2019,二線城市「搶人大戰」急劇升級的背後

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2019,二線城市“搶人大戰”急劇升級的背後

讀懂中國樓市

2019年新年伊始,中國房地產市場政策尚處於真空期,市場未來走勢高度不確定。

新春剛過,春寒料峭。部分城市已經迫不及待地展開新一輪的「搶人大戰」。

另,最新消息:中國1月新增人民幣貸款32300億人民幣,前值10800億人民幣,創單月歷史新高。

新年上班的第3天(2月13日),西安就推出了驚人力度的「搶人」政策,放出史無前例的「搶人大招」:

具有本科(含)以上學歷的,不受年齡限制;具有本科(不含)以下學歷的,年齡在45周歲(含)以下;全國高等院校在校學生(教育部學信網在冊人員),均可遷入本市落戶。

在本市居住生活,在公安機關辦理居住登記2年以上,並參加本市城鎮職工基本養老保險實際繳費滿1年以上的人員,可遷入本市落戶。

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核心亮點

2019,二線城市“搶人大戰”急劇升級的背後

這一輪西安「搶人政策」的核心亮點是:搶全國所有的在校大學生。

❶全國高校的在校生。搶在校生,是史無前例。

❷搶45周歲以下的幾乎所有人。

搶人的背後邏輯

2019,二線城市“搶人大戰”急劇升級的背後

人口的老齡化與「劉易斯拐點」或是這場自2018年春天打響的二線城市「搶人大戰」的重要原因之一,但是近兩年的集中爆發,難道是這些城市同時爆發了人才危機?背後真正的邏輯是什麼?

春節剛剛過去不到10天,部分城市急迫的人才新政,似乎能夠讓人嗅出些什麼。

西安新出台的這一政策,使得全國家庭只要有一個在校大學生,或者有一個45周歲以下的人,就可以在西安落戶。這意味著西安戶籍政策的門檻,幾乎為零,也意味著對外地人限購的政策,幾近破解。

我們曾經分析過,理論上,搶到了一個大學生,就有可能搶到了8個人的GDP。

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一個大學生留在西安,可能還帶來一個男友或女友,再生兩個娃,雙方的父母至少階段性的來照顧,甚至不排除遷往西安生活的可能。

這是未來較長時期內給城市帶來的經濟活力和消費需求。

此外,從2017年開始,我們認定中國的城市化進程有別於其他國家的一個重要特徵,就是高鐵網特徵,或者說是中國城市的「虹吸現象」。

中國已經形成的「四縱四橫」高鐵網,將二線城市(之所以說二線城市,是因為一線城市仍處於嚴厲的管制之中)置於同一平台比較性價比。

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城市資源與機會,既包括城市的天然稟賦、公共服務,也包括了歷史文化、社會治安、政商關係等等,以及城市就業創業機會和收入。

生活成本,包括就業創業成本、就學成本、就醫成本、交通成本,當然權重最大的是居住成本,也就是這個城市的房價。

高鐵網的高度發展,城市性價比的比較優勢凸顯,使得幅員遼闊的中國土地越過了地理距離的阻礙,人口遷徙的便利與便捷性前所未有地大大提高。

在高鐵網特徵凸顯的城市化進程中,能夠搶到人,搶到高素質高學歷的人,搶到年輕有活力的人,才能夠獲得城市經濟發展和建設的「永動機」。

雖然武漢挑起了2018年的「搶人大戰」,但西安才是大贏家:2018年西安新增人口超73萬人。而根據杭州剛剛發布的人口數據,2018年杭州全市常住人口新增33.8萬人。

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西安引入大量的新增人口,更重要的邏輯是在短期內,搶來的人可能在西安購房。

2019年,全國樓市延續下行趨勢。1月,全國100個重點城市二手房掛牌均價環比下跌1.05%,連續下跌5個月,其中重點二線城市的二手房價格降幅最明顯。

1月份,碧桂園、萬科、恒大的銷售金額同比下滑幅度均在三成左右。

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而2018年西安的房價走勢閃耀奪目:僅根據限價背景下國家統計局的數據顯示,2018年12月西安的商品住房價格同比上漲22.4%,二手住房價格同比上漲15.0%。

在此之前,有人戲稱西安是房價10年不漲的城市。

有人的地方才有經濟,才有消費,才有住房剛需。或許各地方政府深諳此道,市場的支撐力,最實質的,還在於「人」。

新年剛過,二線城市之間急切的搶人大戰就拉開了序幕。可以預見,2019年的中國房地產市場,城市之間的爭奪戰、企業之間的爭奪戰、項目之間的爭奪戰,都恐難以避免。

2019,二線城市“搶人大戰”急劇升級的背後

附件:部分城市落戶政策

西安

本科(含)以上學歷,不受年齡限制;本科以下學歷的,45周歲(含)以下、全國高等院校在校學生。

海口

本科及以上學歷,55周歲以下,專科學歷,45周歲以下。

廣州

博士學歷,50周歲以下;碩士學歷,45周歲以下;本科學歷,40周歲以下。

杭州

碩士學歷,50周歲以下;博士學歷,55周歲以下;本科學歷,45周歲以下及一年社保和連續居住登記。

武漢

碩士及以上不受年齡限制;本科及專科學歷40周歲以下。

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