文 | 央觀君

最近，有媒體報導，據天眼查網站顯示，北京京東尚科信息技術有限公司（以下簡稱 「京東尚科」 ）27億受讓北京翠宮飯店有限公司100%股權，京東尚科已成為北京翠宮飯店的唯一股東。同時，據公開的工商資料顯示，本次的收購方京東尚科為北京東世紀貿易有限公司全資控股子公司，法定代表人為劉強東。

被收購方北京翠宮飯店方面，飯店原來的董監高被替換，改為由京東旗下多家子公司的法定代表人張雱任其法定代表人，由京東副總裁李婭雲、張雱和京東集團董事長劉強東分別擔任公司的監事、執行董事和經理。

一家主要經營電商業務的互聯網公司花27億巨額收購一家實體酒店，且處於當下科技賦能零售業的落地期，不免引起世人關注。同時，地處北京城區邊緣的亦莊一直是第二產業為主的一個開發區，與以京東為代表的互聯網產業有點格格不入。為此我們從以下幾個角度進行猜想：

◆ ◆ ◆

猜想一：對標阿里「未來酒店」，對酒店新零售進行探索

去年11月初，阿里巴巴在杭州開出全球首家無人實體酒店「FlyZoo Hotel」，阿里內部代號為「未來酒店」，這家酒店位於阿里巴巴大本營杭州西溪園區東側，根據阿里旗下飛豬旅行表示這家酒店目前已經正式開業。據媒體報導，這家酒店全程沒有任何人操作，沒有大堂、沒有經理，甚至連打掃衛生的阿姨都沒有，所有事情統統交給了人工智能。具體來看，阿里未來酒店從預訂到入住、吃喝玩樂、退房等全流程都不需要人去介入。比如在預定階段，消費者可以直接在APP上辦理登記。而在入住時，有個一米高的機器人會接待，通過人臉識別技術會記住客人的樣子。

作為同樣是電商巨頭，同樣在做「新零售」的京東，此舉是否有類似意義，還有待進一步觀察。目前在很多領域，京東和阿里都有著相似的布局，京東旗下的京東零售、京東物流和京東數字科技分別對應阿里旗下的淘寶天貓、菜鳥網路和螞蟻金服。同時，在新零售方面，京東的7Fresh、京東便利店分別對應阿里旗下的盒馬鮮生和天貓小店。京東通過收購現有酒店進行改造，進而進軍酒店新零售也未必不是一條切實可行的道路。

對此猜想，看懂經濟評論作家-張強也有相似的看法：

張強

中國食品土畜進出口商會，看懂經濟評論作家

第一，京東拿下北京翠宮飯店，如果用它作為酒店經營，有它靠譜的一面。原因是酒店行業本身正在發生很大的變化。去年我去北京坊，聽了一場譽都思建築咨詢有限公司（UDS）董事長梶原文生的講座，UDS幫助無印良品設計了座落在北京坊的第二家酒店。日本同一家酒店，可以設計出七到八種不同的業態，從而保障最終的盈利。北京翠宮飯店優越的地理位置，是京東出手購買的原因，因為零售行業的毛利率太低了。在海淀區核心地段擁有物業，從長期看，對京東提升毛利率有作用。如果京東再找到專業的經營者，未來酒店本身可以盈利。

第二，官方的消息是，京東收購酒店用於科技產業和商務辦公，但是現在商務辦公最佳的地點應該是選擇商圈附近。就像wework進入了北京坊。商務辦公爭奪的是小型科技型公司，這些企業未來可能要離消費者更近，而不是在幽靜而便宜的郊區。北京翠宮飯店周圍沒有北京坊一樣形成具有衝擊力的新商圈，這意味著京東在選址上考慮的並不成熟。

第三，海淀可能發展為中國的矽谷，京東在等待海淀地產的升值，但短期內能不能給京東帶來正現金流，仍是一個問號。中國地產企業絕大多數利潤來自住宅的銷售，而酒店經營多數是虧損的。京東能否為眾多微型科技企業提供眾創空間和商業機會，也對京東提出了很大挑戰。但正像《流浪地球》中所表現的理念，只有宇宙級的挑戰才能最大程度激活人類的潛力，北京翠宮飯店就像京東戰艦放出了一艘宇宙飛船，承載著重要的使命。未來是值得冒險的。

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猜想二：回歸北京互聯網主要聚集地，方便吸引人才

2015年，京東集團正式搬入位於北京經濟技術開發區（俗稱「亦莊」）科創十一街的新總部大樓。該新總部大樓由4組10棟巨型大樓組成，可以容納5萬人，其中4萬人為研發人員。

據媒體報導，當時總部大樓搬入亦莊時還有非常多的人反對，因為地處北京城區的邊緣地帶，遠離北京傳統的互聯網聚集地海淀區的中關村、後廠村、五道口，和朝陽區的望京、酒仙橋。

至於為什麼搬入亦莊，劉強東回憶道，2009年京東年銷售額只有百億元左右，但夢想有朝一日成為一家超大型公司，而且應該遠離市區辦公，否則會給城市造成太大壓力。

事實上，亦莊雖然地大，且便宜，但並不是北京主要的互聯網產業集聚地，而是一個以製造業為主的經濟開發區。根據北京經濟技術開發區發布的「2018年開發區經濟運行情況」數據顯示，經初步核算，2018年全年做到地區生產總值1509.5億元，第二產業做到1000.1億元，第三產業做到509.3億元，第二產業占據了總產值的66.25%，第三產業僅占33.74%，是北京少有的以第二產業為主的一塊區域。

因此，盡管京東創始人劉東強宣稱京東總部搬入亦莊是想減少城市壓力，有更大的地方辦公，但是難免不讓人猜想以第二產業為主的北京經濟技術開發區政府是否有意在引入以互聯網為代表的第三產業，以調整產業結構。另據媒體報導，除了京東之外，小米產業園在亦莊的大樓也在建設當中。無疑，在非主要的互聯網聚集區引入大型互聯網企業政策意味更強。

圖1：北京主要互聯網公司分布地及本次翠宮飯店所在地

在北京的各大區域里，位於城西北的中關村、五道口、西北旺、西二旗、後廠村、回龍觀，城東北的天通苑、望京等地方才是碼農的主要聚居地，地處城東南方向的亦莊由於通勤時間超過了1個半小時，不得不被許多碼農所「拋棄」。而翠宮飯店位於中關村科技園中心，正好是主要的碼農集聚地。

另據業內人士透露，翠宮飯店不僅是許多主流互聯網公司發布會的主辦地，還是外地互聯網從業者來中關村的下塌地，由此翠宮飯店成為了許多互聯網人共同的記憶，情懷和符號。如此，京東收購具有標誌意義的翠宮飯店，如果主要是將其改造為科技研發和商務辦公之用，無疑是一種增加人才吸引力的舉措。

事實上，目前京東集團對媒體的回復也是，「收購翠宮飯店基於長遠布局和發展，未來該項目將改造成以科技研發、商務辦公為主，成為京東集團在海淀區產業發展的載體空間。海淀區智力資源密集、創新資源豐富，京東希望依托海淀的區位優勢，發揮京東集團的創新引領帶動作用，助力海淀建設成為具有全球影響力的科技創新中心。」

這樣意味著，猜想二將最可能是本次收購的主要目的。

下面，我們再來了解一下資深金融人士-史晨昱、看懂經濟評論作家-別坤、監管科技專欄作家-南軻子對此的看法：

史晨昱

資深金融人士，財經專欄作家

拿下翠宮，對於京東極富戰略意義。

想當年，京東發跡於中關村，卻多年來在中國矽谷無容身之地，總部偏居亦莊一隅，關注度低，這與騰訊，網易，搜狐，新浪等互聯網巨頭們始終紮堆布局中關村形成鮮明的對比。由於地理位置偏僻，京東對人才的吸引力大打折扣，只能靠配套幼兒園等作為手段，但終究非長久之策。

尤其是，近兩年來，京東的形勢堪危，前面與阿里差距越來越大，後頭又追上個拼多多，加上醜聞事件，京東到了重整旗鼓的關鍵時期。如何重塑京東，無論從風水，還是搶奪人才，殺回中關村是京東戰略布局邁出的一大步。

雖然翠宮雖然早就沒落了，但地理位置絕佳，屬於地標性建築，創建於1998年，見證了中國互聯網產業的變遷。周圍頂尖大學、科研機構林立，距離東哥起家的中關村，人才聚集的清北都很近。京東買下翠宮也就不足為奇了。

京東官宣以及高管的回應，基本上都圍繞這個思路加緊造勢。京東官方回應是，未來該項目將改造成以科技研發、商務辦公為主，成為京東集團在海淀區產業發展的載體空間。而兩位高管的回應更直接。京東商城CEO徐雷直言，為了招募IT人才。

祝你好運，京東！

別坤

就職於貝殼找房，看懂經濟評論作家

這次收購的起點也許是情懷，劉強東起家於中關村，當時主流的互聯網公司發布會多在翠宮飯店舉行，翠宮已經成為一個符號、一種情懷留存在那批創業者的心里，直至五六年前，還常有互聯網發布會在翠宮舉行。

從位置上看，北京一直有西北方向上風上水的說法，海淀西北旺附近有個小區直接就叫「尚峰尚水」。從全城來看，知春路與西北旺同屬西北方向，目前這一方向已進駐了百度、騰訊、網易、新浪、頭條、滴滴、快手、小米等科技公司，駐紮西北的互聯網公司持續增加並且平穩崛起，中國矽谷的說法並非浪得虛名。這些公司的員工也大多在附近買房安家，確如京東公關所說，西邊研發人才密集，方便招聘，工程師去知春路上班總比去亦莊方便多了。

雖然翠宮飯店此前連年虧損，單從房產投資角度來看，知春路地塊性價比較高，翠宮飯店的27億也算不上貴，預計北京房價2019年穩中有進。所以對京東來說，收購翠宮應是情懷走進現實的一個結果。

南軻子

監管科技專欄作家

近期，海淀著名地標建築——翠宮飯店傳出被京東全資收購，用作自身科研、辦公的消息。作為節後第一個重要商業話題，該事件不僅折射了「你方唱罷我登場」的產業興衰，同時也是觀察北京這座正在調整功能定位，並試圖定義未來城市發展范式的「首善之區」的窗口。

首先從風貌更新來看，在自發秩序、主動規劃交互作用下，城市、特別是北京這樣的特大城市形成了自己獨特的風貌，這種風貌外觀上表現為樓宇、園區，內在上則反映為產業。在城市化推進過程中，不管是發展動力、歷史階段、人口狀況等內在因素，抑或政策、技術等外在因素，都會導致部分功能和部分企業的新老更替，最終表現為城市風貌的更新。已然經營不善並步入衰敗的翠宮注入京東「活血」，有望自內而外煥發活力，重新成為城市名片。

其次從功能布局來看，在「全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心」的定位下，北京正在經歷歷史上規模最大的產業布局調整。其中，海淀區依托區內資源優勢，致力於打造「具有全球影響力的金融科技創新中心」，並在行業發展、空間聚集、企業成長、創新引領、資本支持、行業交流和環境優化等多個方面匹配政策，形成了相較於其他區的新高地，對繼續準備在金融科技方面有所作為的京東具有很大吸引力。

最後從城市本質來看，在工作、居住地理場所的表象下，城市的本質可謂是聚合分發資源的網路、平台和生態，且其作用較之現在耳熟能詳的互聯網更為深刻、全面。從中關村的早期實踐算起，海淀已經有40年的科技產業積淀，不僅表現為北京乃至全國最大規模的金融科技企業集聚和由此形成的合力網路，更體現為在與產業磨合服務中形成的高質量的公共服務。京東選擇翠宮、選擇海淀，表面只是部分企業功能辦公地點的變化，實質則為加入一個更高質量的產業網路並彼此賦能。

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猜想三：海淀國資委為盤活存量資產有意為之

根據工商資料顯示，北京翠宮飯店成立於1987年1月23日，1998年開業，到目前已有超過30年歷史。資料顯示，2003年，北京翠宮飯店重新裝修，標準間面積35平米，酒店自身還擁有9000平米的寫字間，並且設有遊泳池、保齡球、壁球等休閒健身場所，以及粵菜、淮揚菜、日式、俄式等眾多餐廳，適應了賓客的不同需求，並且為日理萬機的商務人士提供全方位英特網服務，酒店每間客房內都可以專線高速上網。

但是曾經的輝煌不再。2013年，在全國旅遊星級飯店評定委員會再次評定時，取消了北京五星級酒店星級資格。2016年，北京翠宮飯店以裝修為名歇業。業界普遍認為，實為飯店虧損額巨大，難以為繼。此後，翠宮飯店進行掛牌轉讓，但沒有成功。目前，整棟樓幾乎只剩下二樓的一家公司還在繼續租用，其他公司在一兩個月前已經陸陸續續搬走了，大樓里面現在也是破破爛爛的。

財報顯示，截止2018年9月30日，翠宮飯店做到營收1801.78萬元，淨利潤虧損4710.47萬元。總資產總計為7.31億元，負債總計為7.84億元，所有者權益虧損5361.81萬元。從財報數據來看，如果該飯店不能有效的扭轉經營，持續虧損可能難以避免。

據媒體報導，海淀區國有資本經營管理中心對下一任股東提出了不少條件，比如受讓方須為高新技術企業；應具有良好的財務狀況和支付能力，上一年淨資產不低於50億元等等。讓京東這樣實力雄厚的大型互聯網公司接手地處中關村的翠宮飯店無疑是海淀區國有資本經營管理中心非常好的選擇。因此，我們猜想是海淀國資委為盤活存量資產有意為之也不無可能。對此，北京大學經濟學院博士張瓊妹表明了自己的看法：

張瓊妹

北京大學經濟學院博士，供職於中國華融資產研究發展部

海淀區區位優勢突出，智力創新資源密集，京東以27億元（翠宮飯店報價19億元起）收購用於科技研發、商務辦公，正是與京東發展的戰略方向一致，對原資產股權結構也構成了優化，從一個國有獨資、代持管理的狀態到一個民營企業集團、上市公司持有並直接經營。

這次收購轉讓實際上是盤活資產的一種運作，具有一定風險，成果如何還有待耐心觀察。待盤活的國有資產（問題資產、或低效資產）在轉讓/收購在操作實踐中會遇到一種情形，即高負債的國有企業（硬件好、融資能力強但經營管理弱、資產過分分散和多元化、主業不精）可能與有行業競爭力的民營企業（理性負債well-disciplined、經營管理能力強但融資能力較弱的民營企業，或者在信用快速緊縮情況下陷入融資困境但核心競爭力較強的民營企業）進行嫁接（合併、收購資產、資產重組、資產整合等）。其中國有資產的估值定價、收購方式可能將遇到法律障礙（是否涉嫌賤賣國有資產？）。在極端的情況下，也曾出現競爭力較弱的國有企業並購競爭力較強的民營企業的典型案例，很不幸其結果是合成了一個依舊缺乏競爭力的新企業。如能進行合理的制度設計，既有效約束並避免道德風險、又能順應市場規律推動正常交易的達成，將大大促進經濟結構的調整。

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猜想四：抱緊流量巨頭，重回增長之路

從2017年第三季度開始，GMV更小的京東增速不及天貓，此後，連續六個季度，京東的GMV增速都沒趕上天貓的增速。不僅GMV增速，之後就連整個阿里集團營收的增速也開始超越京東集團。根據最新公布的阿里巴巴2019財年Q3財報顯示，2018年第四季度，阿里巴巴的季度營收為1172.78億元，同比增長41%，淨利潤為309.64億元。

除了阿里，強勢崛起的拼多多也在挑戰京東的地位，據拼多多近期公布的招股說明書數據顯示，2018年全年拼多多GMV達4716億元，同比增長233.99%；平台活躍買家數4.185億，較去年同期增長1.737億；拼多多月活躍用戶2.71億，領先京東近5000萬人。

圖2：阿里與京東營收數據

盡管最新的2018年（2019財年Q3）財務數據還沒有公布，但是可以預知京東的增長將繼續頹勢。2018年是京東的「黴運年」，壞事不斷，先是活躍用戶數被拼多多超越，其後劉東強爆出負面新聞，對京東打擊極大。

拼多多無疑是近年來大陸電商市場升起速度最快的一顆新星，以黑馬的姿態，在三四年時間里迅速收割了微信生態里的社交流量。早年，淘寶和微信出於自己的考慮相互屏蔽，導致長期以來微信生態里有流量，卻沒有誕生大的電商企業，再加上淘寶長期以來沒有在農村市場獲得大的發展，微信卻已經基本上完成了農村的普及，市場的空白孕育了最大的機會，就在京東也沒有抓住機會的背景下拼多多誕生了。

據了解，此次翠宮飯店大約在今日頭條和騰訊兩者中間位置，兩頭相聚均不過幾百米，如此一來三家互為鼎足之勢。無疑，在當今中國的移動互聯網行業，騰訊、今日頭條是遙遙領先的兩大流量霸主。京東在這樣的地方斥巨資買下翠宮飯店或許有另一重深意。據此，我們可以做一個大膽的猜想，京東或許未來將與今日頭條和騰訊加深合作，或許是為了挖他們的員工來自己這里發展。總之，抱緊流量巨頭，重回增長之路是未來京東發展的重要舉措。

宜人智庫研究總監-趙莎莎也從京東由物流向高科技轉型的角度，分享了自己的見解：

趙莎莎

宜人智庫研究總監

如果搞物流和倉儲在偏遠的亦莊開發區建設和發展的思路是容易摸索的。但是，如果搞科研創新，需要更多的是知識密集型人才的加入，區位優勢就顯得格外重要。偏遠的辦公地點會加大人才吸引的難度，人才流失風險也難控制。因為人才看中的可能不僅僅是應聘企業的市值大小，更有賴於企業辦公區所在地能夠附加他們諸多豐富的生活資源（交通、醫療、教育、住房、商業配套等）。海淀區高校與科研企業聚集、人才密集，商貿、交通與生活也都更為繁華便利，對於京東集團的科技產業推動與人才大軍的安定與打造都更加有利。翠宮飯店位於海淀知春路，距離京東發家地海淀蘇州街不遠，京東回海淀做科研，讓持續以創新促發展成為可能，希望二者能夠互相借力。這次27億收購翠宮飯店的背後真意可能是築巢引鳳吧！

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