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2019年來了，很多人問小編今年的房地產形勢怎麼樣？雖然影響房地產的因素很多，但1年短期的房地產走勢主要看金融，下面小編將通過一系列金融數據，預測2019年房地產的走勢。
回答這個問題之前，讓我們回顧一下2018年的房地產情況。
一、2018年房地產量低價高，一線價格反彈，二三線增速放緩，有下滑趨勢。
2018年房地產總體趨勢就四個字——量低價高。2017年-2018年，在\”房住不炒\”的大政策環境下，房地產調控逐漸加碼，限購、限貸、限售甚至限離等政策輪番上陣，直接效果是商品房銷售面積迅速下滑。銷售面積在2018年9月以來開始同比下滑，12月增速恢復至0。雖然銷量下滑，但商品房銷售均價增速仍在高位，12月房價增速約12%。商品房銷售額在房價和銷量共同作用下，同比增速從16年中的56%放緩至18年底的12%。
2018年房地產分化加劇，一線反彈，二三線放緩並有下滑趨勢。分城市來看，2018年70個大中城市新建商品住宅價格同比增速反彈至10.6%，但環比的分化已開始顯現，一線城市商品住宅價格反彈，而二三線增速放緩，有下滑趨勢。
二、2018年房地產總體資金面改善，但企業和個人借貸下滑，房企借貸資金仍偏緊。
房地產投資增速和房地產資金增速呈正相關。房地產是個資金密集型行業，拿地蓋房都需要大量的資金支持，房地產企業的錢足不足，融資成本如何，直接關係著房企的盈利能力。房地產融資容易，融資成本低，意味著房地產投資即將增速，房地產形勢轉好，下圖反映了房地產投資增速和房地產資金來源增速的關係，可以看出二者基本是正相關的。
2018年房地產資金來源同比上升6.4%，總體資金面改善。房地產公司的資金來源分為四部分——房企自籌資金、定金及預付款、個人按揭貸款和國內貸款四部分。根據國家統計局和中銀證券的數據，2018年1-12月，房地產開發企業合計資金來源為16.6萬億元，同比上升6.4%，較上月累計值減少1.2%。
從各資金來源同比來看，1-12月數據中，國內貸款累計新增2.4萬億，同比減少4.9%；自籌資金累計新增5.6萬億，同比增加9.7%；定金及預付款新增5.5萬億，同比增加13.8%；個人按揭貸款新增2.4萬億，同比減少0.8%。
雖然房企開發資金較上年度更為充裕，但房企借貸資金仍偏緊。從融資結構數據來看，自籌資金、定金及預付款在增加，貸款無論是房企國內貸款還是個人按揭貸款，同比均處於下滑狀態，房地產企業國內貸款同比下降4.9%，個人按揭貸款同比下降0.8%。這是由於\”房住不炒\”政策之下，銀行對房地產企業貸款收縮，個人房貸利率上升導致。
三、人民幣貸款高速增長，主要源於企業貸款增速快，以房貸為主的居民中長期貸款同比下滑
12月人民幣貸款同比大幅增加，主要增長動因來自於企業貸款，居民貸款增速相對緩慢，以房貸為主的中長期貸款甚至在下滑。12月人民幣貸款增加1.08萬億元，同比多增84.8%。分部門看，企業部門貸款增加4733億元，同比多增94.6%；住戶部門貸款增加4504億元，同比多增36.7%。其中，住戶部門短期貸款增加1524億元，中長期貸款增加3079億元。
1-12月人民幣貸款累計增長近20%，而居民貸款增速緩慢，居民中長期貸款同比下滑6.6%。1-12月人民幣貸款累計新增16.2萬億元，同比增長19.5%。分部門看，企業部門累計新增人民幣貸款8.3萬億元，同比增長23.8%；居民部門累計新增人民幣貸款7.4萬億元，同比增長3.2%。居民部門中，短期貸款累計新增2.4萬億元，同比增長31.7%；中長期貸款累計新增5 萬億元，同比減少6.6%。
房貸減少，主要是因為2017年3月以來，各種房地產限貸政策，提高貸款折扣利率，導致個人信貸受限，而且房貸利率上升，貸款額度下滑。未來個人房貸走勢如何，得看房貸利率是上升還是下降，還要看房貸政策是否緩和。
四、重點城市房貸利率均下滑，個人中長期貸款呈上升趨勢
市場上資金普遍便宜了，SHIBOR等均在下滑，受此影響各主要城市12月房貸利率開始下滑，房地產資金鏈有好轉跡象。全國首套房平均貸款利率為5.7%，同比增長5.6%，環比下降-0.5%。其中，北京、上海、廣州、深圳的首套房利率分別為5.5%、5.1%、5.6%、5.6%，同比變化分別為3%、2.2%、4.3%、2.4%。12月全國二套房平均貸款利率為6%，同比增長5.4%，環比下降-0.3%。12月末，銀行隔夜拆借利率為2.55%，較上月下降0.82%；十年期國債收益率為3.24%，較上月下降0.13%；十年期國開債收益率為3.65%，較上月上升0.28%。
五、總結：\”房住不炒\”政策不變，利率下滑，房地產資金面改善，2019年預計房地產穩中微升。
明年房地產走勢有轉好趨勢，但政策限制之下，不會有房地產過熱現象。首先，大環境下利率不會上升，反而會有下降趨勢。在2018年美國多次加息的背景下，中國不但沒有加息，反而在降準，2019年美國加息概率下調，中國的利率上升概率更不大。第二，房貸等中長期個人貸款方面，目前各大城市房貸利率已經呈下滑態勢，政策沒有加碼的話，大概率是2019年也會如此。第三，資金面來看，房地產資金增速同比成升趨勢，企業貸款增速快，個貸在利息下滑的背景下也將提升，對於房地產開發是利好。
政策方面，國家\”房住不炒\”的總體政策不變，既要防止房價大漲，也要防止房價大跌，因此，2019年房地產大概率是穩中微升的局面。
圖表來源：
光大證券研報《2019房地產是喜是悲》
中銀國際證券《房地產信貸12月報》