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信托參與長租公寓市場發展的政策建議
本課題研究中，課題組對長租公寓市場進行了廣泛深入的調研，先後在北京、上海組織了3場長租公寓業務座談會，20家信托公司、42名業務骨幹和研發人員參加了研討；對京、滬、深三地13家長租公寓市場建設參與機構進行了實地訪談。調研中，從不同視角收集了房企、專業經營商、研究智庫以及券商、私募、信托公司等金融機構對長租公寓市場發展的意見建議，其中既包括了制度建設、稅收、土地成本等國家層面需要解決的問題，也包括資金獲取、經營管理、交易流轉等行業層面的問題（見附件二）。
（一）「管服並舉」加強長租公寓行業標準化體系建設
目前尚且缺乏規範長租公寓行業發展的系統性政策法規。建議從國家層面出台一部關於長租公寓經營、建設、管理的綱領性文件。具體而言，一是要加快推進大陸首部住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》的實施。二是建議盡快出台租賃行業配套政策，對消防標準、建築設計標準、裝修標準、土地性質、產權確認、市場準入、業務範圍、信息披露等進行明確要求。三是國家應鼓勵地方積極落實住房租賃業務政策指引，可參照北京市發布的《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》，鼓勵更多國有大中型房企及民間資本開展住房租賃業務，積極落實租售同權政策，引導住房回歸居住屬性。四是對於金融市場，建議監管層兼顧金融監管與長租公寓市場發展需要，加強對金融參與長租公寓市場業務模式的指導。
針對當前長租公寓市場，一是要規範行業管理，加強長租公寓房屋登記備案、徵信系統、租賃房屋統計平台、產品定價估值體系、風控管理體系的同步建設。二是要在稅費、水電煤氣費、REITs試點、稅收等方向，與國家鼓勵的行業保持一致性，為租賃市場健康發展提供綜合的監管配套支持。三是要下大力氣加強租賃市場監管與服務。
（二）完善稅收制度，為長租公寓發展注入「新動能」
目前大陸長租公寓的資產回報率相較國外發達國家的平均水平明顯偏低，其中在產業鏈各個環節被覆蓋的較高的稅率與課稅機制是資產低回報率的重要原因。以出租型商業住宅為例，12％的房地產稅與11％的增值稅已讓企業舉步維艱，再疊加盈利後的企業所得稅，企業的盈利水平已無法覆蓋傳統的資金運用成本，淨租金收益率往往低於2.5％。擴大規模與盈利之間形成一種對抗，壓縮了中小企業生存發展的空間。
從美國及日本住房租賃市場發展經驗來看，稅收制度是推動和規範長租公寓市場健康發展的基本制度，在長租公寓市場降低融資成本、吸引金融支持、拓寬退出管道等方面發揮了積極作用，因此應充分借鑒國外經驗，建立與國內長租公寓市場發展相適應的稅收體系，健全完善針對產業鏈中各個賦稅環節稅收制度。具體而言：
一是為降低長租公寓領域土地成本，建議借鑒美國的做法，將企業一次性的土地出讓金收繳思路轉變為長期的租金稅收收繳思路。
二是對於長租公寓經營主體，建立商品租賃住房經營企業資質認證體系，對通過認證的企業，提供稅收減免優惠；政府建立租房價格指導標準，對租金定價符合要求的經營企業進行增值稅減免；對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠支持。同時，給予長租公寓相關房地產稅的更多優惠，如個人1.5％的稅收優惠能在企業中使用。
三是建議針對長租公寓經營，降低企業稅負。將物業改造成本、裝修成本、代收代繳的水電費以及利息支出扣除可能將投資採取一定期限扣除折舊，對托管企業採取出租租金扣除房東租金的差額作為企業繳納增值稅、房產稅的稅基，同時比照高新技術企業減按10％征收企業所得稅。
四是在融資層面，應優化信托型REITs發展的制度環境。盡快研究出台REITs相關法律法規，解決長租公寓市場中間環節重復課稅問題，諸如當REITs收益分配達到一定比例（90％）後，可將分配給投資者部分所得免征公司層面所得稅，以提高其投資回報率，鼓勵各方參與。
五是在客戶層面，建議住房貸款及租金在個人所得稅稅前扣除，引導住房需求向租房方式釋放。根據《個人所得稅法修正案草案》，個稅起征點由每月3500元提高至每月5000元（每年6萬元），增加住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除，為個人租房費用稅前抵扣提供了政策依據。
（三）增量端增供給降成本，存量端強監管控流程
經過多年的積累，加之政策紅利不斷釋放，大陸長租公寓行業逐漸進入快速發展期，供應端形成了以存量盤活為主體，增量開發並行的市場格局。長租公寓市場競爭在加劇，行業集中度增加，更加考驗長租公寓機構的拿地拿房能力、經營效率和資金運作能力等。對此，從增量端與存量端提出以下建議：
增量層面，注重結合國家政策導向，綜合運用租賃用地、集體經營性建設用地、商改住、工改住、城中村改造等土地資源，真正從供給端降低長租公寓的用地成本。首先，應鼓勵信托機構參與直接入市或土地置換的集體土地租賃用房建設、參與集體自留地建設，發展長租公寓。其次，鼓勵信托機構通過留用地指標落地在規劃區範圍內的國有建設用地等方式，參與建設集體所有的長租公寓物業管理。另外，積極推動政策實施，引導租賃用地、商改租用地、工改租等土地資源對接長租公寓市場。
存量層面，注重有序擴張，嚴格掌握租金收取的全過程，加強租賃市場監管。對於租賃市場，一是引入帳戶托管或第三方監管服務機構，規範對躉繳租金的使用；二是關注租賃市場的結構，防范壟斷現象；三是建立租賃經營企業的監測系統，制定租賃經營企業破產預案，對經營不善，有破產可能的經營企業進行強制托管。對於金融市場，首先，建議監管層保持定力，支持長租公寓市場多種可行性的業務模式，讓市場機制發揮作用；其次，鑒於信托發揮破產隔離作用對於ABS的重要性，在貸款合同、租賃合同和資產管理合同中，需就各種破產情形下各方的權利義務進行較為明確的約定。再次，逐步形成基礎資產的入池標準及對發行ABS企業設置準入制度；最後，從金融消費者保護的角度來講，應該要求提供消費貸的機構加強信息披露，如應當將躉繳租金的選擇權交給到消費者，向消費者揭示其可能面臨的風險，使其自發進行選擇。
（四）加強信托端產營結合，推動集中管理、職住平衡、平台+數據經營
隨著長租公寓市場的快速發展，市場參與者的融資需求也愈發強烈，無論是採用集中式經營或是分散式經營，均面臨著前期資本投入的巨大沉淀、期中經營的現金流承壓與資金較長的回報周期等現實問題，急切需要金融機構介入提供切實可行的資金解決方案。在市場參與方中，國有企業與專業經營商之間也存在較大價格議價與經營能力的「資源錯配」現象。此外，經營管理人才缺失、激勵機制待完善與亟待加強的軟硬件一體化智能管理系統等問題均值得關注。
房地產市場是信托公司的傳統業務戰場，信托自身的優勢在於資源配置而不是經營，在傳統「增量+債權」的業務模式之外，信托公司可發揮自身靈活的資源配置能力與較高的客戶黏性等優勢，加強產營結合，組建經營聯合體，與國有企業、長租公寓經營商、地產商、地產基金等各方合作，推動長租公寓經營及盈利能力的提升，在長租公寓市場中有所作為。
第一，信托可以憑借資源優勢引入國有企業資源，將來自國企、集體建設用地、部分城市更新改造遺留下的資產項目或具有價格窪地的資產進行「批發式」改造與出租，以集中管理經營的方式提高企業經營效果。資源優勢帶來的集中式的管理模式不僅方便政府或企業進行統一的社區管理與規劃，在降低改造與經營成本的同時，可給予入住人群相對舒適的「社區型環境」。
第二，信托可以財務投資者的角色提供金融支持，協助長租公寓企業提升經營能力。一是長租公寓企業應從租前到租後貫穿「租賃生命周期」的全流程，提供高品質、全流程的便利服務，即提供「公寓+」衍生服務，這將有助於降低空置率、獲得更高的長租公寓品牌溢價，是長租公寓企業的重要盈利來源。二是應提升長租公寓經營方的經營成本管控能力。規模化經營、信息化平台建設以及精簡的人員配置都能加強企業的成本管控能力，其中信息平台的建設是關鍵。三是組建專業化的管理團隊。經營管理團隊應由具備房地產專業知識，精通投資銀行業務、財務管理和相關法律法規，具備金融和資本運作能力的復合型人才，這是長租公寓企業做到穩定可持續盈利的關鍵要素。
第三，隨著互聯網金融的發展，以大數據、雲計算為核心的金融科技成為長租公寓經營商節約成本、提升經營服務效率的利器。同時通過IT深度參與，做適合長租公寓產品的匹配，做到「客戶畫像」，從個性化、差異化、智能化、精細化等方面滿足不同客戶群體的消費需求。而作為市場參與者的信托公司，應順應中央號召，積極參與長租公寓業務，培育和引進復合型房地產金融信息化人才，加強IT系統建設及信息化應用，加強對於公司內部業務考核與激勵機制，通過設置不同的管理費收入權重鼓勵長租公寓項目創新，嘗試建立長租公寓經營商對接端口，以平台+數據服務模式，協助提升業務效率，更好地服務長租公寓市場。
（五）綜合開拓國內外資金管道，解決長租公寓融資難題
根據調研和研究成果，長租公寓未來市場潛力巨大，大陸目前品牌公寓的數量不到200萬間，占整體租賃市場的比重約為2％。在政策利好背景下，參與機構的融資需求伴隨著其搶占市場份額和追求規模快速增長的過程與日俱增，資本流入與需求不匹配問題亟待解決，開拓多元化融資管道是解決長租公寓市場資金供給的重要手段。
從國內資本市場看，長租公寓租金具有現金流穩定、小額分散的特點，可以通過證券化手段做到融資，尤其是信托機構可以充分發揮產品靈活機制，運用ABS、REITs、CMBS以及股權融資等創新模式，幫助長租公寓市場獲得低成本資金，打破過去房企融資管道有限的壁壘。同時信托可借助底層資產為長租公寓的產品收益率穩定的特點，引入養老基金、民間私人資本、大型企業、銀行和保險資金多元化的資金供給管道，建立長租公寓投融資業務的市場基礎。也可以在國家層面設立一個國家級政策性引導母基金，吸引信托公司、銀行、保險公司、地產基金等金融資本，以及長租公寓經營方、房地產企業等產業資本進入，母基金下設慈善基金、股權投資基金、夾層基金、並購基金、公募REITs等主要分支的子基金，為長租公寓提供政策性金融資金扶持。
從國際資本市場看，加強國際合作，拓寬國際資金的合作管道，積極有效地引入如慈善資金、政府基金、大學基金、全球私募基金等具有久期長、規模大、穩定特質的外部資金，支持長租公寓市場建設。長租公寓項目本身也可以與城市更新、特色小鎮、共享空間和醫療健康等概念掛鉤，增強項目特色，獲得更多國際資本市場支持。
（六）推動長租公寓類信托產品交易流轉，創新退出機制
長租公寓底層資產分散、管理經營質量要求較高、參與主體眾多、投資者直接參與管理難度較大（多以認購信托份額或REITs份額等金融產品形式參與），導致長租公寓投融資的交易流轉及退出管道不暢。從資管新規的政策導向來看，產品標準化、信息披露充分、可流動、可交易等是監管鼓勵的發展方向。發行長租公寓標化或者「類標化」產品有助於不動產持有企業或經營企業盤活資產，擴寬融資管道，提高融資效率。
第一，加強長租公寓信托的制度建設，完善信托財產登記及信息披露，規範信托投資運作管理及風險管理，引導投資者積極通過標準化的信托產品及財產登記進行流轉交易，提升信托產品及財產登記、信托受益權交易流轉、信托份額質押流轉的效率，有效服務長租公寓市場參與主體。
第二，推動中國信托登記有限公司（簡稱「中信登」）獲得「非標轉標」的行政許可，將長租公寓的租賃貸款、抵押貸款、應收帳款債權、股權債權等作為基礎資產，在此平台上進行信托受益權質押流轉，增強產品流動性。
第三，長租公寓經營商可以積極探索在銀行間債券市場、北京金融資產交易所、深圳證券交易所和上海證券交易所，以公募或者私募形式所發行企業債券和公司債券，進行流轉。信托公司可以以承銷方式，幫助符合條件的住房租賃企業發行債券產品。
第四，依據長租公寓參與主體需求，以租金受益權ABS/ABN、類REITs、CMBS/CMBN、消費金融ABS及公募REITs等方式，為長租公寓項目提供標準化的退出管道。
第五，探索推出長租公寓價格指數基金掛鉤產品。參照房地產價格指數，以價格指數理論為基礎將全國長租公寓租金價格匯編為指數，根據全國長租公寓市場的價格變動及其總體價格變動平均趨勢和變動程度的相對數，動態反映長租公寓市場的走勢及景氣程度。通過指數的方式，將非標資產標準化，指數基金化後可以將其設計為掛鉤產品，在場內或者場外進行交易。創新此產品，能夠更加公平、公正、公允的反應長租公寓市場的價格變動情況，為長租公寓市場提供另一個退出機制，對沖因為房租價格波動導致的價格風險。
本文源自 中國信托業協會
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