淨利潤下降六成，美好置業多點布局為何顆粒無收？

1月30日，美好置業（000667.SZ）發布2018年度業績預告。公司預計，2018年歸屬於上市公司股東的淨利潤為2.1億元-2.7億元，比上年同期下降59%-68%，基本每股收益0.0820元/股–0.1055元/股，而去年同期為0.2596元/股，降幅約60%。

美好置業表示，公司裝配式建築、現代農業等新業務板塊處於業務培育期，尚未開始貢獻利潤。房地產業務板塊預售項目期末有近70億元預收帳款，但尚未達到結算條件，將在以後期間逐步確認收入，由此致使結算收入和營業利潤較上年同期減少。

在新華社《環球》雜誌與中國投資協會投資咨詢專業委員會、標準排名聯合出品的《綠色信用「築基」綠建時代」2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告》中，美好置業以65.79的綜合得分，位列第23位。

新業務板塊影響毛利率

美好置業2018年三季報顯示，公司營業收入5.49億元，較上年同期21.85億元同比下降74.87%；營業成本4.73億元，較上年同期同比下降61.32%；扣除非經常性損益後的淨利潤同比下降199.12%。

營業收入和營業成本的下降導致2018年中期毛利率降至16.66%。截止到2018年第三季度美好置業的毛利率已降至13.94%。

財報顯示，報告期內公司房產開發業務可供結算的項目較上年同期減少，公司做到的銷售將於2018年下半年及以後年度結算所致。而扣非後淨利潤下滑是因為公司城市土地開發業務中，通過轉讓下屬子公司股權產生的淨利潤4.33億元，根據相關規定列入非經常性損益所致。

美好置業的毛利率從2017年標準排名統計的100家上市房企的第15名跌至第90名並不是沒有原因。從2017年起美好置業的營業收入就已經出現下滑，2017年美好置業營業收入為44.38億元，同比下降14.72%，淨利潤6.64億元，同比下降0.54%。

2017年10月26日，美好置業董事會審議通過了《關於參與美好建設有限公司增資擴股的關聯交易的議案》，美好置業與控股股東美好集團、武漢美純分別向控股股東的全資子公司美好裝配增資9.1億元，其中美好置業增資5.1億元，持股比例為49%。美好置業開始全面投資裝配式建築和現代農業。

對於毛利率的下降，美好置業表示，公司裝配式建築、現代農業等新業務板塊處於業務培育期，尚未開始貢獻利潤。

2017年美好裝配淨利潤為-1352.84億元，2018年上半年美好裝配分散在武漢、重慶、湖南等各地的子公司幾乎全部虧損。

而房地產業務板塊預售項目期末有近70億元預收帳款，但尚未達到結算條件，將在以後期間逐步確認收入，由此致使結算收入和營業利潤較上年同期減少。

土地儲備持續下降

美好置業在業內稱為「城改專業戶」，近年來多次出售旗下城改土地，收益頗高。不過，美好置業自身的土地儲備卻較為緩慢。

2016年，美好置業計劃新增土地儲備217.5萬平方米，實際完成56.32萬平方米，完成率為25.89%；2017年計劃增加土地儲備307萬平方米，實際僅增加33.1萬平方米，完成率為10.8%。2018年半年報顯示，美好置業僅簽約土地272畝，也只完成年度計劃的11.6%，且無新增土地儲備。

2018年上半年，美好置業向英泰富轉讓其持有的名流置業武漢有限公司55.25%股權，而此次股權轉讓的內容其實就是土地，英泰富所獲得的可開發土地面積共計39.51萬平米。通過此次土地轉讓，美好置業獲得4.33億元的淨利潤，才得以彌補美好置業上半年的虧損。

但是土地儲備的逐漸減少將對美好置業的發展產生阻礙。2018年上半年美好置業的土地儲備倍數僅為2.9，遠低於標準排名統計的100家上市房企的1/4分位數7.96。

土地儲備的減少必然導致存貨的下降。隨著預收帳款的增加，近年來美好置業反映去化壓力的指標「存貨/平均預收帳款」整體呈現下降趨勢。同時得益於堅持以市場為導向，採取靈活多變的推貨方式，堅決實行「輕資產、快周轉」的經營模式。2018年上半年美好置業「存貨/平均預收帳款」指標數值為2.66，較去年同期4.37下降39.13%。截至2018年三季末，「存貨/平均預收帳款」指標降至2.6，低於標準排名統計的100家上市房企的中位數，去化壓力持續下降。

但是受到房地產業務板塊預售項目期末有較多預收帳款尚未達到結算條件，2018年美好置業營業收入截至第三季度大幅下降74.87%，同時隨著銷售業績的增加平均預收帳款同比上漲63.85%，導致2018年中期及三季末的預收帳款周轉率分別為0.11和0.12，低於標準排名統計的100家上市房企的1/4分位數。

長期償債能力下降

美好置業扣除預收帳款之後的資產負債率近年來一直比較穩定，隨著資產總額的穩步上升，美好置業調整後的資產負債率自2015年達到近五年的最高值，此後一直處於下降趨勢。

截至2018年中期，美好置業資產總額221.76億元，較上年同期170.51億元上升30.06%；負債總額142.92億元，較上年同期101.3億元同比上升41.08%。調整後的資產負債率為51.46%，同比下降1.15個百分點。截止2018年第三季度，美好置業調整後的資產負債率下降至48.69%，低於標準排名統計的100家上市房企的1/4分位數水平。

同時，美好置業的淨負債率在2018年也得到好轉。2016年美好置業的淨負債率大幅下降50個百分點降至21.83%，但2017年又同比上升23個百分點達到44.87%，顯示出了淨負債率並不穩定。

截至2018年第三季度美好置業的淨負債率26.22%，較上年同期46.19%下降近20個百分點，低於標準排名統計的100家上市房企的1/4分位數，負債壓力較小。

美好置業調整後的速動比率和現金比率在2013至2016年之間一直是較為穩定的增長狀態。2017年，美好置業做到營業收入44.4億元,同比減14.72%，做到歸屬於公司股東的淨利潤6.6億元，扣非淨利潤6.8億元，產生經營性現金淨流量-10.3億元，這是自2015年以來首次由正轉負。

2018年由於銷售規模增加，銷售回款大幅增加，美好置業上半年經營活動產生的現金流量淨額達到16.9億，較去年同期增長281.68%。導致現金比率為1.27，同比增加252.78%。同時公司速動比率為2.19，同比上升75.2%，均高於標準排名統計的100家上市房企的3/4分位數。

截至2018年三季度，美好置業調整後的現金比率為0.92，較年中下降27.56%，調整後的速動比率2.37較年中增加8.22%，仍位於行業高位。

美好置業的長期償債能力在2018年有下降跡象，美好置業2018年上半年「（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收帳款）／全部債務」指標數值為0.72，同比下降35.71%，高於標準排名統計的100家上市房企的中位數0.67。截至2018年第三季度，美好置業該項指標數值降至0.57。長期償債能力持續下降。

大力發展裝配式建築

一直以來，美好置業在「愛心、奉獻、互助、共享」的美好核心價值觀的引領下，堅持「城鄉建設服務者」的定位，推行「用我一體」的經營模式，踐行企業社會責任，創新推動企業綠色發展，促進城鄉生態文明建設。

美好置業大力推動建築行業現代工業發展，大力發展裝配式建築，先後引進德國疊合剪力牆技術，艾巴維、沃樂特生產線及RIB信息化管理系統，打造全球智能化程度最高、單廠產能最大、技術最先進的裝配式生產基地。目前武漢江夏、青島即墨等生產基地已投入生產。

美好置業發展裝配式建築，採用工廠化製造，現場拼裝的生產方式，施工過程較現澆結構大大簡化，現場消耗人工量大大減少，減少原材料使用量，縮短建設周期，顯著降低施工揚塵和噪聲污染，減少開發過程能耗。

使用綠色環保節能新技術，為瀋陽名流印象、武漢美好名流世家、美好長江首璽等多個住宅項目提供綠色環保、高品質產品。2018年上半年美好置業綠色建築二三星建築面積達19萬平方米，公司獲評「2018中國特色地產經營優秀企業——綠色科技地產」稱號。

一直對外強調「極具社會責任感」的美好置與其他房企相比，發展速度並不快，而在其他房企都拼規模的時候，美好置業又開始布局裝配式建築、現代農業等新業務板塊。只不過，上述新業務目前還處於業務培育期，暫難給公司帶來利潤回報。