一場80%的大跌引發1200億市值閃崩！地產違約潮來了？李嘉誠王健林發出警示

1月17日，小型港股內房股一輪快閃暴跌引起業界高度關注。以陽光100中國（02608.HK）和佳源國際控股（02768.HK）兩家為代表的港股內房股遭遇大跌，分別以64.59%和80.62%的跌幅收盤，均收於歷史最低價。

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對21世紀經濟報導說表示：

「這兩家只是給市場一個預警而已。有很多我所知道的房企，包括股權質押都已經出現實際違約，並且在醞釀了幾個月之後才真正爆出來，內地就拖得更久了，根本就捂著不會說。」

同日，除了佳源國際控股、陽光100中國以外，包括國瑞置業（2329.HK）、力高集團（1622.HK）、嘉年華國際（996.HK）、雅居投資控股（8426.HK）均出現下跌。其中，國瑞置業下跌21.63%，力高集團下跌16.46%，嘉年華國際下跌9.85%，雅居投資控股下跌約10%。小型內房股市值一日蒸發逾372億港元。

據每日經濟新聞測算，當日港股地產板塊整體市值蒸發超過1200億港元。

1月18日，盡管多只閃崩股早盤集體反彈，但仍引發了業界對中小房企資金安全的擔憂。

01

為何閃崩？

閃崩股之一佳源國際控股近期尤為引人註目。

根據克而瑞研究中心發布的《2018年中國房企銷售額TOP200排行榜》，2018年佳源集團銷售額高達875.5億元。而2017年，同樣的銷售排行榜中卻沒有佳源集團的名字，而是「佳源國際」，但其銷售額僅僅為79.2億，排名在155名。

隨後，佳源集團銷售排行榜突然躍升引發市場關注，其銷售額真實性也遭受質疑。1月14日，佳源集團官網發布聲明稱，出現數據上的偏差在於統計對象不同，新浪樂居財經發布的「佳源集團2017年銷售額79.2億」的數據，只是克而瑞自行監測的佳源國際2017年的銷售額，佳源集團與佳源國際主體完全不一致。

但令人意外的是，1月17日，以佳源國際為代表的港股內房股出現一輪閃崩，跌幅令人驚呆。暴跌發生後，市場立即傳出各種說法：強莊股的莊家離場；股價雪崩是因為機構做空；資金出現問題，大股東爆倉或是債務違約等。

對此，國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖解釋稱：

「佳源集團為什麼會出現斬倉，細節我不知道。但是佳源的股價暴跌的主要是因為有一個3.5億的美元債延遲了還款，在處理過程當中有一些技術性的問題。到位的時間比原定時間稍微晚了一點，導致一個所謂技術性的違約，給市場放出了錯誤信息。

因為股權質押一般都有個標準，我們叫做交叉違約條款，就是股權質押，也就是說只要公司有任何一筆債務違約，這個股權就立刻到期，所以就導致先有一些股權質押被砍倉，砍了以後導致連環砍倉。所有的券商都在股價突然之間下跌的情況下，有一個風險管控機制，它會自動砍倉。這個是佳源暴跌主要的原因。」

1月17日，有相關媒體報導，佳源國際控股確實有一筆3.5億美元的短期債券到期，該筆債券票息高達8.125%。而該公司本金額4億美元、票息12%的N2020債券現價也跌了三成，創新低。

當日晚間，佳源國際在官網上掛出了聲明，稱該3.5億美元的優先票據集團確認已償還全數款項，目前財務狀況穩健，並強調了一句「管理層對公司未來發展充滿信心」，側面對債務違約一事進行否定。

同日深夜，陽光100也發布公告，稱集團經營正常，財務狀況良好，有能力回購股份，並表示不知道什麼原因導致價格和成交量發生波動。不過，黃立沖認為，同樣閃崩的陽光100可能也存在股權出現問題的狀況。

同策咨詢總監張宏偉解釋稱：

「目前來看，有兩三只股票出現波動，更多的還是與短期資金壓力有關，比如可能有債務到期了。但某種程度上，境外的一些資本在利用這個事件做一些文章。 這幾個企業很快辟謠說已經還清了，也說明反彈是基於短期的一個表現。」

02

閃崩背後的風險

盡管兩家閃崩股於1月18日已經出現反彈，但其背後引發的資金安全卻成為行業關注焦點。

佳源國際相關數據顯示：

2012年-2015年，佳源國際的淨借貸率分別高達183%﹑357%﹑304%、380.5%。2016年佳源國際的淨借貸率為150.2%，而到2017年中期已經下降至86.3%；

2018年中期報告顯示，截至6月30日，公司的淨資本負債比率大為改善，比率由2017年12月31日的126%大幅下降至85%。

陽光100的財務數據也不樂觀。公開數據顯示：

截至2018年6月30日，陽光100的長期貸款及借款達139.3億元，短期貸款及借款達45.28億元，而陽光100的在手現金及現金等價物僅為33.66億元。此外，陽光100還面臨著高負債率，由此而衍生出的高負債的利息也吞掉了其大部分的淨利潤。

2018年上半年，陽光100的淨負債率高達234.1%，而同期的溢利僅為4.47億元，較2017年同期減少1.8%。

對此，黃立沖表示：

「我不對這兩家企業進行評論，但是我想講講房地產公司的債務的共性：房地產公司如果它的債務已經到85%以上，只要有一筆債務違約，它整個公司就有全面崩潰的風險，這是房地產公司的特點。」

他進一步解釋，房地產公司的資產包括在建工程、存貨、土地儲備，投資性物業等等，投資性物業往往又經過了重估，所以它並不是原始的會計帳，往往重估的過程當中又會比公平市場價格會進取一點，但也不會離得太遠。

也就是說房地產的所謂的帳面上的資產值需要給予它正常的環境，沒有債務違約的情況之下慢慢套現，才能套現出淨資產。但一旦有債務違約，從債權端它既有罰息又有增加的利息，也會觸動其他售房協議和買地協議以及國內發債的違約，因此它是全面崩潰的狀況。所以市場上任何一家房地產公司，如果它的債務在85%以上，出現債務違約又沒有人及時給它救助的話，這家公司就必然成為一個負資產公司。

此外，債券交叉保護條款的設置可能進一步加劇發行人短期集中兌付壓力，進而加大發生大面積實質性違約的概率。「佳源集團就是因為出現了技術性違約問題，才對市場釋放出了錯誤信息，但可能它不久就能緩過來。」黃立沖解釋。

中原地產首席分析師張大偉也認為，大部分股價暴跌房企都是因為資金鏈安全問題，或者是因為融資出現問題，或者是因為大股東質押過高。從目前房企融資環境來看，中小型房企將是未來市場最大的風險。由於一些房企杠桿比例過高，在銷售放緩之下，很容易出現債務違約等問題。現在看，2017-2018年在排行榜突然上升的企業，都面臨非常大的資金鏈壓力。

03

2019年，房企迎來債務違約潮？

中信建投分析師黃文濤在14日發布的研究報告中指出，存續房地產債到期償還高峰在2021年，但若考慮回售條款，2019年房地產債償還壓力最大。

文中分析稱：

未來5年房地產債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019-2022年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。從季度來看，2021Q3房地產到期償還量最高，為2339.26億元，其次為2021Q1的2061.87億元，2022年以後單季度到期償還量均小於1000億元。

2019年為房地產債償還壓力高峰。其中，3季度房地產債到期壓力最大，達到1133.24億元，而1季度有840.38億元的債券可回售，因此加上回售規模後1季度為2019年房地產債償還壓力高峰，達到2263.09億元。

無論被動或主動，2018年以來，有多家房企進行了企業或分公司的名稱變更，將名稱中原有的「房地產」「地產」，甚至「置業」等字眼替換。據不完全統計，截至2018年底，已經有近25家房地產企業更改名稱，其中不乏萬科企業股份有限公司、保利發展控股集團股份有限公司等龍頭企業。

克而瑞研究中心數據顯示，2018年11月份房企境內外發債綜合成本達到8.54%，已經創下2015年以來單月融資成本的最高水平。尤其是境外債融資，房企平均境外債融資成本11.47%，較前10月境外發債成本6.45%增長5.02個百分點。2018年1～11月，房企平均融資成本6.32%，較前10月的6.06%顯著上升，超過2017年全年平均值。

04

萬達宣布徹底退出房地產

李嘉誠：今年千萬別炒房

除了市場表現，關於房地產行業未來的風險所在，我們或許還能從大佬們最近的「警示」中窺探一二。

1月12日，萬達集團召開2018年年會，董事長王健林現場宣布向文化、服務業轉型，今年萬達商業將放棄全部房地產業務，「一平方米房產開發也不能有」。

而就在1月11日，李嘉誠宣布退休後首度公開發聲，他接受媒體採訪時表示：

今年世界經濟還很複雜，大家要小心點，買房要量力而行，如果分期付款能夠負擔，買了自己住沒問題，應該買，但是炒房就千萬不要，因為波動很大。

截圖來源：梨視頻

1月9日，王石在深圳的跨年演講上說，市場給他上的最好一課是，市場是很公平的，你怎麼投機賺的錢，它一定讓你還回去。你培養了投機的隊伍，遇到不投機的市場，就不會做了。

微信公眾號「90度地產」(ID:dc90du)分析稱，在大佬們看來，樓市邏輯變了，曾經的暴利行業房地產缺陷開始顯現：

一是房地產是強周期性行業，在周期變化中很多企業死掉，即便大型企業也避不掉這個周期性變化；

二是房地產現金流不長遠，不穩定，一旦金融監管管控嚴厲，現金流的風險就來了。

基於此，以前房企粗放的單一開發模式，根本不可能持續長久。存量時代，房企能做的唯有轉型。只有這樣，企業才可以任憑風浪起，穩坐釣魚船。

– END –

本文僅代表作者個人觀點，不代表本公眾號立場。本公眾號轉載此圖文僅出於傳播更多資訊之目的。如有侵權或違規請及時聯繫我們，我們將立刻予以刪除。