回顧2018年的房地產市場，如果要用一個詞語來形容其變化過程，雲霄飛車恐怕是再合適不過了。上半年樓市熱度相對較高，不少熱點城市依然可見排隊買房現象，但是到了下半年，隨著調控政策進一步收緊，樓市快速降溫，開發商銷售普遍遇冷，如同一夜入秋。轉眼間，來到2019年，很多購房者咨詢筆者，今年樓市是否會出現雲霄飛車情況呢？上半年和下半年是否會有不同的房價走向呢？

今天我們就一起分析一下這個問題。眾所周知，在一年當中，根據節點的不同，房地產企業會迎來好幾個銷售旺季，比如說返鄉置業、金三銀四、金九銀十等等。針對購房者關心的這些房價問題，我們不妨從進入2019年以來的第一個銷售節點返鄉置業出發，看一看在這40多天的時間里，房地產市場到底經歷了怎麼樣的變化，這種變化對於今年的房地產市場是否會產生傳導效應。

樓市進入深度調整期

2月16日，諸葛找房發布《春節購房大調查》報告，根據調查數據（調研時間範圍：1月28日-2月14日）顯示，82.65%的受訪者表示在春節期間有或者正在考慮購房計劃，意向購房城市多集中於老家省會城市和老家地級市。此外，在未來兩到三年的時間範圍內，高達91.9%的購房者有買房的計劃。

通過這份數據報告來看，房地產市場依然有著潛在的住房需求，但計劃總歸只是計劃，現實情況是進入2019年以來的這兩個月，房地產企業銷售退燒十分明顯，截至2月12日，26家龍頭房企銷售比2018年同期下滑了13%，這一定程度上與返鄉置業退燒有著密切關係。針對這種情況，官方媒體於開年發聲，對2019年房價進行了預判。

2月13日，官方媒體經濟日報發表評論文章《銷售壓力之下，不少開發商選擇春節期間加班加點——樓市泛涼意 市場漸理性》，文章稱為了在2019開年之際打好銷售業績的基礎，在面臨銷售壓力的情況下，不少開發商選擇在春節期間加班加點。但是，房企的努力似乎並沒有收獲正向市場回報。

文章還以「宇宙第一房」企碧桂園為例，今年1月份，碧桂園合同銷售金額同比大幅下滑52.2%，合同銷售面積同比大幅減少49.5%。面對銷售金額和銷售面積的「腰斬」，經濟日報評論認為，春節期間樓市低迷可能將成為房地產市場全年的縮影，不過雖然整體去化率降低，但部分好項目仍然一房難求。從整體來看，2019年穩定將是房地產市場主基調。

官媒開年發聲透露3大房價信號

第一，樓市短期內會繼續下行，但房地產穩定的大基調下，這種下行態勢不可能持續出現。

經濟學者馬光遠去年10月份就曾作出預判，截止到2019年4月份，房價會下行20%-30%左右。筆者認為，隨著房地產進入深度調整期，樓市分化成為了不可避免的趨勢，雖然龍頭房企可以通過自身實力和資金燙平周期帶來的影響，但目前的現實情況是面對開發商所釋放的各種利好，購房者選擇了無動於衷。因此，對於接下來的房地產市場，樓市繼續下行顯然是有可能出現的情況，但由於每個城市的樓市環境不同，調控邏輯不同，所以20%-30%的房價跌幅顯然不可能成為普遍性現象。

雖然樓市可能會延續春節前後的態勢繼續下行，但筆者認為這種態勢是短暫的，房地產市場幾乎不可能按照目前的態勢持續走下去。經濟日報所說的「全年縮影」，並不是持續性的量價齊跌，而只是宏觀上的一種態勢，更多的是表明了當前購房者的一種理性態度。其實，進入2019年以來的諸多會議和報告已經基本敲定了2019年的房價走向，既要穩房價，也要穩預期。換言之，既要防止房價大起大落，也要防止購房者的房價預期走向極端，房地產的地位一定程度上決定了下一階段的調控政策或會著力防止房價出現過度下滑。所以，房價波動範圍在10%以內是可以預見的。

第二，面臨房地產有價無市的趨勢，在一城一策的調控手段下，活躍房地產市場的措施或相繼出台。

面臨購房意願的普遍下滑，雖然開發商紛紛推出特價房、一口價、首付分期等形式來吸引購房者，但是開發商所釋放的這些利好基本都是打了優惠這兩個字的擦邊球，實質性利好少之又有。對此，有不少網友表示，特價房僅僅只是個噱頭，要是真金白銀的降幾千，肯定會有很多人入手。所以，目前的房地產市場就是一場拉鋸戰，購房者坐等降價，開發商雖然著急業績增長問題，但基本還是選擇先扛著，總而言之，觀望下一步政策的出台成了雙方最主要的選擇。

筆者認為，春節期間樓市的低迷或會對2019全年的房價走向產生一定的傳導效應，而為了改變這種有價無市的格局，在一城一策的調控手段下，刺激房地產市場活躍度的相關措施或會相繼出台。在筆者看來，這些措施主要體現兩個原則：一方面，在繼續遏制投機炒房和穩定房價的基礎之上，鼓勵和引導剛需購房者入場，比如下調首套房貸利率，放寬落戶政策，加入城市搶人大戰，松綁各地不合時宜的調控措施等等。另一方面，加大對租賃住房的政策支持，引導居民租賃消費。

第三，房地產市場持續回歸理性，開發商和購房者角色發生轉變，靠房子賺錢越來越難。

目前，雖然樓市銷售遇冷，但是購房者對於品質好房的需求並未減少，正如經濟日報所說的「好項目仍然一房難求」。此前有報導稱，在三四線城市，如果遇到一個好的項目開盤，半個城的人都去了。雖然這有誇張的意思，但也透露出兩點信息：一方面，隨著房地產市場回歸平穩，購房者已經告別了見房就買的階段，普通購房者更加看重房子的品質。另一方面，購房者認知的轉變給開發商提出了更高的要求，不僅要考慮把房子賣出去，更要提高樓盤的整體品質，所以這使得開發商的角色發生了轉變，不僅要做好一個開發商，而且還要做一個服務商。

開發商和購房者態度以及角色的轉變，說明以後靠房子賺錢越來越難了。在房住不炒的定位下，隨著房子一點點剝去金融屬性的外衣，投機炒房客無法享受到短期內房子差價上升帶來的巨大利潤，炒房盈利空間被大大壓縮，而開發商也無法再盲目追求房地產市場帶來的巨大紅利，逐漸進入了低利潤時代。此外，隨著房子回歸到居住的本質屬性，只有靠譜的房子才能獲得更高的市場占有率，所以在微利潤時代不可避免的面臨著行業規模化的競爭。筆者認為，大開發和高盈利的階段已經過去了，無論是購房者還是開發商都應該慢慢接受並習慣常規利潤甚至是低利潤的現實。

​針對2019年的房地產市場，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示，2019年房地產市場的主要矛盾已經從房價上漲過快轉變到過度下滑，所以需要穩住國民經濟，穩住銷售和房價。其實，一言以蔽之，目前國民經濟的穩定需要樓市和房價的穩定。筆者認為，這既是當前房地產行業在國民經濟中的地位決定的，也是目前全球經濟大環境決定的。

總而言之，根據目前樓市政策釋放的信號來看，「一城一策」將引導2019年房地產市場全年的走向，這既是為了避免房價上漲壓力較大的城市反彈，也是為了避免房價下行壓力較大的城市大幅跌落。所以，平穩將會是貫穿2019年房地產全年的主基調，對於還在糾結能不能買房的購房者來說，最根本的就是從自己的實際需求出發。