囤地囤房想著大賺一筆，可是風險與收益是成正比的，囤地也是要錢的。數據表明，2018年下半年，房地產行業需償還規模為1786.2億元，到2019年，這一規模上漲至5381.6億元，並於2021年整體接近萬億元，其中近半數為公司債，瘋狂之後總有人要付出代價，大房企如碧桂園、萬科等還能風險預判較準，高周轉緊急撤離，而一些小的房企處境就有點微妙了。

還債無非就兩種方式，一種就是借舊還新，不過由於老百姓的錢都被房地產掏空了，國內也將房地產列為重大風險，所以房企紛紛海外發債，根據克而瑞研究中心數據顯示，2018年11月份房企境內外發債綜合成本達到8.54%，已經創下2015年以來單月融資成本的最高水平，當代置業最近更是發行了3年期1.5億美元優先票據利率高達15.5%，利率這麼高，還依舊發債，背後的原因是房企也開始缺錢，活下去才是如今唯一的訴求。除了借舊還新，降價銷售是最為直接的搶現金流的方式，降價銷售將成2019年的常態。

2、各地逐漸放鬆樓市調控

為何說各地要逐漸放鬆樓市調控，這一點和當前的土地財政是密切相關的，雖然人民日報、新華社等黨媒等都發文強調堅持樓市調控不放鬆，但地方征服可是要靠賣地續命，由於以前經濟過度依賴土地，甚至有的地方財政80%依賴賣地，就相當於一個人已經吸食毒品成癮，想短期戒掉肯定是很難得，而且大部分地方都沒有刮骨療毒的勇氣，只能是去地產依賴化。而且，短期內房地產依舊是支柱產業，房地產牽扯了太多的領域，所以在樓市降溫之際一些城市將逐漸放鬆樓市調控，維穩樓市，不讓房價出現大的波動。

但是放鬆樓市調控並不代表房價會上漲，之所以放鬆樓市調控只是為了不讓房價過快的下滑。正如住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌所講，2019年房市主要矛盾已經從過去的房價過快上漲,變成了過快下滑，或許這句話有點誇張，但確實也為2019年房價定了一個基調，在這一波房地產大潮的席卷，房價不斷上漲的同時房地產泡沫也越來越大，房價嚴重透支，如今調控威力減顯，房價已經有了下降的趨勢，沒有支撐的樓市房價下跌可能將超乎想像，只是在這個經濟轉型的關鍵時期，不能讓房地產泡沫硬著陸，所以住建部提出穩地價、穩房價、穩預期，維穩房價，慢撒氣式化解房地產泡沫。

3、房地產稅將進入實質性階段

房地產稅作為樓市長效機制重要的一個環節，實施肯定是毋容置疑的。不過房地產稅何時實施，怎樣實施，一直都是購房者所關心的。雖然房地產稅並不能直接降房價，但房地產稅有效的遏制投機炒房，並能帶來大量的財政收入。當前高房價很大一部分原因就是房子脫離了住的屬性，金融屬性太強，大家都想著買房投資致富，甚至有人坐擁幾百套房靜等房子升值。房子不是不夠住，只是不夠炒，炒房囤房投機成本太低，房地產稅的施行將提高投機成本，讓房子真正的回歸住的屬性。

那麼房地產稅何時實施，最近在”防范化解重大風險”研討班開班式上，中央高層表態要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，之前在12月份時候的表述是“要構建”長效機制，而到了1月份，則變成了”穩妥實施”長效機制。這一動詞的變化，意味深長，在聯想到全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已做到全國聯網，房地產稅還會遠嗎？根據確切消息，房地產稅法的議案，已經在人大的討論序列中，而且屬於第一序列，優先度很高，房地產稅立法的工作正在在加快，專家黃志龍表示，19年房地產稅有可能會納入立法，2020年前後實施的可能性存在。

房價走向基本清晰，2019樓市或出現三大趨勢，要不要買房清楚了？對於該不該買房這件事，筆者之前一直建議都是剛需在能力範圍內早買早住，投資客也可以買房用來投資。不過現筆者建議投資買房多看少動，剛需買房多觀望多挑選，隨著這一輪房價的非理性上漲，房地產泡沫風險已經很大了，當前買房自住或許沒有多大問題，但投資產房或許真的要高位接盤了。這一次調控的目的如今已經很明顯，就是短期的房地產調控與長效機制相結合，將高房價穩住，樓市去投機化，慢撒氣式化解房地產泡沫，房價長期穩定甚至穩中有降將是一個大趨勢，而且加上房地產稅施行，共有產權房、保障性住房的大量興建，房子將會從投資保值向著生活必需品的方向過渡，真正回歸住的屬性，房地產這個尿壺將真正的被遺棄。