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房地產行業經過多年的高速發展之後，已進入相對穩定期。城市投資窗口正逐漸關閉，不過，樓市仍存在結構性投資機會，比如粵港澳大灣區。
眾所期盼的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》於昨日正式發布，一時間引其全國人民的關注，其戰略定位是世界級城市群，未來的發展不可限量，網友最迫切的投資需求是如何正確打開這個未來的世界級灣區。
本期樓榜，和訊房產結合同策研究院以及華創證券的相關數據，對粵港澳大灣區的相關城市及房企進行分析，數據顯示，粵港澳大灣區最具投資潛力的城市是東莞，其雄厚的經濟基礎以及外來人口優勢是房價上漲的基礎，每平米 1.5 萬的均價未來極具上漲潛力。對於房企而言，深耕灣區、擁有豐厚土儲的房企將在未來收割區域紅利，比如招商蛇口。
據悉，粵港澳大灣區主要包括香港特別行政區、澳門（樓盤）特別行政區和廣東省廣州（樓盤）市、深圳（樓盤）市、珠海（樓盤）市、佛山（樓盤）市、惠州（樓盤）市、東莞市、中山（樓盤）市、江門（樓盤）市、肇慶（樓盤）市，即珠三角九市，其總面積 5.6 萬平方公里，2017 年末總人口約 7000 萬人，是大陸開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具 有重要戰略地位。
No.1 珠三角城市投資潛力榜單
註：在各評估指標得分上 A 優於 B，B 優於 C，C 優於 D 數據來源：同策研究院
該榜單分別從長期投資價值、中短期住宅升值潛力、住宅需求潛力與城市庫存風險等角度去判斷樣本城市是否具有投資價值，不僅涵蓋大灣區提及的 9 個市，還包括珠三角的另外 5 個城市。根據榜單，粵港澳大灣區最具投資潛力的城市是東莞，在四項指標中均位列第一。
有趣的是，東莞也是今年春節的十大 ” 空城 ” 之一，這從側面說明東莞外來人口多，經濟活力和城市吸引力都很強。具體來看，東莞製造業雄厚，產業體系齊全，是全球最大的製造業基地之一，不過隨著產業升級，人口增速不斷下降，目前人口增速處於珠三角最低位置。
公開數據顯示，東莞的 GDP 已連續多年上漲，2018 年預計突破 8300 億元，同比增長 7.5% 左右，這是房價上漲的重要基礎。根據安居客最新數據顯示，東莞均價 1.5 萬 / 平，深圳和廣州均價分別為 5.3 萬 / 平和 3.3 萬 / 平，在粵港澳大灣區的各項利好推動下，未來東莞的房價極具投資潛力。
榜單還顯示，適合中短期投資的城市有東莞、廣州、惠州、佛山等城市，這主要是基於城市中短期的住宅升值潛力和住宅需求潛力，上述城市的房價相對價值處於低位，而且城市外來人口流入較多，城市經濟增長及城鎮居民的可支配收入不斷增長 , 商品住宅需求強勁。
適合長期投資的城市包括東莞、深圳、廣州、珠海，主要依據經濟、產業、人口、收入水平、金融市場發達程度等不同緯度來綜合評估一個城市商品住宅市場長期投資價值，以深圳為例，這是最年輕的一線城市，經濟處於全國領先水平，城市宜居指數較高，長遠來看，房產增值能力強勁。
對於投資時間的把握，同策研究院的建議是從 2019 年一季度至三季度，此時間段均為非常合適的投資窗口期。
No.2 重點房企粵港澳大灣區總未結建面及占比
來源：公司公告，華創證券注意：未結轉面積包含土地、開工未售及未交付面積
政策利好會帶來股價變動，在中國這幾乎是常識。粵港澳大灣區發展規劃綱要剛剛發布，股市已聞風而動，數據顯示，今日深耕灣區的地產股產生了強烈的上漲動能，其中，格力地產 ( 600185 ) 漲幅居前，達 7.32%。
真理往往十分樸素，粵港澳大灣區規劃重磅出台最受益的還是那些 ” 手里有糧 ” 的房企。鑒於存量土地價值重估以及未來發展空間提升，該榜單排名主要依據房企在大灣區的土地儲備占比，指標是未結轉建面。
根據榜單，A 股房企中，世榮兆業 ( 002016 ) 在大灣區的土地儲備占比最高，為 96%，土地儲備總體量是 259 萬方，它是一家來自珠海的區域房企，於 2004 年上市，總市值大約 89.81 億，最新每股股價大約 11 元。值得注意的是招商蛇口，其在灣區的土儲高達 1646 萬方，占比 31%，是全國銷售額 TOP20 房企里在灣區土地占比最高的房企。
在上榜的 H 股房企中，位列第一的是龍光地產，在灣區總土地儲備大約 1164 萬方，占比高達 61%。在上篇《樓榜丨 1 月全國土地市場熱度同比降低 中西部城市成熱門》中，和訊房產曾提及，龍光地產 1 月在珠海拿下全國土地成交 TOP8 的地塊，成交額 31 億，是粵港澳拿地最積極的房企。
有意思的是，在這份榜單中，很難尋得龍頭房企的身影。據華創證券首席分析師袁豪介紹，龍頭房企在大灣區的土地儲備量很大，但占比往往不高，榜單更多還是粵港澳大灣區的當地房企，這是因為影響上市房企股價彈性的重要因素是灣區土地占比這一指標。
需要補充的是，大灣區正在成為眾房企爭搶布局之地，剛上市房企也不例外。以美的置業為例，來自美的置業招股書的數據顯示，美的置業在粵港澳大灣區的土地達到近 800 萬平米，未來發展潛力巨大。據了解，美的置業去年剛剛上市，憑借在灣區的豐厚土儲，很多業內人士十分看好美的置業未來的發展。
對於目前的房地產板塊走勢，華創證券認為表示，目前 AH 股主流房企 19PE 估值僅 4-7 倍，目前主流房企 NAV 折價 40-70%，均表明估值仍處於估值低位，維持行業推薦評級以及看多龍頭，尤其是招商蛇口、華發股份 ( 600325 ) 、華僑城 A、佳兆業、龍光地產等。